Mall & Retail acaba de publicar las tercera edición del MAPA INMOBILIARIO DE CENTROS COMERCIALES 2021, donde analiza el comportamiento inmobiliario de los centros comerciales de Bogotá. Este estudio permite medir porcentaje de ocupación o vacancias, crecimientos del inventario disponible, precios de alquiler y ventas, y tendencias de la industria en el último año. El análisis de vacancia inmobiliaria es tal vez el principal indicador de la industria de centros comerciales que mide su potencial competitivo, en la medida que a menores niveles de vacancia mayor dinamismo comercial que tiene el mall. A continuación un resumen de los principales hallazgos de esta investigación.
El estudio analizó 35 malls, cuya oferta inmobiliaria es de 9.095 locales comerciales equivalentes al 58,3%, del total de la oferta con que cuenta la capital. De estos el 63% corresponden a propiedad horizontal y el 37 % restante a propiedad única.
En primer término hay que decir que el 2020, fue el año más retador de toda la historia de la industria de centros comerciales. La pandemia, obligó a los gobiernos locales a adoptar medidas de cuarentenas obligatorias, disminución de aforos, restricción en horarios, pico y generó, todo lo cual determinó una disminución de tráficos, que impactó las ventas de los comerciantes, muchos de los cuales se vieron obligados a cancelar los contratos de arriendo, pago de cláusulas de rescisión y la renegociación de las condiciones comerciales de los contratos.
Los resultados.
En total se encontraron 1.366 locales desocupados es decir un 69,3% más de los que había en enero de 2020. Si se compara los locales desocupados del total de locales existentes, nos arroja una tasa de vacancia del 15%.
Desde la perspectiva de su estructura jurídica, los centros comerciales de propiedad horizontal fueron los más afectados con un crecimiento de sus vacancias del 97,2% equivalente a 980 unidades inmobiliarias, aspecto que determinó una tasa de vacancia del 15,3 %. Estas cifras son superiores a las alcanzadas por los centros comerciales de propiedad única cuyo crecimiento de vacancias creció tan solo el 24,2% (385 unidades), llevando el nivel de vacancia al 14,1%. Esto se explica por cuanto estos últimos tuvieron mayor capacidad de negociación con sus inquilinos con la disminución de costos de alquiler incluido los mínimos garantizados, disminución de gastos comunes y fondos de promoción.
Por su parte, algunos de los centros comerciales de propiedad horizontal por ser de muchos propietarios, no tuvieron la misma flexibilidad en la negociación, razón por la cual se disparó la vacancia.
En términos generales el 80% de los inquilinos pudieron lograr acuerdos en sus contratos de arriendos, los cuales incluyeron suspensión de cobros en algunos meses, disminuciones temporales, renegociaciones escalonadas, mientras durara la pandemia, todo lo cual trajo como consecuencia que el año anterior se llegara a una disminución entre un 30 y 40% de los costos de alquiler y entre un 20 y un 30% en los costos de administración.
Problemática generalizada.
El efecto pandemia impactó por igual a todos los centros comerciales, hace algunos años muchas marcas de retail tenían que esperar entre tres y seis meses para poder acceder a un local en centros comerciales tradicionales, como el caso de Unicentro, Andino y Santafé. La problemática actual, hizo que los letreros de “se arrienda” proliferan en estos Malls, cuyo crecimiento de vacancias se incrementó hasta llegar a tres dígitos.
El panorama para los centros comerciales en la adsorción de las vacancias es todavía incierto, los cuales dependen en gran medida, en que los gobiernos locales suspendan definitivamente las cuarentenas, el inicio del plan de vacunación y la recuperación de la confianza por parte de los clientes para volver a los centros comerciales a niveles del 2019.
Todo esto lleva a pensar que tan solo en el 2022, comenzará el periodo de recuperación de la industria.
Para tener información sobre el reporte del Mapa Inmobiliario de Centros Comerciales 2021, escríbenos a gerentecomercial@mallyretail.com
