La pandemia ha transformado por completo las estrategias de negocio a medio y largo plazo en el sector retail. Nuestro hábitos cambiaron para dar paso a una nueva era en el que la tecnología se consolida como el factor clave de los operadores para afrontar su transformación y adaptarse al nuevo contexto competitivo y en particular el nuevo consumidor.
Los operadores tienen la necesidad de mejorar el customer journey de sus clientes a través de la tecnologia.
El 75% de los retailers ha definido sus operaciones tras la pandemia y la mayoría ha experimentado un incremento de la venta online, además, los métodos de pago apuetsan más por transacicones electrónicas y nuevas plataformas de pago.
La tienda física convive con el comercio online en un contexto de omnicanalidad, incluso diría de metacanalidad, donde la experiencia da paso a una nueva era que algunos ya denominan phygital; es decir, la creación de un entorno en el que los consumidores quieren coherencia en sus experiencias de compra físicas y digitales, sin diferencias.
Centros comerciales
Venimos de un modelo de centros comerciales, principalmente cerrados y climatizados, con grandes superficies como anclas principales. En los últimos 10 años este modelo venía transformándose hacia centros más abiertos, donde una nueva ancla, el ocio, sobre todo exterior, aumentaba su porcentaje en el mix hasta el 25%.
A futuro, se convertirán en grandes hubs de experiencia, donde, además del ocio y la restauración, los espacios libres de paisajismo muy cuidado y los nuevos usos serán los generadores de estas experiencias. Las compras serán un complemento no esencial y las tiendas se convertirán, además, en centros de última milla, debido a que la entrega a domicilio dejará se ser gratuita.
El aprovechamiento del subsuelo para flotas de vehículos de reparto, vehículos autónomos e incluso, vertipuertos. Las zonas comunes y el vacancy se usarán como pequeños hubs (ya se hizo en EE.UU con grandes almacenes que cerraron) y las propias tiendas utilizarán menos espacio para la venta y más para almacenamiento y distribución.
Los centros comerciales vivirán una nueva revolución en la era digital. En la periferia, sobrevivirán los más grandes, los que puedan acoger todas las actividades del retail. Los centros secundarios ya obsoletos, mal ubicados, sin masa crítica o que no sean capaces de generar una buena experiencia, tendrán más dificultades para sobrevivir y deberán transformarse, acogiendo nuevos usos. Se abre un abanico de oportunidades de compraventa y reposicionamiento de los centros, dirigiéndose hacia otros modelos, principalmente los de usos mixtos (oficinas, residencial, hotelero, salud, etc.), donde el operador logístico podrá ser uno más.
Regeneración urbana
Las pandemias han transformado las ciudades y su arquitectura a lo largo de los siglos. En la era post pandemia, la sociedad también ha cambiado sus hábitos. Los profesionales teletrabajan, viven en casas abiertas al exterior y el residencial de la periferia se ha revalorizado. Pero también vivimos, compramos y nos relacionamos en la búsqueda de nuevas experiencias más cerca de la calle.
La ciudad se está transformando, hay más calle, más centro, más verde, más peatonal, más verticalidad. En España hemos visto el renacer de la calle con las terrazas en las aceras.
Este cambio de era está potenciando todo lo exterior. Se recupera la calle para el peatón, se cierran vías al tráfico rodado, se crean "supermanzanas" peatonales, donde las nuevas calles se llenan de árboles, terrazas, áreas infantiles y, en fin, se vuelve a valorar el centro de la ciudad como motor de desarrollo urbano, como núcleo para vivir, trabajar y comprar.
La regeneración urbana es una prioridad. La recuperación de espacios industriales, comerciales o residenciales obsoletos es un objetivo para adaptarlos a los nuevos usos. Ya no entendemos la ciudad como una oposición entre el centro y la periferia, sino como un conjunto multicéntrico con vida propia.
Usos mixtos en retail
Es el momento de promotores, propietarios e inversores para ir pensando en el nuevo modelo, donde la vida desarrollará en esa ciudad de los 15 minutos. Hemos redescubierto nuestros barrios, se fomenta lo local siendo tendencia los eco-barrios, la vida saludable, las relaciones de pertenencia, etc. Los centros comerciales, que tendrán que integrar todo lo anterior, se convertirán en un elemento vertebrador del barrio, como una ciudad propia.
El urbanismo estaraá enfocado en los usos mixtos, gracias a la cual el retail convivirá con oficinas, viviendas, hoteles y con toros servicios destinados en buena parte a la comunidad.
Como ejemplo, la reciente transformación de Battersea Power Station en Londres. El edificio de ladrillo más grande de Europa se construyó entre 1930 y 1955 y después de 30 años vacía, se abrió al público en octubre, concluyendo la segunda fase de uno de los mayores proyectos de regeneración urbana de la historia de Londres. Hoy podemos disfrutar de 46.000 m2 de oficinas, 254 viviendas y 250 tiendas que ocupan las antiguas salas de turbinas.
La Administración y otros agentes inmobiliarios
El urbanismo actual no responde a las necesidades que demanda la sociedad, en cuanto a los nuevos proyectos de regeneración urbana y de usos mixtos, debido a la rigidez y complejidad de las legislaciones estatal, autonómica o local.
La Administración, deberá flexibilizar las modificaciones de planeamiento para posibilitar nuevos usos donde antes no se permitían. Algunos ayuntamientos en Reino Unido se han implicado directamente en la adquisición de activos inmobiliarios con fines de regeneración, liderando una de cada cinco compras de centros comerciales desde 2016.
Esta nueva visión de la ciudad deberá tener, además, el concurso de los promotores, que serán el agente impulsor de esta nueva realidad. Los operadores (comerciales, hoteleros, restauradores…), serán parte fundamental de este engranaje para dar vida a esa nueva ciudad. Los profesionales, entre ellos los arquitectos, deberán aportar su creatividad para que este urbanismo sea el vehículo para vivir una nueva experiencia social.
Metaverso
El comercio en esta nueva era digital y urbana está en su quinta transformación. Primero fue físico, luego online, omnicanal y phygital. Hoy, el comercio deberá ser, además, una experiencia multisensorial, al servicio de seis generaciones de consumidores. Las marcas digitales, como Amazon Go o Aliexpress, seguirán apostando por las tiendas físicas.
El retail del mañana estará en el metaverso, en esta fusión definitiva entre el retail físico y el digital. Un espacio donde se representa el mundo real, pero de forma virtual, donde podemos interactuar y adquirir bienes a través de un avatar. El sistema ofrece visibilidad a las marcas. Gucci, H&M, Nike o Ikea ya tienen tiendas en metaverso y se estima que al menos el 70% de las grandes marcas la tendrán en el próximo lustro.
Mucha gente se pregunta si el metaverso será una moda pasajera o realmente ha venido para quedarse y modificar nuestras vidas para siempre. Según Bloomberg Intelligence su valor actual de mercado es de 500 millones y se estima que pueda llegar a los dos billones final de la década.
Los mismos inversores que lideran el movimiento reconocen que son operaciones arriesgadas, empezando por el sistema de pago que se utiliza por la volatilidad de las criptomonedas. De momento, es un futuro aún en construcción y no exento de riesgo.
Es el momento de promotores, propietarios e inversores para ir pensando en el nuevo modelo, donde la vida se desarrollará en esa ciudad de los 15 minutos.
Fuente: Observatorio Inmobiliario
