Las inversiones en 8 centros comerciales llegan este año a US $ 680 millones y crecerá más el próximo, con 13 nuevos. Pero la desaceleración económica y los altos precios de los arriendos golpean a inversionistas y comerciantes.
La frecuente apertura de nuevos centros comerciales en el país ha generado en los colombianos la idea de que existe una sobreoferta de este modelo de negocios y que ese mercado ya está saturado Esta idea se ve reforzada por el aumento de locales vacíos y pendientes por arrendar muchos de ellos. Y si a esto se suma que en esos espacios desfilan cada vez más visitantes con helados en sus manos, pero con pocas bolsas de compras, la conclusión es crítica: los centros comerciales pasan un mal rato. Pero las cifras muestran que no hay sobreoferta ni exceso de locales por arrendar. En Colombia operan actualmente 234 centros comerciales, concentrados especialmente en las capitales. Pero también en las intermedias, pues en el país 5 ciudades albergan más de un millón de habitantes, otras 12 tienen más de 400.000 y 44, más de 100.000 habitantes.
El grado de saturación comercial muestra 11 metros cuadrados de centros comerciales por cada 100 colombianos, de acuerdo con la firma Mall & Retail. Esa medida convencional dista mucho de la de Chile, donde llega a 22, o México, con 18. Ni que hablar de Estados Unidos, donde alcanza 2.000 metros cuadrados por cada 100 habitantes. Tampoco hay exceso de locales por arrendar. Según datos de Colliers International, firma experta en investigación inmobiliaria, al cierre de junio de 2018 Bogota tenía un área disponible por arrendar en centros comerciales del 7,7 %, Cali el 10,3 %, Barranquilla el 5,3 % y Medellín el 3,4 %. Los datos nacionales de Acecolombia, el gremio que reúne a los dueños de centros comerciales, muestra que el año pasado el índice de ocupación alcanzó el 90,7 %; es decir, la vacancia llego a solo 9,3 %, lejos del 15 % que comienza a ser preocupante para el sector. En otras palabras, no se trata de un caso de exceso de locales por arrendar.
Pero si resulta innegable que el sector pasa por un proceso de grandes cambios a raíz de la desaceleración de la economía, los nuevos hábitos del consumidor, la falta de innovación de algunos modelos tradicionales, el auge del comercio electrónico y hasta los altos costos de los locales. Esto ha llevado a que muchos centros comerciales inicien un proceso de trasformación para reinventar sus modelos de negocios y atenuar las amenazas. Porque en este sector, como en todos, el que se estanca, pierde.
Por eso, busca enfrentar los nuevos desafíos con inversión, innovación y presencia de competidores internacionales, entre sus frentes más dinámicos. El gran desafío esta en los costos de arrendamiento de los locales, que han motivado a algunos comerciantes a pedir renegociarlos o, incluso, a retirarse. En materia de inversiones, los 8 centros comerciales inaugurados este año habían requerido recursos por 680 millones de dólares, de acuerdo con Acecolombia. Para el próximo año la dinámica sigue adelante, pues está previsto inaugurar 13 centros comerciales más en el país con una inversión superior a la de2018.
En materia de innovación, buena parte de los centros comerciales actualmente en obra incorporan las tendencias internacionales que buscan que los visitantes encuentren experiencias que los inviten a disfrutar y, por supuesto, a consumir.
Viva Envigado, recién inaugurado por el Grupo Éxito con una inversión cercana a los 660.000 millones de pesos, merece especial atención. Juan Lucas Vega, vicepresidente de Inmobiliaria y Desarrollo del Grupo Éxito, asegura que se trata de una apuesta por la nueva generación de centros comerciales que combina usos mixtos, pues además de arrea comercial cuenta con oficinas. Fuera del área comercial, este centro ofrece el parque de diversiones más grande de un centro comercial, un bulevar con restaurantes a cielo abierto, un mercado típico de comidas y una plazoleta de comidas; un complejo deportivo con gimnasio, canchas sintéticas de futbol y vóley-playa, pista de trote y una oferta cultural que vincula escuelas de formación y desarrollo artístico con un auditorio para 1.000 personas. ‘’Las tendencias mundiales nos muestran que los centros comerciales deben evolucionar a un lugar más humano, en el que los clientes vivan experiencias’’, asegura Vega.
