Los centros comerciales se enfrentan a una encrucijada muy compleja de definir al tener que plantear una estrategia que les permita proyectarse al futuro logrando sostenibilidad de la operación, pero así mismo mantener las marcas cuyas cajas se encuentran bastante afectadas.
A raíz de la crisis generada por la pandemia los ingresos de los centros comerciales se encuentran fuertemente afectados en sus tres principales ingresos: Administración, estacionamiento y zonas comunes.
Para el primer ingreso es claro que al tener un número determinado de marcas que tuvieron ingresos cero por casi noventa días y luego de una apertura solo han logrado obtener alrededor de un 30% de ingresos versus el año inmediatamente anterior estos no dan para para el pago de la operación donde se incluye la cuota de administración convirtiendo la cartera de los centros comerciales en un tema muy delicado.
Como consecuencia de esta situación varias marcas están decidiendo entregar sus locales debido a que no pueden pagar sus obligaciones. En este orden se proyecta una desocupación promedio del 25% en los centros comerciales.
Los parqueaderos por su parte cayeron a su mínima expresión debido a la baja afluencia por las cuarentenas, las normas como pico y cédula o pico y genero que disminuyó la asistencia de varias personas de un grupo familiar.
Las islas en zonas comunes, así como la publicidad en estas quedaron congeladas mientras la cuarentena este presente.
Después de esta rápida lectura de la reducción de los ingresos es claro la afectación para poder garantizar la operación de un centro comercial poniéndolos en graves problemas de caja.
Es aquí donde arranca la encrucijada tanto para copropiedades como para propietarios únicos. Si no hay ingresos no se puede garantizar una operación que por lo menos garantice los estándares mínimos a lo cual se suman las altas inversiones en bioseguridad no contempladas en los presupuestos de este año. A la vez si no hay marcas u ocupación óptima no habrá tráfico de visitantes al centro comercial lo cual afecta la imagen del centro comercial y a su vez afecta a aquellas marcas que logran quedarse ya que la reducción afecta sus ventas.
Se debe entender claramente las etapas de este crítico momento de la economía. El 2020 será un año de sobrevivencia, 2021 de recuperación y 2022 de crecimiento.
En ese orden ¿como podrán los centros comerciales acomodarse a estas etapas logrando un “balance” entre ingresos y ocupación donde se mantenga la consigna que las marcas son la razón de ser de los centros comerciales y en ese orden lograr su permanencia y evitando al máximo su retiro?
Analizándolo desde otro escenario, un local que hoy quede desocupado puede tardarse en ser nuevamente ocupado alrededor de un año y medio o dos según las estimaciones de algunos gremios inmobiliarios. Así mismo el canon actual difícilmente será aceptado por la marca que tome dicho local pues hoy se están llevando a cabo renegociaciones por debajo en un 30% del valor actual o pago de variables entre el 8 y el 10% de las ventas.
Propietarios únicos o copropiedad deben analizar detalladamente la apuesta que están definiendo si es oportuno permitir la salida de la marca o negociar un alivio sustancial en sus arriendos manteniendo el pago de las administraciones logrando que la marca se quede a largo plazo y el centro comercial a su vez logre reponerse sin debilitar sus principales activos como lo son el tráfico, la ocupación y su reputación.
A esta crítica situación se suma la otra cara de la moneda. ¿Qué sucede si por el contrario no hay negociaciones con las marcas y se llegan a los procesos ejecutivos? Algunos expertos jurídicos consideran que se avecina una avalancha de procesos, demandas, etc. en todos los ordenes, poniendo una vez más en jaque a nuestro ya débil sistema judicial lo que puede llevar a cualquier proceso a un tema de varios años o inclusive a conciliaciones donde todos perderán, pero en especial los centros comerciales pues esta instancia seguramente se dará cuando ya la marca se haya retirado debilitándolo como ya se mencionó.
Queda en evidencia que si se debe tener una estrategia que en el caso de las copropiedades recurra a la razón colectiva y los propietarios hagan un esfuerzo no solo por sus activos sino por el bien de la copropiedad pensando en ese 2022 de crecimiento donde volvamos a la normalidad a tener locales que no se hayan devaluado y las arcas del centro comercial le permita afrontar las nuevas realidades del retail off line y on line.
Las propiedades únicas tienen una gran oportunidad de dar pasos más ágiles y dinámicos también pensados en esa etapa de recuperación y crecimiento.
Es hora de poner la balanza en el centro, proyectar al futuro sacrificando de ambos lados para pode llegar a esa añorada etapa de crecimiento.
Fuente: Andres Vargas. Especialista en Centros Comerciales & Retail.
