EL ENTORNO DEL MERCADO DE CENTROS COMERCIALES COLOMBIANOS.
En el mes de octubre de 2017 Parque Arauco realizó un “Investor Day Colombia” para que los inversionistas internacionales de esa compañía conocieron de primera mano la realidad de los centros comerciales en nuestro país. En el reporte de resultados del tercer trimestre de 2017 lo presenta como un “Caso de Análisis”. Mall & Retail quiere publicarlos por su pertinencia.

Entorno competitivo colombiano.

La industria de centros comerciales en Colombia es muy fragmentada, en comparación con la industria en Chile y Perú donde el mercado está dominado por un número reducido de compañías. En Colombia hay seis compañías que representan 20 por ciento del mercado de centros comerciales.

Actualmente Parque Arauco tiene 142.500 m2 de ABL en Colombia, representando un 2,8 por ciento del mercado y con el puesto número 5 de Colombia en la industria de centros comerciales.

Actualmente en Colombia existen 214 centros comerciales con un total de ABL de 4.942.791 m2. Un 57,9%2 de estos son centros comerciales con menos de 20.000 m2. En los últimos años el mercado colombiano se ha abierto y han entrado más operadores de centros comerciales extranjeros. Actualmente está Parque Arauco y Mall Plaza de Chile, Spectrum, de Guatemala, con el centro comercial Fontanar y El Grupo Roble de El Salvador, con el centro comercial MultiPlaza. El mercado local también tiene importantes participantes en el mercado – el líder del mercado es Éxito bajo su formato Viva, Único con sus formatos de outlet, Terranum con varios formatos a través del país, AS Construcciones bajo el formato Buenavista, Almacenes la 14 con Calima Bogotá y Pactia con su formato Gran Plaza.

Dinámica del Sector.

En los últimos 5 años ha habido un gran dinamismo en el sector. El crecimiento anual de número de aperturas de centros comerciales ha sido de 6 por ciento. En términos de ABL, el crecimiento anual es de 7 por ciento. En el mismo periodo las ventas de los centros comerciales crecieron un 11,6 por ciento, donde se ve que crecieron más rápido que las ventas totales del retail que en el mismo periodo crecieron un 6,1 por ciento. Esta diferencia se debe a que el comercio formal y de centros comerciales está ganando en el mercado dado que el centro comercial es un lugar seguro con un mix comercial más atractivo con más tiendas internacionales.

Modelo condominio vs. Modelo renta

Algo particular de la industria de centros comerciales colombiana es que un 61% de los malls pertenecen al modelo condominio. En este modelo condominio los centros comerciales tienen varios dueños, porque cada tienda es dueño de su espacio. La penetración del modelo condominio en 2010 era de 75%, sin embargo esto ha ido cayendo y los centros comerciales que se han ido abriendo en Colombia pertenecen en su mayoría modelo renta. En las próximas aperturas un 60% en Colombia son del modelo renta.

El modelo condominio y el modelo renta tienen diferencias importantes. En primer lugar los dueños de los centros comerciales son muy distintos. En un centro comercial condominio, hay varios dueños de los centros comerciales, algunos son inversionistas que compran los espacios para arrendar las tiendas y a veces las tiendas son las dueñas de sus espacios. En cambio, en el modelo renta, existe un dueño de todo el centro comercial que arrienda los espacios a las tiendas. Esto también tiene un impacto en la forma de financiamiento de ambos proyectos. En el modelo condominio, la construcción se financia por la preventa de tiendas, mientras que en el modelo renta el centro comercial es financiado con deuda y capital propio.

Además, la calidad en la construcción y el layout del centro comercial puede variar. En el modelo condominio muchas veces los materiales de construcción están pensando en el corto plazo y no se está buscando el mejor estándar. También el layout del centro comercial no es el óptimo – muchas veces haciendo más esquinas, algo que es valorado en la preventa de tiendas (si hay más vitrina, se vende más).

Dado que en los centros comerciales modalidad condominio no existe una administración centralizada profesional, esto puede tener un efecto en el mix comercial, en los estándares operaciones y finalmente en el capex de la compañía. No existe una preocupación de la estrategia del mix comercial óptimo para el centro comercial ni que haga los esfuerzos de marketing para generar flujos para que las personas vayan al centro comercial

Mientras que en el modelo renta todo esto está bien normado. Finalmente, dado que levantar capital para hacer mejoras al centro comercial en el modelo condominio requiere el acuerdo de todos los dueños, es difícil que estos tipos de centro comercial se estén renovando. Hemos estado creciendo en Colombia, en diciembre 2016 abrimos nuestro centro comercial icónico de Bogotá, Parque La Colina. En el último trimestre del 2017 esperamos inaugurar Arauco Premium Outlet Bogotá que es un centro comercial de 13.000 m2 arrendables. Considerando ambas aperturas, Parque Arauco tendrá una superficie arrendable de 155.500 m2, convirtiéndose en uno de los principales operadores de rentas inmobiliarias de retail de Colombia.

Fuente: Parque Arauco. Reporte de resultados tercer trimestre de 2017.

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