Continuando con el Mapa Nacional de Centros Comerciales de Propiedad Única, recientemente publicado por Mall & Retail, a continuación, presentamos el balance del desempeño de las principales cadenas operadoras de centros comerciales en 2024
Cuando Parque Arauco abrió Parque Arboleda en Pereira en 2010, marcó el primer hito de un formato que aún era casi desconocido en el país: el centro comercial de Propiedad Única. Aquel activo de 41.500 m2 inauguró la entrada de capitales chilenos a la industria local y sentó las bases de una década de profunda transformación del mercado.
La ola continuó con Mallplaza, que desembarcó en 2012 con Mallplaza El Castillo en Cartagena - una inversión de US$75 millones - y, más recientemente, con el rebranding regional de Cencosud Shopping, hoy Cenco Malls, que opera complejos como Cenco Limonar en Cali. Esta triada chilena introdujo estándares de administración integrada, visión de largo plazo y un enfoque curatorial de lamezcla comercial que pronto inspró a los desarrolladores locales.
En paralelo, surgieron jugadores colombianos que adoptaron el mismo esquema societario.
Viva Mall - una alianza entre Grupo Éxito y el fondo Patria - encabeza hoy el segmento con 17 activos y 580.000 m2 de GLA, equivalentes al 31,2% del inventario nacional de Propiedad Única. Le siguen Mallplaza, con cinco activos y una cuota de 14,6% y Parque Arauco, con siete complejos y 13,7%. Pactia (Gran Plaza) y el Fondo Inmobiliario PEI completan el Top 5.
Este ranking confirma que el modelo ya no es un fenómeno exógeno: es parte central de la agenda de los grandes grupos locales y de los gestores de capital institucional.
Bondades de un solo propietario
El atractivo del formato radica en la alineación estratégica que permite operar todo el activo bajo una sola visión y una única estructura de capital. Esta concentración facilita:
- Curaduría de la mezcla comercial. El propietario define con precisión los segmentos y marcas ancla necesarias para generar tráfico y diferenciación, sin depender del consenso de múltiples copropietarios.
- Selección de marcas destino. El arrendador puede reservar espacios para retailers "bandera" cuyo prestigio irradia valor al resto de la oferta; a cambio exige estándares de diseño y operación que refuerzan la imagen del mall.
-Agilidad en la reconfiguracion. Al no existir asambleas de copropietarios, las remodelaciones o cambios de uso se aprueban y ejecutan a la velocidad que dicta el mercado
-Alquiler variable ("revenue share"). Las rentas ligadas a un porcentaje de ventas convierten al arrendador en socio del minorista, alinean incentivos y mitigan la presión de rentas fijas en ciclos de baja demanda.
- Gestión de datos y marketing unificados. El acceso a información integral de ventas, afluencia y demografía permite estrategias de CRM y promociones mejor focalizadas, reforzando la fidelidad de los consumidores y la ocupación de los locales.
Un mercado que sigue creciendo
Según Raddar, las ventas de los centros comerciales en 2024 alcanzaron $46billones, 2,1% más que en 2023; diciembre, con $10billones, aportó el 21% del total anual y demostró la resiliencia del consumo a pesar de la inflación moderada. El inventario nacional cerró en 264 complejos y 6,56 millones m2 de GLA, lo que arroja una tasa de saturación de 12,4m2 por cada 100 habitantes; Colombia mantiene así el tercer mejor indicador de Latinoamérica, solo detrás de Chile y México.
Dentro de este unicerso, los 71 centros de propiedad Única suman 1,86 millones m2, es decir, el 27,7% del GLA del país. No obstante, su peso económico es mayor: concentran a los retailers con mayores ventas por metro cuadrado y registran los niveles de ocupación más altos del mercado, cerca del 94% promedio.
Radiografía de ingresos.
La fortaleza operativa se refleja en la caja. VivaMalls lideró 2024 con ingresos operacionales de $439.000 millones (+5,8%), apalancados en la maduración de Viva Envigado y la ampliación de Viva Barranquilla.
Parque Arauco escaló a $303.003 millones (+30,6%), impulsado por el desempeño de Parque Alegra en Barranquilla y la compra de la porción patrimonial de Titán Plaza.
Mallplaza facturó $226.792 millones (+29,8%), gracias a la integración de Mallplaza Cali y la consolidación de su centro logístico para e-commerce.
Los ingresos de los mall de propiedad única provienen de tres líneas principales: alquiler inmobiliario mediante la modalidad de renta variable con mínimo garantizado, expensas de administración o cuotas de sostenimiento; algunos operadores también gestionan un fondo de promoción que financia eventos, activaciones y campañas digitales.
¿Por qué los retailers prefieren la Propiedad Única?
La respuesta yace en la predictibilidad. Una estructura corporativa profesional garantiza normas claras de operación, contratos estandarizados y cronogramas de pago transparentes. La información de ventas se comparte en tiempo real, lo que permite al dueño ajustar el tenant mix y negociar planes de mercadeo cooperado. A su vez, el retailer se beneficia de:
- Decisiones rápidas: la ampliación de un local, el cambio de fachada o la entrada de un nuevo concepto gastronómico se autorizan en semanas, no en meses.
- Alianzas win-win: el alquiler variable alinea riesgos; si las ventas caen, la renta disminuye automáticamente, y el propietario se vuelca a recuperr el tráfico.
- Prestigio de marca: operar en un portafolio como Viva, Mallplaza o Parque Arauco es gerantía de estándares internacionales de mantenimiento, seguridad y sostenibilidad, atributos claves para los retailers globales que aterrizan en Colombia.
Desafíos y perspectivas
El formato, sin embargo, enfrenta retos: la ralentización del consumo en las ciudades intermedias obliga a racionalizar expansiones; la reconversión de áreas vacantes por rotación de “fast fashion” requiere inversiones sustanciales en entretenimiento y gastronomía; y la digitalización del canal físico demanda sistemas de analytics y omnicanalidad cada vez más complejos.
Para obtener más información sobre el Mapa Nacional de Centros Comerciales Propiedad Única 2025, escríbenos a: gerentecomercial@mallyretail.com
Fuente: Mall & Retail.
Si quieres ser uno de los profesionales mejor informados de la industria de centros comerciales y retail, suscríbete a nuestro newspaper en gerencia@mallyretail.com.