El crecimiento comercial se ha acelerado exponencialmente a lo largo de las últimas décadas, llegando al punto de representar un punto cuantitativo importante dentro de las finanzas a nivel mundial. Allí los centros comerciales se han venido germinando como formato extensivo; pero, ¿siguen siendo necesarios?.
Dentro de la distribución comercial se ha consolidado fuertemente el desarrollo de los centros comerciales, modelo que no ha pasado desapercibido ni en Colombia ni en el mundo, ya que actualmente aportan poco más del 12% del PIB mundial y han movido inversiones por US$1.000 millones en América Latina en los últimos cinco años.
Pero con tendencia a alarmarnos un poco, hay apreciaciones de expertos que afirman que, en algunas ciudades del país, estamos al punto de la saturación, para no hablar de lo que pasa en otros países. Y es que la transformación de los modelos comerciales no es lo único que debe preocuparnos - porque bien es cierto que ha tenido grandes evoluciones con la entrada en operación de los centros comerciales- sino también el modelo de ciudad que se está llenando cada vez más de congestión vehicular, caos residencial en zonas aledañas, invasión del espacio público a los alrededores del centro comercial y un aumento en la inseguridad, donde el comercio digital y electrónico desplaza el traslado físico.
Incluso, desde una mirada más inversionista, algunos se han atrevido a afirmar que en el mediano plazo llegaría el ocaso de los centros comerciales en partes específicas del mundo. En Estados Unidos, desde el año pasado, los hedge funds - un tipo de fondos de libre inversión - de Wall Street han reforzado sus posiciones a corto plazo contra la deuda respaldada por los centros comerciales debido al cambio brusco en los hábitos de compra de los estadounidenses. Solo aguardan silenciosamente el colapso masivo del negocio adquiriendo, en paralelo, contratos de seguros de impago contra los bonos estructurados de los centros comerciales.
Pero para adquirir un panorama tan sombrío sobre lo que le podría deparar el futuro a los centros comerciales en un país como Estados Unidos, debe sumársele el contexto competitivo. Allí estos centros luchan su adaptación debido al tirón tecnológico que les ha significado el e-commerce y la presencia de agentes como Walmart o Costco.
Ello ha contribuido a que el 45% de los centros comerciales en Estados Unidos registren ventas débiles y una tendencia a la baja en el nivel de ocupación. No obstante, no es una mentira que no cuidaron de la sobreoferta: mientras en Europa la densidad del retail ocupa un metro cuadrado por habitante, en Estados Unidos esta cifra es cinco veces mayor gracias a los pocos límites en política urbanística que tuvieron en cuenta a la hora de construir este tipo de propiedades.
Por ello, y aunque podemos ahorrarnos preocupaciones mayores por ahora, es recomendable evaluar la utilidad y potencial supervivencia que tienen actualmente los centros comerciales ya construidos, así como los que se planean en el futuro cercano.
Hoy en día, Colombia alberga más de 226 centros comerciales, con superficies que superan los 5.000 m2, que resguardan más de 32.000 locales y que generaron $19 billones en el 2017 según cuentas nacionales, lo que significó una contracción del 9,5% respecto al año inmediatamente anterior. Y si bien su índice de ocupación supera el 90%, la caída en sus ventas da para analizar en dónde sigue siendo conveniente extender este tipo de formato.
Considerada esta como una de las revoluciones comerciales, por la relevancia que ha tenido la instalación física de estos grandes establecimientos, los centros comerciales demandan de una debida y correcta proyección urbana para no afectar el modelo de ciudad y para apuntarle a un mercado que le permita sobrevivir. Sin embargo, de esto poco se escatima y los titulares solo refieren a las grandes aperturas que se avecinan en ciudades en donde la clase media viene surgiendo con mucha más fuerza.
Si bien se prevé que varios proyectos inicien este año en Bogotá, Medellín y Santa Marta, hay centros comerciales que se consolidarán en ciudades intermedias como Cartago, Cúcuta, Envigado, Fusagasugá, Quibdó, Sincelejo, Soledad y Valledupar, ciudades con una buena demanda que atender. Pero, en realidad, se le está apuntando a abrir este año casi el doble de los centros comerciales que se abrieron en 2017, sin cuidar la potencial sobreoferta que se avecina en las ciudades capitales más habitadas del país. Por ejemplo, en Bogotá ya se planean abrir otros 4.
La participación de estos formatos comerciales involucra una activa contribución a la tercerización de la economía en las ciudades, contribuye a la aglomeración comercial, provoca un gran crecimiento urbano, cambios en el uso del suelo y hasta demanda de la adecuación de la infraestructura vial en varios casos.
Bien conocida es la estrecha vinculación que existe entre la ciudad y el comercio, esta no demanda necesariamente el derroche estructural ni la polarización comercial hacia las grandes urbes; sobran las afirmaciones de que el consumo colombiano siempre logrará acomodarse a la oferta que ponga el mercado. Esto no es ninguna “afinidad” y no debe ser excusa para sustentar más y más inversiones en una propiedad horizontal que ya rebosa en las ciudades capitales.
Fuente: Raul Avila Forero Columnista Revista Dinero.