Comienzan las evaluaciones de desempeño de los principales jugadores de la industria de los centros comerciales, un ejercicio clave para entender cómo cerró el año anterior y qué tan preparados están los activos para enfrentar el siguiente ciclo. Existen múltiples indicadores que permiten medir la gestión operativa, comercial y estratégica de un centro comercial, pero hay tres que funcionan como señales tempranas de su salud: el tráfico peatonal, el valor del ticket promedio y la mezcla comercial. En conjunto, estos indicadores permiten una lectura más completa sobre la capacidad del activo para atraer visitantes, convertir visitas en ventas y sostener su relevancia en el tiempo.
Por esta razón, medir estos indicadores de manera permanente se convierte en una disciplina de gestión y no en un simple dato de cierre anual. En 2025, esta lectura cobró mayor importancia debido a un cambio evidente en el comportamiento del consumidor, marcado por una mayor selectividad y racionalidad en el gasto.
El tráfico dejó de ser un indicador “automático”: hoy no basta con abrir las puertas; hay que construir una propuesta de valor que justifique la visita y la repetición.
Conviene recordar la lógica básica del modelo de negocio. Los centros comerciales existen para atraer tráfico hacia las tiendas. Ninguna tienda —física o digital— fue diseñada para estar vacía. La venta es una consecuencia del tráfico, no su reemplazo. Cuando se afirma que “entra mucha gente, pero pocos compran”, la respuesta no debería ser la resignación, sino una revisión de variables como conversión, mezcla comercial, señalización, servicio y activación. Y cuando el tráfico es bajo, la discusión sobre conversión pierde sentido: sin visitas, no hay venta posible.
Por eso, la estrategia no puede centrarse únicamente en celebrar resultados comerciales sin analizar la base que los sostiene: la visita. En un entorno donde el consumidor dispone de más opciones de ocio, gastronomía y compras, el tráfico se construye a partir de razones repetibles: conveniencia, experiencia, contenido, seguridad, accesos, estacionamientos y una mezcla comercial alineada con misiones reales de compra.
En este contexto, la lectura de FollowUp para 2025 resulta especialmente reveladora. El año cerró con menos visitas, pero con compras de mayor valor. El ticket promedio se consolidó como el principal impulsor del resultado, explicado en buena medida por el aumento del precio promedio. En contraste, los artículos por ticket continuaron disminuyendo, reflejando un consumidor más enfocado en compras puntuales y menos impulsivas.
La conclusión es relevante: cuando el crecimiento depende más del precio que del volumen, el centro comercial debe cuidar con mayor rigor la percepción de valor de la visita. Si el visitante percibe que paga más sin recibir una experiencia consistente, se debilita la recurrencia. En cambio, cuando la conveniencia, el servicio y la experiencia acompañan el mayor gasto, la compra puntual puede transformarse en hábito. Este escenario eleva la exigencia operativa: el tráfico ya no se mide solo en cantidad, sino en calidad, intención y capacidad de conversión.
Titán Plaza: el más visitado
Bajo este marco, Titán Plaza vuelve a posicionarse como una referencia en tráfico peatonal. En 2025 registró 49.566.368 visitantes, con un crecimiento del 7% frente a 2024, consolidándose una vez más como el centro comercial más visitado del país. Este desempeño confirma su capacidad para sostener volumen en un entorno competitivo, manteniéndose vigente como destino de compras, entretenimiento y plan familiar.
Titán Plaza ya había cerrado 2024 como líder de tráfico, y el resultado de 2025 muestra continuidad en una fórmula basada en campañas de alto impacto, eventos de gran formato, activaciones constantes y un posicionamiento claro que combina comercio y experiencia. La lectura sectorial es directa: en años retadores, el tráfico no desaparece, se redistribuye hacia los activos que logran mantener relevancia más allá de los picos estacionales.