En este sector también se nota una mayor internacionalización. Leopoldo Vargas, de Mall & Retail, destaca entre las nuevas tendencias que cada vez participan mas en este negocio grandes grupos de inversionistas, nacionales y extranjeros. Primero llegaron los grupos chilenos Parque Arauco (La Colina en Bogota, Parque Caracolí en Bucaramanga, Parque La Arboleda en Pereira y Premium Outlet en Sopo); Mall Plaza en Cartagena y Manizales, y Cencosud (Santa Ana en Bogota y Limonar Premier en Cali). A estas se han sumado la guatemalteca Spectrum, con Fontanar en Chía; el Grupo Roble de El Salvador, con Multiplaza en Bogota, y la portuguesa Sonae Sierra, con dos centros comerciales en Cali y uno que abrirá en Cúcuta. Esta agresiva oferta internacional también tiene su contraparte local, donde se han consolidado cuatro grupos con musculo financiero. Por un lado, está Viva Malls, la compañía creada por una alianza del Grupo Éxito con el Fondo Inmobiliario Colombia, que ya tiene 15 centros comerciales en operación. También compite el Pei Asset Mangement, administrador inmobiliario del Grupo Santo Domingo, que opera los centros comerciales Atlantis, Plaza Central y el los Centros de Diseño Ideo, que opera centros comerciales en Medellín y Cali. Así mismo tiene inversiones en Montería y Bogotá. Hace un par de años ingreso también Pactia, un fondo inmobiliario en el que participar Constructora Conconcreto, el Grupo Argos y Protección que cuenta con nueve centros comerciales en operación y uno próximo a inaugurar, Gran Plaza El Ensueño.
La desaceleración de la economía y los altos costos en los arriendos de locales también les pasan una costosa factura a los centros comerciales. En el primer caso, la menor dinámica de la economía se refleja en el descenso de las ventas por factores como el aumento en el IVA desde 2017 y la caída del confianza, que llevo a muchos colombianos a contenerse o retrasar sus compras. Por otra parte, están los altos costos de los locales desde las épocas de la bonanza económica, que apenas han comenzado a renegociar. Esto motivo la salida de muchas marcas debido a que las ventas no comenzaban el gasto en arriendos. Ronald Bakalar, presidente del Grupo Stanton, que maneja las cadenas de moda y calzado Brahma Concept y Aka, asegura que han frenado la expansión este año por los altos costos de los locales. La compañía planeaba abrir 15 tiendas de Brahma Concept este año y redujo su plan a 10 debido a que no consigue locales con un adecuado balance de costo-beneficio.
En el caso de Aka planeaban 25 y terminaran con unas 12. Aunque asegura que en los últimos dos años muchos han renegociado los arriendos de locales en centros comerciales- algunos estiman que ese proceso alcanzaría el 70 por ciento-, considera que los cánones no han bajado a niveles competitivos. De hecho, cree que cuando apenas comienza un proceso de recuperación de la economía, todavía será necesario bajar más estos arrendamientos. No es el único desafío, Juan Carlos Peña, gerente administrativo y financiero de la cadena de tiendas Totto, asegura que también es necesario que los centros comerciales logren un mayor grado de diferenciación y no se concentren excesivamente en ciertas zonas, pues esto ha llevado a dividir el gasto entre mas comerciantes. En medio de los grandes desafíos de los centros comerciales en el país, hay un dato esperanzador: hoy solo están en el mercado local 17 de las 250 principales marcas de retail del mundo. Eso implica que ahora que la economía comienza a recuperarse, tendrán que empreñarse a fondo para atraer a estos nuevos usuarios. Un paso en este sentido podría confirmar que en Colombia si hay centro comercial para tanta marca.
Fuente: Revista Semana.