Continuando con el análisis del Mapa Inmobiliario de Centros Comerciales 2022 realizado por Mall & Retail, donde analizó el comportamiento inmobiliario de los 35 principales centros comerciales de Bogotá, incluido Soacha y Chía, en esta edición nos detendremos a analizar la variación de los precios de arriendos en el último año.
Inicialmente la investigación identificó un total de 1.293 locales desocupados de un total de 9.463 locales analizados, lo cual arrojò una disminución de las vacancias en un 27,6 % con respecto al 2021 y una tasa de vacancia del 13,7 % (locales desocupados versus locales totales). Por GLA (Gross Leasable Area) o área comercial, Bogotá y su zona de influencia terminó con 146.454 m2 de áreas por arrendar, de un total de 1.651.757 m2 que suman la superficie de los 35 centros comerciales analizados, lo cual arroja una tasa de vacancia por área de 8,8 %, cerca de 5 puntos menos que la encontrada por número de locales. Los precios promedio de alquiler se situaron en los $146.185 por m2/mes, con una contracción del 5 % con respecto al 2021, siendo los centros comerciales Unicentro Bogotá, Andino, Titan Plaza, Gran Estación, El Retiro y Centro Mayor, los de mayores costos inmobiliarios.
Por el contrario, los centros comerciales Ventura Terreros en Soacha, Metrópolis y Bulevar son los que presentan menores precios de alquiler de inmuebles.
Para Leopoldo Vargas Brand Gerente de Mall & Retail, los precios promedios de alquiler más los costos de administración determinan los que se conoce como el “costo locatario” que es una medida de desempeño relevante en el sector de rentas inmobiliarias porque permite medir la salud financiera de los contratos de arriendo que tienen los propietarios de los inmuebles.
Este indicador mide el costo en que incurren los locatarios para tener disponible el espacio inmobiliario que arriendan, en relación a sus ventas.
Para el caso de los centros comerciales de propiedad horizontal es la suma de pago mensual de arriendo más las cuotas de administración divididos por la ventas.
Para el caso de los mall de propiedad única que tiene unos costos de ocupación diferentes, se calcula como la suma de arriendo mínimo, arriendo variable, gasto común y fondo de promoción que pagan los locatarios, dividido por sus ventas. En general los costos de ocupación no deben superar el 10 % de las ventas. Sin embargo, para el caso de los supermercados y grandes superficies esos costos no deben superar el 5 %. En contraste con categorías como los cines, los gimnasios, los parques infantiles se consideran normales unos costos locatarios del 15 %.
“Por los problemas derivados de la pandemia muchos retailers renegociaron sus contratos de arriendo, condiciones que se quedaron de carácter definitivo, lo cual ha traído alivio para ellos y les ha permitido bajar sus costos inmobiliarios a niveles saludables” Señala Vargas.
Para obtener el Mapa Inmobiliario de Centros Comerciales 2022, solicítalo en el mail gerentecomercial@mallyretail.com.
