De acuerdo con el análisis del Mapa de los Centros Comerciales Bogotá 2026, realizado por Mall & Retail, los 20 principales centros comerciales de Bogotá registraron en 2025 ingresos por cuotas de administración por $200.845 millones, con un crecimiento del 7,9% frente a 2024. Esto significa que, en promedio, cada centro comercial recibió $10.042 millones al año por este concepto.
La cifra confirma la relevancia de este rubro dentro del modelo financiero de las propiedades horizontales comerciales. En Bogotá, las cuotas de administración representaron el 42,2% de los ingresos totales de los centros comerciales analizados. Junto con la explotación de zonas comunes y los ingresos por parqueaderos, constituyen las principales fuentes con las que las copropiedades financian las expensas comunes y sostienen su operación.
Desde el punto de vista jurídico y operativo, estas cuotas se relacionan con las expensas comunes necesarias de la propiedad horizontal. La Ley 675 de 2001 establece la obligación de contribuir a los gastos necesarios para la administración, conservación, seguridad y prestación de servicios comunes del inmueble. Además, los coeficientes de copropiedad o los módulos de contribución definidos en cada reglamento determinan la forma en que se distribuyen esos costos entre los propietarios o tenedores de los bienes privados.
El ranking por ingresos absolutos muestra el peso de los grandes activos comerciales de la ciudad. Plaza de las Américas ocupa el primer lugar, con $23.313 millones recibidos en 2025 por cuotas de administración, con un crecimiento del 18,8% frente a 2024. Le sigue Santafé, con $23.163 millones y un crecimiento del 11%. En tercer lugar se ubica Unicentro Bogotá, con $16.697 millones, un 2% más que en 2024.
Sin embargo, el verdadero análisis no debe quedarse únicamente en los ingresos totales. Un centro comercial grande puede recaudar más por su escala, pero eso no necesariamente significa que tenga una mayor carga por metro cuadrado. Por esa razón, el indicador más comparable es el valor mensual de la cuota por metro cuadrado de GLA.
Según el Mapa, el valor promedio de las cuotas de administración en Bogotá fue de $19.257 por m² al mes. En este indicador, Avenida Chile lidera el ranking con $36.688 por m²/mes, seguido por Andino, con $32.281 por m²/mes, y Plaza de las Américas, con $30.056 por m²/mes.
Este dato es especialmente relevante para las marcas, porque la cuota de administración no se analiza de manera aislada.
En la práctica, el arrendatario evalúa el llamado costo locatario, que resulta de sumar el canon de arrendamiento y la cuota de administración, y compararlo con las ventas del local. En los centros comerciales de propiedad horizontal, este indicador permite entender qué tan pesado es el costo inmobiliario dentro del estado de resultados de cada comerciante.
Por eso, una administración alta no necesariamente es negativa. Puede reflejar un mayor nivel de servicios, inversión en mercadeo, mantenimiento preventivo, seguridad, tecnología, aseo o conservación del activo. El problema aparece cuando ese costo no se traduce en tráfico, ventas, experiencia, reputación o productividad comercial. En ese caso, la cuota deja de ser una inversión compartida y se convierte en una presión adicional para el locatario.
El reto para los centros comerciales está en encontrar el equilibrio. Una cuota demasiado baja puede deteriorar el activo, limitar el mantenimiento, reducir la calidad de los servicios y afectar la experiencia del visitante. Pero una cuota excesiva, sin una clara generación de valor, puede elevar la tasa de esfuerzo de los comerciantes y disminuir la competitividad del centro comercial frente a otros formatos o ubicaciones.
En un entorno donde las marcas revisan con mayor rigor cada punto de expansión, las cuotas de administración se han convertido en un indicador estratégico. Ya no basta con tener buena ubicación o alto tráfico. El centro comercial debe demostrar que sus costos de sostenimiento están bien gestionados y que cada peso que paga el locatario contribuye a mejorar la operación, atraer visitantes y proteger el valor del inmueble.
Además, las cuotas no deberían incrementarse de manera automática por inflación o salario mínimo. De acuerdo con análisis gremiales sobre propiedad horizontal, el ajuste debe responder al presupuesto real aprobado por la asamblea, a la estructura de costos de la copropiedad y a las necesidades de funcionamiento, mantenimiento y conservación de los bienes comunes.
En conclusión, el análisis del Mapa de los Centros Comerciales Bogotá 2026 muestra que las cuotas de administración son mucho más que un cobro mensual. Son una medida de la capacidad de gestión, sostenibilidad y competitividad de los centros comerciales. En 2025, este rubro aportó más de $200.000 millones a los 20 principales activos de Bogotá y representó el 42,2% de sus ingresos, confirmando que la operación de un centro comercial depende, en buena parte, de la eficiencia con la que se administren estos recursos.
Para las marcas, el mensaje es claro: al evaluar una ubicación no solo se debe mirar el canon de arrendamiento. También hay que analizar la cuota de administración, su relación con el tráfico, las ventas, la calidad de la operación y la productividad del espacio. Y para los centros comerciales, el desafío consiste en demostrar que sus costos de sostenimiento no son una carga, sino una inversión colectiva para mantener vivo, competitivo y rentable el activo.
Para solicitar el Mapa de los Centros Comerciales escríbanos a gerentecomercial@mallyretail.com
Fuente: Mall & Retail.