Como ha sido tradición al inicio del año, Mall & Retail publicó El Mapa Inmobiliario de Centros Comerciales 2026, un estudio técnico sobre el desempeño inmobiliario de 35 principales centros comerciales de Bogotá (incluyendo Soacha y Chía). En un sector donde buena parte de los complejos operan bajo propiedad horizontal, este tipo de lectura es especialmente útil porque permite “medir” la potencia comercial desde una variable concreta: la vacancia.
Cuando las marcas venden, piden más espacio; cuando el centro comercial no logra el volumen de ventas esperado, la ocupación se resiente y el inventario desocupado crece. En otras palabras: la vacancia termina siendo un termómetro adelantado de confianza, rotación y expansión.
El contexto macro ayuda a explicar por qué 2025 cerró con señales positivas para el arriendo comercial. En línea con estimaciones sectoriales, las ventas de centros comerciales en Colombia se proyectaron cerca de $50 billones en 2025, con variaciones anuales alrededor de 4% en algunos análisis, lo que ratifica un consumo resiliente pese a un entorno de costos altos.
A esto se sumó una dinámica que varios centros comerciales sintieron en piso: menos visitas, pero compras de mayor valor, donde el ticket promedio ganó peso como motor del resultado. Este matiz es clave para el sector inmobiliario: si el comprador visita menos, la mezcla comercial debe ser más precisa y la propuesta de valor más clara; pero si el ticket sube, los locales bien ubicados y bien operados vuelven a justificar expansiones y relocalizaciones internas.
Detrás del repunte del consumo también hubo fuentes de liquidez que, aunque heterogéneas, convergieron en caja para hogares y en ventas para comerciantes. Un hecho contundente fue el récord de remesas: Colombia cerró 2025 con alrededor de US$13.098 millones, según cifras divulgadas con base en el Banco de la República, reforzando el ingreso disponible de muchos hogares.
En paralelo, el crédito siguió jugando un rol relevante: aunque el comportamiento varía por modalidad y por momento del año, mediciones del Banco de la República muestran crecimientos anuales de cartera por modalidad en rangos de dos dígitos en 2025, lo que ayuda a explicar el impulso del gasto, especialmente en categorías discrecionales.
Por último, el país también convive con flujos de economías ilícitas que terminan permeando consumo en ciertos segmentos; y el telón de fondo es una realidad productiva que no se puede ignorar: en 2023, la ONU reportó 253.000 hectáreas de coca en Colombia, dimensión que ayuda a entender por qué estos recursos aparecen recurrentemente en conversaciones económicas.
Con ese marco, el Mapa Inmobiliario 2026 aterriza la discusión a lo que realmente guía decisiones de expansión: metros y locales ocupados. Los 35 centros comerciales analizados suman 9.562 locales y el estudio identificó 762 locales desocupados, una disminución de 5,1% frente a 2025. La tasa de vacancia (locales desocupados / locales totales) se ubicó en 8,0%, el nivel más bajo de los últimos ocho años según el propio seguimiento de Mall & Retail.
En el listado de mejor desempeño por ocupación aparecen nombres que, por distintos motivos, han logrado sostener demanda y permanencia: Mercurio, Titán Plaza, Palatino, Mallplaza NQS y Multiplaza concentran las menores tasas, y Palatino, Mercurio, Titán Plaza, Multiplaza y El Retiro figuran entre los que menos locales desocupados registran en términos absolutos.
¿Por qué estos resultados impulsan el alquiler de nuevos locales?
Porque, para el comerciante, una vacancia baja reduce la percepción de riesgo: si el centro comercial mantiene ocupación, normalmente también mantiene continuidad de tráfico útil, estabilidad de mezcla, y una competencia interna más ordenada. Pero además hay factores inmobiliarios que se activan con este tipo de cifras. El primero es la recomposición de mezcla: con menor vacancia, los operadores pueden reemplazar giros de baja productividad por categorías que capturen mejor el “comprador de menos visitas y mayor gasto”, lo que vuelve más atractivo abrir un punto.
