La industria de centros comerciales en Colombia entra en una nueva etapa marcada por una combinación de inversión estratégica, transformación del consumo y reconfiguración territorial del crecimiento. El sector, que durante las últimas dos décadas vivió un ciclo de expansión acelerada, hoy se encuentra en un momento distinto: la prioridad no está en construir más por volumen, sino en invertir mejor, intervenir activos existentes y desarrollar proyectos en ubicaciones con mayor potencial de sostenibilidad comercial. Este cambio de enfoque no implica desaceleración, sino una evolución natural hacia un modelo más sofisticado y selectivo.
En este contexto, el dato más relevante es la magnitud de las inversiones que se avecinan. Cerca de 70 centros comerciales en el país están adelantando o estructurando procesos de ampliación y remodelación, que en conjunto suman aproximadamente 480.000 m2 adicionales y representan inversiones cercanas a los $5 billones. Este movimiento refleja un giro claro en la estrategia del sector: antes que abrir nuevos complejos, los operadores están enfocados en densificar, actualizar y reposicionar activos existentes para responder a un consumidor que exige más experiencia, más servicios y mayor integración con su vida cotidiana.
Este proceso ocurre en medio de un entorno operativo exigente. El incremento en los costos asociados a la operación, especialmente en servicios como seguridad y aseo, ha obligado a los centros comerciales a replantear sus estructuras de gasto y a buscar eficiencias. Sin embargo, la solidez del sector se mantiene. La vacancia se encuentra en niveles históricamente bajos, alrededor del 4,1 %, lo que confirma que la demanda por espacios comerciales sigue vigente, aunque con una mayor selectividad por parte de las marcas.
En línea con esta transformación, las remodelaciones y ampliaciones puntuales empiezan a tomar un papel protagónico en mercados consolidados. En Cartagena, por ejemplo, además de los nuevos desarrollos, se destacan intervenciones sobre activos existentes como la ampliación de Paseo de La Castellana y la remodelación de algunas áreas de MallPlaza El Castillo. Estas actuaciones muestran que incluso en plazas maduras la competitividad ya no depende solamente del tamaño o de la trayectoria del activo, sino de su capacidad para renovarse, ajustar su mezcla comercial y fortalecer la experiencia del visitante.
El segundo gran eje de transformación está en la geografía del crecimiento. Las ciudades intermedias se consolidan como el verdadero frente de expansión del retail en Colombia. Municipios entre 100.000 y 400.000 habitantes concentran una parte significativa de la población, pero aún presentan una oferta limitada de comercio organizado. Este desfase entre oferta y demanda abre oportunidades claras para nuevos desarrollos, especialmente aquellos que logren articular consumo regional y responder a dinámicas económicas locales. En estos territorios, el centro comercial no solo cumple una función transaccional, sino que se convierte en un nodo de integración urbana, social y económica.
Dentro de este panorama, los nuevos proyectos confirmados reflejan con claridad hacia dónde se dirige la industria. En Cartagena, la Zona Norte se posiciona como un nuevo polo de desarrollo con proyectos como Kristal Malls y Buenavista Serena del Mar, ambos ubicados sobre la vía del Mar. Estas iniciativas no solo ampliarán la oferta comercial de la ciudad, sino que también contribuirán a redefinir su estructura urbana al desplazar parte del crecimiento hacia zonas de expansión con alto potencial inmobiliario.
En Bogotá, uno de los proyectos más relevantes es Viva Suba, un desarrollo de aproximadamente 96.000 m² de área construida, de los cuales cerca de 35.000 m² estarán destinados a comercio. Este proyecto introduce conceptos que reflejan la evolución del sector: la Calle Bistró, concebida como una especie de zona rosa al interior del centro comercial; el Jardín Nómada, que integra naturaleza, trabajo y consumo en un mismo espacio; zonas de entretenimiento y formatos deportivos como Viva Sport. Más allá de su tamaño, Viva Suba representa una nueva generación de centros comerciales diseñados para competir por el tiempo de las personas, no solo por su capacidad de compra.
Esta transformación se conecta directamente con otro factor estructural: el Metro de Bogotá. La ciudad experimentará una reorganización urbana significativa en torno a sus estaciones, generando nuevos ejes de desarrollo comercial, inmobiliario y de servicios. Los centros comerciales que logren integrarse a estas nuevas dinámicas de movilidad tendrán ventajas competitivas claras, al capturar flujos de personas y consolidarse como puntos de encuentro dentro de la ciudad. El transporte masivo, en este sentido, no solo cambia la forma de moverse, sino también la lógica de localización de los futuros desarrollos.
Medellín, por su parte, continúa siendo un mercado estratégico dentro del retail colombiano. Mencionar Cenco Medellín, anteriormente conocido como La 65, no es un hecho aislado dentro del portafolio de inversiones de Cencosud, sino la materialización de una estrategia que la compañía viene construyendo desde su llegada a Colombia. El caso de Cenco Medellín es precisamente la ejecución de esa tesis. El lote donde hoy opera el Jumbo de la 65 no es solo un supermercado, es un activo con potencial de densificación comercial en una de las zonas mejor conectadas de Medellín. Medellín y su área de influencia representan uno de los mercados más relevantes del país, con ventas estimadas cercanas a $5,9 billones en centros comerciales y una participación del 12,5 % dentro del total nacional. Este peso económico convierte a la ciudad en un territorio obligatorio para cualquier operador que busque relevancia en el retail colombiano. No tener una presencia significativa en Medellín implica quedar por fuera de uno de los principales motores de consumo del país.
Finalmente, en el segmento de ciudades intermedias, el caso de Mall Sogamoso Park ilustra con claridad hacia dónde se está moviendo la industria. Este proyecto, que será el primer centro comercial moderno de Sogamoso, responde a una lógica distinta: menor escala, alta eficiencia, enfoque en experiencia y una lectura precisa del potencial económico regional. Ubicado en un corredor estratégico y con una base industrial sólida, Sogamoso se posiciona como un nodo capaz de soportar una oferta comercial más estructurada y de atraer el interés de grandes marcas nacionales. Su desarrollo confirma que el futuro del retail no estará concentrado únicamente en las grandes capitales, sino también en aquellas ciudades que combinan conectividad, dinámica empresarial y demanda insatisfecha.
En conjunto, estos desarrollos evidencian que la industria de centros comerciales en Colombia no está en pausa, sino en plena transformación. Las inversiones en remodelación, el protagonismo de las ciudades intermedias, la aparición de proyectos más conceptuales y la integración con nuevas infraestructuras urbanas están redefiniendo el sector.
De acuerdo con Leopoldo Vargas Brand, CEO de Mall & Retail, “La industria de centros comerciales en Colombia no enfrenta un ciclo de desaceleración, sino un punto de inflexión que obliga a elevar el nivel de análisis, ejecución y visión estratégica. El crecimiento futuro no dependerá de la cantidad de proyectos, sino de la capacidad de interpretar correctamente las nuevas dinámicas del consumo, identificar territorios con verdadero potencial y desarrollar activos que se integren de manera orgánica a la vida de las personas”.
“En este nuevo escenario, ganarán los proyectos que entiendan que el centro comercial dejó de ser un destino exclusivamente de compra para convertirse en una plataforma de experiencias, servicios y encuentro, con un rol cada vez más relevante en la estructura urbana y económica del país”. Señalo Vargas Brand.
Fuente: Mall & Retail.