Este desempeño fue reforzado por el reconocimiento recibido en el FIP Festival 2025, en Buenos Aires, donde Titán Plaza fue distinguido como Marca del Año por sus estrategias de marketing y comunicación. El premio reconoce el avance del centro comercial en la construcción de una propuesta de valor coherente, orientada a la experiencia del visitante y a una comunicación más funcional y cercana, elementos que terminan impactando directamente el tráfico.
Unicentro Bogotá: el mayor ticket promedio
Unicentro Bogotá, por su parte, cerró 2025 con 21.201.417 visitantes y un crecimiento del 5,92% en tráfico peatonal, en un año que el propio mercado calificó como exigente. La estrategia de fortalecimiento de la experiencia del cliente se reflejó en innovación, servicio y una oferta comercial dinámica que mantuvo al centro comercial como uno de los principales puntos de encuentro de la ciudad.
Dentro de este contexto, Unicentro destacó por reportar el ticket promedio más alto de la industria, cercano a los $300.000. Este resultado se acompaña de una afluencia diaria promedio de 60.000 personas y el ingreso de aproximadamente 8.000 vehículos al día. En un consumidor más selectivo, esta combinación permite una lectura clara: no solo se atrae volumen, sino visitas con mayor capacidad de gasto, respaldadas por una experiencia que justifica la elección del destino.
A esta lectura se suma una visión de largo plazo asociada a la renovación urbana y al desarrollo de proyectos como Distrito Cultural Unicentro, que amplían los motivos de visita y actúan como palancas adicionales de tráfico. En línea con esta consistencia, Unicentro Bogotá fue reconocido por Mall & Retail como ganador de la quinta versión del Concurso de Decoración Navideña de Centros Comerciales Mall & Navidad 2025, destacando la calidad conceptual y la ejecución de proyectos de alto impacto para la ciudad y el sector.
Parque Arauco: tenant mix, marcas destino y eventos
Parque Arauco, operador de cinco centros comerciales en Colombia, cerró 2025 con un tráfico conjunto cercano a los 50 millones de visitantes. Dentro de su portafolio, Parque La Colina se consolidó como su principal activo, con un flujo aproximado de 14 millones de visitantes anuales, seguido por centros como Parque Alegra en Barranquilla y Parque Fabricato en Medellín, caracterizados por una alta intensidad de afluencia.
En este caso, el análisis del tráfico muestra que la afluencia está fuertemente asociada a decisiones de gestión interna. Un primer factor es un tenant mix equilibrado por categorías, donde comercio, gastronomía, entretenimiento y servicios conviven de forma complementaria. Esta combinación no solo impacta el volumen de visitas, sino también la permanencia y la frecuencia, especialmente en un entorno de compras más planificadas.
Un segundo elemento es la presencia de marcas ancla y marcas destino ampliamente buscadas por el consumidor, que estructuran los flujos internos y aportan previsibilidad al tráfico. Cuando estas marcas se mantienen vigentes y alineadas con la demanda, facilitan la atracción de visitas con misiones de compra claras.
El tercer factor es una programación regular de eventos y actividades con estándares de ejecución consistentes. Más que acciones aisladas, esta agenda contribuye a la recurrencia y a la estabilidad del tráfico durante semanas de menor demanda. En conjunto, tenant mix, marcas ancla y programación explican por qué los centros comerciales de Parque Arauco lograron sostener niveles relevantes de tráfico durante 2025.
Para Leopoldo Vargas Brand, CEO de Mall & Retail, la evaluación del tráfico en 2025 deja una conclusión clara para la industria. “El indicador sigue siendo central, pero exige una lectura más rigurosa. No basta con contar visitas; hoy es clave entender su calidad, su recurrencia y su capacidad de convertirse en ventas sostenibles”. En un contexto de consumidor más selectivo, agrega, “el tráfico ya no es un resultado automático, es una construcción estratégica que refleja gestión comercial, experiencia y ejecución. Los centros comerciales que comprendan esto estarán mejor preparados para competir en 2026”.
Fuente: Mall & Retail