El segundo es la confianza en el flujo de caja del local: si el mercado está vendiendo más, el comerciante puede aceptar contratos más largos, invertir en adecuaciones y apostar por ubicaciones con mayor canon.
El tercero es la presión por ubicación: cuando hay menos espacios disponibles, las marcas compiten por los mejores puntos, aparecen listas de espera y sube el valor de estar “bien puesto” (entradas, circulaciones principales, cercanía a anclas y servicios).
El análisis por corredores inmobiliarios refuerza un mensaje clásico del mercado bogotano: la demanda no es homogénea. En el estudio, la zona Sur marca una vacancia de 11,8%, mientras que el corredor Norte se ubica en 6,2% y el Centro / Occidental en 8%. Esta brecha suele explicarse por una combinación de ingreso disponible, densidad de oferta, competencia de calle, accesibilidad y percepción de seguridad, pero para el comerciante se traduce en una decisión práctica: dónde el riesgo de apertura es menor y dónde la rotación puede ser más alta.
Para el centro comercial, la lectura es igual de operativa: en zonas con mayor vacancia, no basta con “bajar el canon”; suele requerirse un plan de mezcla, mercadeo y experiencia que convierta tráfico en compra, y que recupere la confianza del arrendatario.
Cuando se mira por área arrendable (GLA, o área comercial arrendable), el estudio dimensiona el reto escondido detrás de un porcentaje: 100.407 m² de GLA desocupados, equivalentes a 4,46 veces el tamaño del Centro Comercial Andino, con una vacancia por área de 7,3%. Esta cifra es decisiva para juntas y administraciones porque el metro cuadrado desocupado no solo es canon que no entra; también es costo de oportunidad: menos ventas potenciales, menor diversidad, menos permanencia y, a veces, más descuentos para sostener ocupación. Por eso, un mapa inmobiliario no es solo “ranking”: es una guía para priorizar acciones en comercialización, mezcla y reposicionamiento.
Para Leopoldo Vargas Brand CEO de Mall & Retail “El Mapa Inmobiliario 2026 confirma una idea central: la vacancia baja no es un resultado aislado, es una consecuencia de ventas, mezcla, disciplina comercial y confianza del mercado. Con ventas del sector sosteniéndose y una dinámica de ticket promedio al alza pese a un tráfico estabilizado, el arrendamiento vuelve a moverse por oportunidades concretas: mejores ubicaciones, formatos más eficientes y centros comerciales capaces de demostrar productividad por metro cuadrado”.
“Para el comerciante, la señal es clara: donde la ocupación es estable, la probabilidad de que el punto funcione tiende a ser mayor; para el centro comercial, el reto es sostener esa estabilidad con una mezcla que responda al nuevo patrón de compra y con una propuesta que haga que cada visita valga más” señalo Vargas Brand.
Finalmente, un elemento adicional que explica los niveles de vacancia más altos en algunos malls es que una parte importante de los centros comerciales que aún no logran madurar su operación corresponde a proyectos construidos en los últimos cinco años. En varios casos, estos desarrollos llegaron a zonas ya saturadas de oferta comercial, con propuestas de valor poco diferenciadas frente a competidores consolidados. Esta combinación ha afectado directamente el tráfico, debilitando el desempeño en ventas y obligando a que varios comerciantes que abrieron en las etapas iniciales cerraran sus locales ante resultados inferiores a los proyectados, retrasando así la estabilización inmobiliaria del activo.
Para obtener más información sobre el Mapa Nacional de Centros Comerciales Propiedad Única 2025, escríbenos a: gerentecomercial@mallyretail.com
Fuente: Mall & Retail.
Si quieres ser uno de los profesionales mejor informados de la industria de centros comerciales y retail, suscríbete a nuestro newspaper en gerencia@mallyretail.com.