Uno de los hallazgos más esperados del Mapa Nacional de Centros Comerciales 2021 realizado por Mall & Retail, era analizar como el desempeño en los costos de operación y sostenimiento, de los malls de único propietario vs los de propiedad horizontal.
El estudio que analizó los 53 principales centros comerciales del país, de los cuales el 62% corresponden a propiedad horizontal y el 38% a propiedad única, dejo algunas conclusiones que a continuación detallamos:
En primer término hay que decir que el rubro más afectado por pandemia fue el gasto del marketing, que pasó de una participación del 15,3% de los gastos totales en 2019 al 8,8% en 2020. Los cierres totales y parciales, los aforos, la prohibición de reuniones públicas, más la disminución de ingresos de parqueaderos y zonas comunes, obligó a las administraciones a reducir el presupuesto de mercadeo, lo cual causó la disminución de 6,5 puntos de participación.
Por importancia de los rubros del presupuesto, el pago de personal, participa con el 20,5% del total de los gastos. La seguridad es el 15%. Por mantenimiento y adecuaciones se pagan el equivalente al 11,6%, mientras que los servicios públicos y servicio de aseo participan con el 10,5% y 8,8% respectivamente.
Los centros comerciales de propiedad única tuvieron el año anterior unos gastos de operacionales anuales de $187.637 por m2, mientras que los de propiedad horizontal sumaron $ 311.652, es decir una ahorro del 39,8%.
Razones de las eficiencias
Varias son las razones explican estas eficiencias, que tienen que ver principalmente con el modelo de negocio.
Las propiedades horizontales son responsables por un presupuesto de ingresos y gastos de base cero, es decir al final del ejercicio los ingresos deben ser igual a los gastos, lo cual hace que el criterio de la rentabilidad no sea la base de la toma de decisiones.
Por su parte las propiedades únicas tiene como criterio de evaluación el NOI (Net operating income) o Ingresos operativos netos, que el parámetro para analizar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias generadoras de ingresos, la cual equivale a todos los ingresos de la propiedad, menos todos los gastos operativos razonablemente necesarios. Un índice NOI aceptable en la industria es del 70%, es decir que los gastos operativos no deben sobrepasar el 30% de los ingresos. En tal sentido las gerencias permanentemente son evaluados por criterios de rentabilidad y no de cumplimiento de presupuestos.
Otros aspectos de importancia en estas mejores eficiencias, son que los centros comerciales de propiedad única tienen bajo su control muchos otros malls, lo cual hace que tengan economías de escala, incluida una estructura staff en sus áreas funcionales que permiten planear centralizadamente todas sus operaciones, para que sean ejecutadas por estructuras más liviana, entre muchas otras ventajas.
Operadores de centros comerciales
Para Leopoldo Vargas Brand, gerente de Mall & Retail “Otro aspecto que está facilitando el mejor desempeño de los centros comerciales de propiedad única es la contratación de empresas especializadas en gestionar los malls. Estas empresas del tipo BPO (Business Process Outsourcing) son unas alternativas muy eficientes en la administración del mall, dado su Know How y su BackOffice que generan economías a escala y excelente rentabilidad para los propietarios.”
Estas empresas realizan dos tipos de negocios. El primero la gestión de activos inmobiliarios (Property Management), el cual corresponde a las gestión que se realiza del negocio de los propietarios, derivados de las rentas percibido por el arrendamiento de espacio privados.
La segunda la operación de los activos (Facility Management) que corresponde a las gestión que se realiza con los ingresos provenientes de las cuotas de sostenimiento o administración de los inquilinos. Manifiesta Vargas.
MTS Consultoría + Gestión, IC Inmobiliaria y Dual Gestión inmobiliaria son muy buenos ejemplos de empresas especializadas que están gestionando eficientemente centros comerciales.
Para obtener la información detallada del estudio EL MAPA NACIONAL DE LOS CENTROS COMERCIALES 2021, escríbenos a gerentecomercial@mallyretail.com.
Fuente: Mall & Retail
