El anuncio del desarrollo de Cenco Medellín, anteriormente conocido como La 65, no es un hecho aislado dentro del portafolio de inversiones de Cencosud, sino la materialización de una estrategia que la compañía viene construyendo desde su llegada a Colombia en 2013. La decisión de desarrollar un centro comercial bajo formato “greenfield” sobre un activo existente, en una ubicación estratégica de Medellín, responde a una combinación de factores históricos, competitivos y de mercado que explican por qué este proyecto puede convertirse en un punto de inflexión para el grupo chileno en el país.
Razón No. 1: La tesis original de la compra de Carrefour y el valor del banco de tierras.
Cuando Cencosud adquirió las operaciones de Carrefour en Colombia en 2013, no solo compró una cadena de retail, sino un portafolio de ubicaciones estratégicas con amplias áreas de parqueaderos y lotes de gran tamaño en zonas urbanas consolidadas. Esta operación se realizó a múltiplos cercanos a 15 veces EBITDA, una prima considerada alta para el sector en ese momento, lo que generó cuestionamientos en el mercado.
Sin embargo, con el paso del tiempo, esta decisión ha demostrado tener una lógica clara: transformar esos activos en plataformas de desarrollo inmobiliario comercial. El caso de Cenco Medellín es precisamente la ejecución de esa tesis. El lote donde hoy opera el Jumbo de la 65 no es solo un supermercado, es un activo con potencial de densificación comercial en una de las zonas mejor conectadas de Medellín.
Razón No. 2: Una posición competitiva débil en Colombia frente a su liderazgo en Chile.
A diferencia de lo que ocurre en Chile, donde Cencosud es un actor dominante en el negocio de centros comerciales, compitiendo incluso con operadores como Parque Arauco y Mallplaza en escala y relevancia, en Colombia su presencia ha sido limitada y fragmentada.
El portafolio de Cenco Malls en el país ha estado concentrado en activos puntuales y con menor peso estratégico dentro del ecosistema nacional. Esto ha generado una brecha competitiva importante frente a jugadores consolidados como Grupo Éxito, Parque Arauco o Mallplaza, que han desarrollado plataformas más robustas y con mayor cobertura.
En este contexto, Cenco Medellín no es solo un nuevo proyecto, sino un movimiento para corregir esa asimetría y construir masa crítica en un mercado donde aún no ha logrado consolidar una posición dominante.
Razón No. 3: La adquisición de Plaza Central como punto de inflexión estratégico
La compra del 51 % de Plaza Central en Bogotá por $459.000 millones marca un cambio claro en la estrategia de Cencosud en Colombia. Este activo, con más de 76.000 m² de área arrendable, no solo incrementa su escala, sino que mejora significativamente sus indicadores operativos.
De acuerdo con estimaciones de mercado, el margen EBITDA de Cenco Malls en Colombia pasó de 35 % a niveles proyectados cercanos al 65 % tras esta adquisición, con expectativas de alcanzar incluso 72 % en el mediano plazo con la entrada en operación de Cenco Medellín.
Esto evidencia que la compañía está transitando de una presencia marginal a una estrategia de consolidación, donde los nuevos desarrollos y adquisiciones buscan generar economías de escala y posicionamiento competitivo.
Razón No. 4: Medellín como mercado clave dentro del retail colombiano.
Medellín y su área de influencia representan uno de los mercados más relevantes del país, con ventas estimadas cercanas a $5,9 billones en centros comerciales y una participación del 12,5 % dentro del total nacional.
Este peso económico convierte a la ciudad en un territorio obligatorio para cualquier operador que busque relevancia en el retail colombiano. No tener una presencia significativa en Medellín implica quedar por fuera de uno de los principales motores de consumo del país.
En ese sentido, Cenco Medellín responde a una necesidad estructural: asegurar presencia en un mercado que no solo es grande, sino altamente dinámico, con consumidores sofisticados y una fuerte cultura de visita a centros comerciales.
Razón No. 5: Saturación alta, pero con oportunidades micro-locales claras
Si bien Medellín presenta niveles de saturación elevados en términos de GLA, con aproximadamente 26,4 m² por cada 100 habitantes, este indicador agregado no refleja las oportunidades específicas por zonas.
El sector de Laureles, donde se desarrollará el proyecto, tiene condiciones particulares que lo hacen altamente atractivo: cercanía al estadio Atanasio Girardot, conexión directa con la estación Suramericana del metro y un entorno residencial consolidado con alto flujo peatonal.
Además, la competencia directa en esta microzona es relativamente baja en comparación con otros polos comerciales de la ciudad como El Poblado o Envigado. Esto permite que el proyecto no compita en un mercado saturado en términos absolutos, sino que capture una demanda local desatendida con alto potencial de tráfico.
En conjunto, la decisión de desarrollar Cenco Medellín sintetiza más de una década de aprendizaje, ajustes estratégicos y lectura del mercado colombiano por parte de Cencosud. No se trata únicamente de un nuevo centro comercial, sino de una apuesta estructural por reposicionar a la compañía en un país donde, hasta ahora, su presencia no ha estado alineada con su escala regional.
Si el proyecto logra capitalizar su ubicación, su integración con el transporte masivo y la experiencia acumulada en otros mercados, podría convertirse en el activo que marque un antes y un después en la historia de Cencosud en Colombia, consolidando finalmente la tesis que comenzó en 2013 con la compra de Carrefour.
En este contexto, Leopoldo Vargas Brand, CEO de Mall & Retail, señala que “Cenco Medellín representa mucho más que un nuevo centro comercial; es la validación de una estrategia de largo plazo que Cencosud viene construyendo desde su llegada al país. La transformación de activos comerciales en plataformas inmobiliarias de alto valor, sumada a una lectura más precisa de los mercados urbanos, demuestra que el grupo chileno está entrando en una nueva fase en Colombia. Si logra ejecutar correctamente este proyecto, no solo cerrará brechas competitivas, sino que podría posicionarse como un actor mucho más relevante dentro del mapa de centros comerciales del país en los próximos años”.
Fuente: Mall & Retail
