El 2025 se proyectó para la industria de centros comerciales en Colombia como un año de prudencia en nuevas aperturas, aspectos que se mantendrá en el actual. Más que una etapa de expansión acelerada, el sector operó en un entorno de incertidumbre económica e institucional que llevó a inversionistas, operadores y propietarios a priorizar la estabilidad del flujo de caja, la ocupación sostenible y la eficiencia operativa.
Colombia conserva una de las plataformas comerciales más robustas de la región, pero el ritmo de crecimiento cambió: la construcción y el desarrollo no se detuvieron, aunque avanzaron con mayor selectividad, bajo proyectos de menor escala, con supuestos de demanda más realistas y requerimientos financieros más estrictos.
En ese marco, la ausencia de grandes aperturas no significó una contracción del sector, sino un cambio en el tipo de decisiones. Durante 2025 predominó una lógica de precisión financiera: activos con fundamentos claros, ubicaciones con demanda comprobable y mezclas comerciales enfocadas en categorías de alta rotación.
Este enfoque también se reflejó en la gestión de los centros comerciales existentes, donde se fortalecieron estrategias de retención de locatarios, ajustes de espacios, mejoras de experiencia, mayor control de gastos comunes y uso más consistente de indicadores para orientar el mercadeo, la asignación de áreas y la programación comercial.
El formato que tomó mayor relevancia fue el de centros comerciales de conveniencia. Su propuesta respondió a una realidad concreta del consumo: más cercanía, compras recurrentes y soluciones cotidianas en zonas residenciales o corredores urbanos de alto tránsito. Este tipo de proyectos suele operar con estructuras más livianas, tiempos de ocupación más cortos y una mezcla orientada al día a día, lo que facilita la estabilización del activo en ciudades intermedias, donde la demanda se concentra menos en grandes destinos regionales y más en servicios, abastecimiento y marcas de valor.
En 2025 la industria registró una apertura destacada: Vergel Plaza en Ibagué, con 6.100 m² de área arrendable. Su principal ancla es Jumbo y la oferta se complementa con marcas reconocidas como Miniso, Dollarcity, Totto, Chevignon, Medipiel y Travesuras, conformando un portafolio alineado con compras frecuentes y de rotación media. La señal es clara: los proyectos que avanzan lo hacen con un diseño comercial que busca recurrencia y rapidez de maduración, más que expansión por volumen.
A nivel estructural, el país cerró 2025 con 265 centros comerciales y 6,57 millones de m² de área arrendable, alcanzando una tasa de saturación de 12,4 m² por cada 100 habitantes. Este indicador mantiene a Colombia como el tercer mejor mercado de América Latina en densidad comercial, después de Chile y México. En un ecosistema con oferta amplia, el reto no es solo crecer en metros, sino diferenciar el activo, elevar su productividad por metro cuadrado y asegurar una administración que proteja la rentabilidad del propietario y la sostenibilidad del locatario.
En dinámica comercial, las estimaciones señalan ventas de los centros comerciales cercanas a $47,8 billones en 2025, con un crecimiento anual de 4%. La lectura del cierre del año aporta matices: Según FallowUp diciembre creció 3,8%, por debajo del promedio anual que estuvo cercano al 7%, influido por una base de comparación alta, dado que diciembre de 2024 concentró una parte relevante del repunte tras un primer semestre débil. El tráfico estuvo levemente por debajo en 2025. Aun así, el año anterior mostró un desempeño más equilibrado durante el año, con una tendencia consistente: menos visitas, pero compras de mayor valor.
El ticket promedio se consolidó como el principal impulsor, explicado por el aumento del precio promedio, mientras que los artículos por ticket continuaron disminuyendo, reflejando un consumidor más selectivo y enfocado en compras puntuales.
El comportamiento regional también fue determinante. Cartagena y Bucaramanga se destacaron entre las ciudades principales, impulsadas por el crecimiento del ticket y del precio promedio. Bogotá y Medellín presentaron avances más moderados, entre 1% y 3%, pese a caídas de tráfico menos pronunciadas. En ciudades secundarias, Cúcuta e Ibagué sobresalieron en ventas, mientras Pereira mostró un mejor dinamismo de tráfico. En paralelo, el tráfico fue levemente inferior al de 2024 y en diciembre cayó 5,5%, lo que refuerza el desafío de convertir visitas en ventas y de ajustar la mezcla comercial a patrones de compra más racionales.
El aporte del sector al empleo sigue siendo uno de sus pilares. Los centros comerciales en Colombia generan alrededor de 320.000 empleos directos en el año, que se pueden ver afectados por medidas del gobierno asociadas al alza del salario mínimo. El inicio de 2026 estará marcado por un incremento del salario mínimo de 23% frente a un IPC de 5,2% en 2025, una brecha que presiona la estructura de costos del comercio formal. En la operación de centros comerciales, donde buena parte de los gastos está vinculada a nóminas y servicios tercerizados como seguridad, aseo y mantenimiento, el aumento desproporcionado del costo laboral obliga a revisar plantas de personal, renegociar contratos y replantear presupuestos.
Dado que el modelo operativo se sostiene en costos compartidos financiados con cuotas de administración, cualquier incremento fuerte se traslada a locatarios y termina presionando precios al consumidor, con impactos directos sobre competitividad y consumo.
Para Leopoldo Vargas Brand CEO de Mall & Retail “En 2026, la industria de centros comerciales enfrentará un entorno más difícil que el de 2025. La incertidumbre política, la declaratoria de emergencia económica y el fuerte incremento del salario mínimo elevarán la percepción de riesgo y presionarán la estructura de costos en la operación diaria, desde seguridad y aseo hasta mantenimiento y administración. Con ingresos creciendo a un ritmo menor que los gastos indexados al salario, el sector tendrá menos margen para absorber impactos sin afectar cuotas de administración y competitividad de los locatarios”.
“En este escenario, la prudencia se impondrá: muchos operadores y propietarios priorizarán proteger caja, ocupación y eficiencia, lo que llevará a aplazar decisiones de nuevas inversiones y a concentrar recursos en optimizar los activos existentes antes que impulsar desarrollos adicionales”, señaló Vargas Brand.
Fuente: Mall & Retail.