Con la llegada del Grupo Calleja al Grupo Éxito, muchas cosas están cambiando en este importante conglomerado económico. Revista Semana invitó a Juan Lucas Vega, vicepresidente Inmobiliario del Grupo Éxito, para analizar su brazo inmobiliario Viva Malls, la marca de los centros comerciales en Colombia.
El consumo de los hogares ha sido uno de los principales motores de la economía que, a su vez, le ha dado un nuevo aire y dinámica al comercio. De hecho, mientras el gasto de las familias creció en términos anuales 3,8% al cierre del segundo trimestre de este año, alcanzando el mejor registro desde finales de 2022, el comercio completó un año en terreno positivo.
El entretenimiento y el comercio, como explica Juan Lucas, “guardan una simbiosis muy importante y van de la mano”.
Explica que las nuevas generaciones buscan espacios de entretenimiento y esparcimiento, lo que hace que hoy los centros comerciales sean foco y destino, pues logran juntar dos tipos de consumo: el tradicional, de accesorios, moda y bienes durables, entre otros, con el entretenimiento, que dedica espacios a la gastronomía, el cine, el deporte o los eventos culturales.
De hecho, según Vega, hoy los centros comerciales del Grupo Éxito destinan cerca del 30% del área arrendable o disponible a los temas de entretenimiento. “Somos un actor que les ha apostado a las experiencias, al entretenimiento y al esparcimiento en los centros comerciales, y diría que toda esta industria, en general, se está volcando hacia esta tendencia”.
El Grupo Éxito cuenta con un portafolio de inversiones en centros comerciales denominado Viva Malls, que lo convierte en el mayor operador de centros comerciales del país. “Contamos con 17 activos en este vehículo, en el que están el Grupo Éxito y el Grupo Patria, que es un asset manager, el cual tiene detrás a inversionistas como Bancolombia. Operamos unos 570.000 m² y este portafolio genera al año unos $450.000 millones en ingresos”, explica Vega.
Esta operación se limita a Colombia, aunque el Grupo Éxito también tiene presencia en Uruguay y Argentina. En este último país opera alrededor de 14 centros comerciales, conocidos como galerías, de menor tamaño que los tradicionales. Con la llegada del Grupo Calleja al Éxito, se están explorando nuevas oportunidades y proyectos inmobiliarios en El Salvador.
Los detalles
Para determinar una buena ubicación para un centro comercial, Vega explica que hay distintos factores y parámetros: desde su localización, acceso y visibilidad, hasta el mercado y los hogares en su zona de influencia primaria —unos dos kilómetros a la redonda—, el poder adquisitivo y las preferencias de la población frente a distintos tipos de comercio.
Vega recuerda la evolución reciente del modelo. Señala que en la pandemia hubo una restricción de consumos y la limitación en los gastos obligó a los centros comerciales a efectuar ajustes. Eso hizo que, en muchos casos, se suspendieran los planes de expansión y el desarrollo de nuevos metros cuadrados. Luego de la pandemia llegaron las altas tasas de interés y, posteriormente, un descenso en ellas que, a su juicio, no ha sido tan rápido, lo que ha generado que el capital no fluya ágilmente a este tipo de apuestas.
“Durante la pandemia, muchos actores del sector pasamos de ocupaciones cercanas al 90%, e incluso algunos por debajo, a registrar hoy niveles del 98 y 99%. Esto se debe a que no se desarrollaron proyectos de gran envergadura, o al menos no en la cantidad que se veía antes de la pandemia, lo que ha generado una evidente escasez de metros cuadrados en el mercado”, advierte Vega.
A su juicio, esto genera dos efectos: primero, una mayor ocupación; y segundo, un repunte en las ventas, pues las marcas no alcanzaron a desarrollar suficientes metros cuadrados para atender la demanda surgida tras la pandemia.
Justamente frente a esa demanda, Vega explica que después de la crisis sanitaria se presentó un fenómeno de consumo reprimido y que, con un mercado ahora más estable, los consumidores han vuelto a gastar. “Ha habido una compensación entre oferta y demanda que ha permitido que actores como nuevas marcas internacionales ingresen al mercado. O que marcas locales, o ya establecidas, decidan crecer. Eso ha conducido a que el mercado mantenga ese equilibrio e incluso un crecimiento importante”, agrega.
Ante un escenario de incertidumbre tanto local como global, Vega señala que el negocio inmobiliario se desarrolla con una visión de largo plazo. Actualmente, se conceptualizan y estructuran las iniciativas de los próximos años. “No se piensa en el momento específico, sino en la apertura, en los tres años posteriores que toma la estabilización de un centro comercial y, a partir de allí, en lo que se puede hacer con él: ampliaciones, reformas u otras acciones en la zona. En un periodo tan extenso es normal atravesar picos y valles en la confianza de inversionistas y consumidores, pero una inversión inmobiliaria está diseñada para resistir esos ciclos”, afirma.
Lo que viene
En la actualidad, Viva Malls trabaja en un proyecto en Suba, en el noroccidente de Bogotá. Esta iniciativa tuvo desafíos como la pandemia, las altas tasas de interés y una inflación al alza, que la llevaron a un retraso; pero, superados los retos, iniciará operaciones el año entrante.
Según Vega, en cinco años el negocio inmobiliario podría desarrollar unos cinco centros comerciales, dependiendo de los tamaños, los licenciamientos, los temas normativos y de inversión. “Normalmente, son proyectos que rondan los US $100 millones en inversión”.
En el último año, las ventas de los centros comerciales de Viva Malls crecieron alrededor del 20%. “Nos enfocamos en el momento de mercado y entendimos también que en periodos donde el consumidor tiene dificultades, hay que entregarle el producto y el precio que está buscando.
Tenemos un modelo de propiedad única y hemos podido realizar ofertas en centros comerciales donde se nos vinculan 300 o 400 marcas y podemos ofrecer descuentos en ellas del 30 o 40%. Creo que hay un buen crecimiento del mercado general, en especial en este trimestre y en el anterior. También se destacan cifras como el crecimiento en el tráfico cercano al 4% y una ocupación que bordea el 99%. Algo realmente histórico”, dice.
Uno de los grandes retos de los centros comerciales es brindar una experiencia superior frente al auge del comercio electrónico. “Nuestro objetivo es que, en cada centro comercial, los consumidores vivan la mejor experiencia de compra: con asesores capacitados, orientación adecuada y productos exhibidos de manera tangible. Esa es la verdadera diferencia”, concluye.
Fuente: Revista Semana.
