Mall & Retail

La productividad de los centros comerciales no puede medirse únicamente por el tamaño de sus ingresos totales. En una industria cada vez más exigente, donde los activos inmobiliarios deben demostrar capacidad de generación de valor, la eficiencia debe evaluarse a partir de una relación más precisa: los ingresos obtenidos frente al área disponible para producirlos. Bajo esta mirada, las cuotas de administración, la explotación de zonas comunes y los ingresos de parqueadero permiten observar una realidad clave para el sector: los centros comerciales que más facturan en términos absolutos no necesariamente son los más eficientes por metro cuadrado de área arrendable.

Esta diferencia es importante porque los ingresos totales están condicionados por el tamaño del activo, el número de locales, la escala de sus parqueaderos, el volumen de visitantes, la estructura de servicios y el modelo de cobro de cada copropiedad. Un centro comercial de gran formato puede registrar ingresos superiores porque opera sobre una base inmobiliaria más amplia. 

Sin embargo, cuando esa cifra se divide por los metros cuadrados de GLA, aparece una lectura más exigente: qué tan bien está siendo monetizado cada metro cuadrado disponible.

De acuerdo con el Mapa de Centros Comerciales, el ranking de ingresos totales, que incluye cuotas de administración, explotación de zonas comunes e ingresos por estacionamiento, ubica en el primer lugar a Unicentro Bogotá, con $63.187 millones. Le sigue Santafé, con $55.570 millones; en tercer lugar aparece Andino, con $50.800 millones; en cuarto lugar Centro Mayor, con $39.104 millones, y cerrando los primeros cinco lugares se encuentra Plaza de las Américas, con $38.623 millones. Esta clasificación confirma la fortaleza de los grandes activos de Bogotá, especialmente aquellos con alto reconocimiento de marca, amplia cobertura regional y una base consolidada de visitantes.

No obstante, esta mirada absoluta no responde por sí sola a la pregunta de eficiencia. El tamaño explica buena parte del volumen de ingresos, pero no necesariamente la calidad de la gestión inmobiliaria. En otras palabras, facturar más no siempre significa administrar mejor el área disponible. Por eso, el indicador de ingresos por metro cuadrado de GLA se convierte en una herramienta más precisa para comparar la productividad real de los centros comerciales y entender cuáles activos generan más valor proporcionalmente frente a su tamaño.

Cuando el análisis se traslada a ingresos por metro cuadrado de GLA, el orden cambia de manera significativa. Andino aparece como el centro comercial más productivo, con $2.256.174 por m²; seguido por Unicentro Bogotá, con $1.364.504 por m²; Avenida Chile, con $1.014.102 por m²; Santafé, con $660.071 por m², y Titán Plaza, con $616.932 por m². Esta clasificación evidencia que la eficiencia no depende exclusivamente de la escala, sino de la capacidad de cada activo para convertir su ubicación, mezcla comercial, tráfico, posicionamiento y servicios complementarios en ingresos recurrentes.

El caso de Andino es especialmente relevante. Aunque ocupa el tercer lugar en ingresos totales, lidera ampliamente la productividad por metro cuadrado. Esto significa que su operación logra una alta monetización de su área disponible. No es el centro comercial con mayor ingreso absoluto, pero sí el que mejor convierte cada metro cuadrado en generación de recursos. Esta condición suele estar asociada a una ubicación estratégica, alto valor urbano, fuerte capacidad de atracción, perfil de consumidor de alto poder adquisitivo, mayor aprovechamiento de zonas comunes y una operación de parqueadero con alta demanda.

Unicentro Bogotá también muestra una posición destacada. Es el primero en ingresos totales y el segundo en productividad por metro cuadrado, lo cual refleja una combinación poco frecuente: escala y eficiencia. Este resultado permite inferir que su tamaño no diluye su capacidad de generación de ingresos. Por el contrario, logra mantener una relación sólida entre el volumen de recursos administrados y el área de GLA. En el contexto de la industria, este desempeño demuestra que un centro comercial grande también puede ser altamente productivo cuando cuenta con una operación madura, una marca consolidada y una base de visitantes recurrentes.

Avenida Chile es uno de los hallazgos más interesantes del análisis. Aunque no aparece dentro de los cinco mayores ingresos totales, sí se ubica en el tercer lugar de productividad por metro cuadrado, con más de $1 millón por m². Esto confirma que la eficiencia puede estar presente en activos que no necesariamente lideran por tamaño de facturación. Su resultado puede explicarse por una localización urbana de alto valor, un uso eficiente de áreas comunes de alta monetización, una escala más compacta y una capacidad de generación de ingresos proporcionalmente más intensa frente a su GLA.

