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CENTROS COMERCIALES: ¿APOCALIPSIS O RESURRECCIóN?

Mall & Retail ha querido en la presente edición, reproducir un interesante artículo publicado por la Revista Inmobiliare No. 107 sobre los retos de la industria para los próximos años.

 

Situación presente, retos y perspectivas:

Los centros comerciales están en un punto de inflexión, el modelo antiguo de centros comerciales ya no funciona; estos tienen una ardua labor para reinventarse a través de importantes esfuerzos de innovación, tecnología y entendimiento del cliente.

 

PRIMER RETO: En 2018, el 16% de las ventas totales de productos de consumo masivo en Estados Unidos sucedió a través de internet; se prevé que para 2030 duplique su participación, es decir un 32% en menos de 12 años: esto es una muerte anunciada para los espacios comerciales tal y como los conocemos hoy.

 

SEGUNDO RETO: Nunca antes en la historia los centros comerciales se habían enfrentado a la necesidad de atender de manera simultánea a 6 generaciones con atributos y perfiles tan diferentes. Desde la generación Silent Gen que busca espacios tranquilos con una arquitectura atrayente y con facilidades para desplazarse, con una oferta muy especializada, hasta los Millenials y Gen Z que están ávidos de experiencias contenías, asombrosas y sorprendentes.

 

TERCER RETO: Los arrendatarios ya no se conforman con un espacio comercial con una arquitectura funcional y armoniosa para el conjunto de gente a lo largo de las tiendas, con apropiado mantenimiento y un mínimo de esfuerzos de producción y publicidad, en el momento presente la expectativa sobre el centro comercial es que se convierta en un aliado  de negocio, que no solamente propicie flujo de visitantes, sino que incentive las compras.

 

En México, en 2006, el porcentaje de ingreso variable con relación al ingreso total oscilaba entre un 6%  de un Fashion Mall, en la actualidad se espera que cuando menos el 23% del ingreso sea variable.

 

CUARTO RETO: El anclaje de los centros comerciales está cambiando, antiguamente un centro comercial determinaba su éxito en función de la calidad de las anclas con las que podía contar, la tendencia es que la tienda ancla están siendo sustituidas por comunidad anclas y por mezclas de tiendas, espacios atrayentes especializados y un anclaje diferente a espacios de compra, esto es, anclas virtuales y puntos de encuentro y convivencia.

 

Sin embargo, esto genera una situación contradictoria, las tiendas ancla generan cada vez más presión sobre la participación del centro comercial en su propia inversión (TI- Tenant Improvements) y concentran una alta proporción de los m2 vendibles que no necesariamente se compensan con los ingreso de otros locales comerciales ni con la renta variable aportada por estas tiendas. En México, aproximadamente el 22% de los m2 vendibles tienden a ser concentrados por una o más tiendas ancla, que representan solamente el 8% de los ingresos del centro comercial. La inversión en TI realizada por el centro comercial representa más del 50% del dinero que capta de los derechos de arrendamiento (Guantes), cantidad que tradicionalmente es de alta importancia dentro de la inversión inicial

 

El futuro de la industria recae sobre la habilidad de los operadores y retailers en re-aprender las reglas de un juego que está cambiando... En el siglo 20 los centros comerciales crecieron con base en un fuerte empuje de marketing de marcas ofreciendo los productos a una gran más de personas. En el siglo 21, prosperaran entendiendo que la base de los clientes es diversa, menos interesada en adquirir cosas y más enfocada en vivir experiencias.

 

QUINTO RETO:  La tecnología también está cambiando la carrera del comercio de productos de consumo masivo se concentraba en facilitar la logística de distribución y eficientar la operación; ahora de debe enfocar en personalizar la oferta, en monitorear la interacción del usuario final con los espacios comerciales y productos que abarcan no solamente que compra o intentó comprar dentro de la tienda, sino lo que ve y toca en todo el centro comercial.

 

El GPS se está convirtiendo en una herramienta fundamental para entender  trayectorias, hábitos y preferencias, en síntesis, la tecnología ahora habrá de ser una herramienta de comunicación con el cliente.  Como efecto de la situación antes descritas, en 2018, Estados Unidos tuvo la mayor tasa de desocupación de espacios comerciales en toda su historia, más del 10% y esto ha propiciado la necesidad de reconfigurar los atributos de enfoque a la hora de desarrollar los nuevos centros comerciales integrando las nuevas tendencias: realidad virtual, inteligencia artificial, consumo de experiencias, productos personalizados y espacios de integración.

 

El futuro de los centros comerciales es tan robusto como la imaginación de esta industrial, y  su habilidad para conectarse con los compradores tanto en lo individual como en el entendimiento colectivo de sus valores y aspiraciones.

 

Los centros comerciales en el futuro serán ambientes en donde las personas se juntarán para encontrarse con amigos, conectarse con otros compradores, buscar experiencias únicas, reafirmar valores e interactuar con marcas a un nivel personal. Las ventas serán producto de las interacciones, socialización y compromiso de los compradores.

 

Hasta aquí el artículo de Inmobiliare.

 

Mall & Retail ampliando el análisis del entorno nacional considera que la industria tiene un reto adicional:

 

SEXTO RETO: Los centros comerciales de multipropiedad deben buscar estructuras jurídicas nuevas que les permita competir en igualdad de condiciones de los formatos de único propietario. Ya en algunas regiones de nuestro país estos últimos se están convirtiendo en los favoritos de los visitantes por las múltiples ventajas que tienen: reconfiguración de tenant mix, atracción de marcas internacionales, know how, etc. Los gerentes de los malls de la misma manera deberán tener un perfil más orientado al asset managemen es decir verdaderos administradores de activos y propiedades que ser “cuidanderos” de los reglamentos de propiedad horizontal.

  

Fuente: Revista Inmobiliare edición 107.