Sin duda la industria de centros comerciales ha sido de los más afectados por pandemia. Mall & Retail ha querido conocer las impresiones de Andrea Caceres Gerente General de MTS Consultoría + Gestión, compañía líder en gestión inmobiliaria con más de 20 años de experiencia en Colombia y Panamá, sobre los cambios que se están dando en el sector.
Cuáles han sido los principales cambios que se dieron en el último año en la industria inmobiliaria que este impactando en el retail.
Nuestra cultura de compra, siempre nos ha llevado a visitar las tiendas como un plan y experiencia alrededor de la cual las familias encuentran diversión y esparcimiento, razón por la cual los centros comerciales están mucho más enfocados en ser lugares en las que encontramos experiencias extraordinarias para todos los públicos. Sin embargo, las restricciones adoptadas durante el periodo de la pandemia nos llevaron a migrar a otro tipo de compras online incrementando de manera significativa el uso de este canal. De todas formas, consideramos que el auge de esta tendencia, jamás reemplazará del todo la presencialidad, cuando todo vuelva a la normalidad. De esta forma, se presentará un mix entre las compras online y la compra presencial, conservándose el gran auge del comercio digital y una compra presencial que deberá ajustarse a la nueva realidad y los cambiantes hábitos de consumo.
En cuanto a las nuevas formas de negociación entre propietarios e inquilinos, definitivamente los tiempos de duración de los contratos serán menores y en general más flexibles, y el canon migrará más a ser un ingreso variable atado a las ventas, desplazando el canon mínimo garantizado. En estos aspectos residirá el éxito en la colocación de las áreas vacantes.
Durante el año 2020 y el primer trimestre de 2021, es evidente la decisión de cierre de muchos locales comerciales, lo cual generará, una vacancia importante en los centros comerciales. Las ciudades que muestran mayor impacto son Bogotá y Medellín. De igual manera, las medidas restrictivas adoptadas generaron que el nivel de tráfico en los centros comerciales disminuyera de manera significativa.
La reactivación del sector estará ligada a la velocidad y eficiencia del plan nacional de vacunación que permitirá tener una mayor seguridad en las familias y en la estabilidad de los ingresos de los hogares que permitan el consumo, lo cual está ligado a la normalización de las situaciones asociadas a los paros nacionales en las distintas ciudades, que aumentan la inseguridad y definitivamente están afectando al comercio en general.
¿Cuáles son los principales cambios en el comportamiento de compra del visitante que afecten el tráfico de los centros comerciales?
La pandemia generó un mayor número de transacciones digitales, ante la imposibilidad de visitar los centros comerciales y es evidente que afectó de manera directa el tráfico. Consideramos que este modelo de comercialización llegó para quedarse, pero nunca sustituirá la visita al centro comercial, y esto se ha visto claro en otros países donde si bien es cierto el e-commerce tiene una participación importante en las ventas, el plan de ir de compras es una vivencia muy importante para las familias.
¿Cómo el centro comercial se tiene que reconfigurar para ser una plataforma comercial efectiva?
El fin primordial del centro comercial es tener visitas efectivas, cuando hablamos efectivas es clientes con potencial de compra e incremento del ticket, definitivamente no interesa tener mucho tráfico sino se transforma en ventas. La estrategia debe ir encaminada a una vuelta de los clientes al comercio, con medidas de seguridad y estrategias que generen valor para los visitantes.
¿Cómo la tecnología está transformando la industria inmobiliaria comercial?
Por la omnicanalidad cada vez más vemos la incorporación de la tecnología en las transacciones inmobiliarias que combinan acciones online y offline.
Los comercios deberán analizar cómo transformar tecnológicamente su oferta de valor para sus consumidores. Se debe garantizar una compra online que genere una experiencia eficiente y segura, pero además deberá implementarse el uso de la tecnología en la venta presencial para garantizar soluciones que automaticen la experiencia en la tienda. Por ejemplo, check out automático, el uso de exhibidores digitales, check out automático, geo-marketing para analizar y personalizar la información de los consumidores y las zonas de preferencia en la tienda, para lograr ofertas comerciales a la medida; programas de fidelización en forma de aplicaciones para entregar beneficios y promociones en línea; realidad virtual y realidad aumentada entre otras herramientas tecnológicas enfocadas en generar experiencias extraordinarias al consumidor.
Qué nuevos usos para llenar los espacios vacantes se están desarrollando en la industria?
El éxito de los centros comerciales cada vez más, es generar una mayor área al entretenimiento y a la generación de distintas experiencias que permitan una mayor duración de los consumidores dentro del área comercial y una mayor efectividad de compra.
Qué aspectos se vislumbra en el diseño arquitectura y funcionamiento de los nuevos centros comerciales?.
El gran reto en el diseño de los nuevos centros comerciales o en la reconfiguración de los mismos, supone los siguientes aspectos: Personalización, creación de espacios flexibles, socialización, creación de comunidad, inclusión de espacios orientados al bienestar. La gran apuesta es saber incorporar estos conceptos a los nuevos diseños. Con relación a los fullfilment centers, es claro que los retailers deberán trabajar en acercar de manera muy rápida los inventarios al consumidor final. Por esta razón los conceptos de compra online y recoge en tienda, o las compras online con entregas casi inmediatas harán parte de la apuesta de los retailers para mejorar la experiencia de compra.
Qué efectos tendrán en los precios de renta y venta la situación vivida.
Comentábamos al interior de MTS con el equipo especializado, que si las empresas que efectuamos estudios de Mercado, hiciéramos un análisis juicioso del los resultados del año 2020, deberíamos obtener el precio promedio de renta del año 2020 descontando todos los descuentos y condonaciones, estudio que nos llevaría a disminución significativa del precio de m2 de renta para esta vigencia.
Los ingresos de los fondos de inversión y propietarios por el mismo efecto, vieron disminuida su rentabilidad vía incremento de la vacancia y menores ingresos.
Cuáles han sido los mayores aprendizajes en el último año.
Los operadores debemos lograr ser socios estratégicos de los retailers. Definitivamente debemos analizar el negocio como aliados generando armonía en la relación propietario – arrendatario, generando un equilibrio en los ingresos y una permanencia de nuestros arrendatarios. El peor escenario es permitir la desocupación de locales en estos momentos, por lo cual se deben generar estrategias que permitan aliviar las cargas del comerciante y lograr operar de manera eficiente los centros comerciales.
Fuente: Mall & Retail.