Santafé presenta una lectura distinta. Aunque ocupa el segundo lugar en ingresos totales, desciende al cuarto puesto cuando se mide por ingresos por metro cuadrado. Esto no significa un bajo desempeño, sino que su gran escala reduce el indicador de productividad relativa. En activos de gran formato, el reto no está únicamente en crecer ingresos, sino en elevar la eficiencia por unidad de área. Para lograrlo, la administración debe optimizar la explotación de zonas comunes, revisar la estructura de servicios, fortalecer la monetización de parqueaderos y aumentar el aprovechamiento comercial de espacios que tradicionalmente no forman parte del área arrendable

Titán Plaza también entra dentro de los cinco centros comerciales más productivos por metro cuadrado, aunque no figura entre los cinco mayores ingresos totales. Este comportamiento demuestra que un centro comercial con fuerte posicionamiento urbano, tráfico relevante y operación consolidada puede alcanzar buenos niveles de eficiencia sin ser necesariamente el de mayor volumen absoluto. Su presencia en este ranking confirma que la productividad inmobiliaria depende tanto de la calidad de la gestión como de la capacidad de capturar valor en cada punto de contacto con el visitante.

Centro Mayor y Plaza de las Américas, por su parte, confirman la diferencia entre volumen y eficiencia. Ambos aparecen dentro de los cinco mayores ingresos totales, pero no figuran entre los cinco más productivos por metro cuadrado. Esto sugiere que son activos con gran capacidad de generación absoluta, probablemente apalancada en su tamaño, tráfico masivo y cobertura poblacional, pero con menor rendimiento relativo frente a otros centros comerciales más compactos o con modelos de monetización más intensivos. En estos casos, el desafío está en convertir el flujo de visitantes en mayores ingresos complementarios por m².

En las cuotas de administración, la productividad por metro cuadrado refleja la capacidad de financiar adecuadamente la operación del activo sin generar cargas desproporcionadas para los comerciantes. Una administración eficiente no es necesariamente la que más recauda, sino la que logra sostener altos estándares de mantenimiento, seguridad, aseo, tecnología, mercadeo y experiencia con una estructura equilibrada frente al tamaño del centro comercial. Este indicador permite comparar si la contribución de los comerciantes está alineada con el nivel de servicio, la escala real del activo y la calidad de la operación.

En la explotación de zonas comunes, la productividad depende de la capacidad de transformar espacios de circulación, plazoletas, corredores, fachadas internas, activaciones, publicidad y eventos en fuentes adicionales de ingreso. Esta línea se ha vuelto cada vez más importante, porque los centros comerciales no pueden depender exclusivamente de las cuotas ordinarias. La monetización de zonas comunes permite diversificar ingresos, aliviar presiones sobre la administración y aprovechar el valor del tráfico, siempre que se haga sin deteriorar la experiencia del consumidor.

En los parqueaderos, la eficiencia se explica por una combinación de ubicación, rotación, tarifas, ocupación, tecnología y perfil de visita. Un parqueadero puede ser una fuente importante de ingresos, pero su verdadera productividad depende de la relación entre el área disponible, la demanda efectiva y la gestión operativa. Centros comerciales con alta rotación, visitas frecuentes y ubicación en zonas de difícil estacionamiento suelen tener una ventaja competitiva. Sin embargo, también enfrentan el reto de equilibrar monetización y conveniencia.

Para Leopoldo Vargas Brand, CEO de Mall & Retail, “la productividad de los centros comerciales debe evaluarse con una mirada más integral. Los ingresos totales siguen siendo relevantes, pero no suficientes. La verdadera pregunta es cuánto ingreso genera cada metro cuadrado y qué tan sostenible es esa generación frente a la operación, el tráfico, la experiencia del visitante y la competitividad del activo”.

En adelante, los centros comerciales que quieran fortalecer su posición competitiva deberán gestionar sus ingresos con mayor precisión. No bastará con aumentar cuotas o depender del tamaño de la copropiedad. Será necesario optimizar la explotación de zonas comunes, profesionalizar la gestión de parqueaderos, revisar la estructura de servicios, incorporar tecnología de medición y entender la productividad por m² como una métrica estratégica. En una industria donde los márgenes operativos, la experiencia del cliente y la sostenibilidad financiera pesan cada vez más, la eficiencia será tan importante como el volumen.

Para obtener más información sobre el Mapa de Centros Comerciales 2026, escríbanos a: gerentecomercial@mallyretail.com

Fuente: Mall & Retail