Durante años, la conversación sobre el desempeño de los centros comerciales ha estado concentrada en el GLA, la ocupación, el tráfico peatonal, la mezcla comercial y la renta por metro cuadrado de los locales. Sin embargo, existe un activo que muchas veces se mira como un simple espacio de circulación, pero que se ha convertido en uno de los principales generadores de ingresos para los centros comerciales de propiedad horizontal: las zonas comunes.
Los pasillos, plazoletas, corredores, accesos, puntos de encuentro y áreas de permanencia son mucho más que espacios de tránsito. Son el primer contacto físico del consumidor con el centro comercial, el lugar donde se construye la experiencia, se orientan los flujos, se refuerza la identidad del activo y se generan oportunidades comerciales que complementan la oferta tradicional de locales.
En un entorno donde el consumidor puede comprar casi cualquier producto desde su celular, el valor diferencial del centro comercial está cada vez más asociado al espacio. La amplitud, la iluminación, la limpieza, la climatización, la señalización, el mobiliario, la programación de actividades y la calidad de la circulación no deben entenderse únicamente como gastos operativos, sino como inversiones en permanencia, conversión y generación de valor.
Una zona común bien gestionada prolonga el tiempo de visita, mejora el recorrido hacia las tiendas, fortalece la percepción del centro comercial y abre una fuente relevante de ingresos. Por el contrario, cuando estos espacios se descuidan, el activo pierde atractivo, aunque tenga una buena mezcla de marcas.
En los centros comerciales de propiedad horizontal, esta realidad tiene una importancia adicional. Los ingresos derivados de la explotación de zonas comunes ayudan a sufragar las expensas comunes, rentabilizar activos que ya existen y reducir la presión financiera sobre los copropietarios. En ese sentido, kioscos, islas, burbujas, activaciones comerciales, espacios publicitarios y alquileres temporales se han convertido en una unidad de negocio estratégica.
De acuerdo con El Mapa de Los Centros Comerciales 2026, los 23 principales centros comerciales de propiedad horizontal de Bogotá registraron ingresos por explotación de zonas comunes por $160.080 millones, con un crecimiento del 10 % frente al año anterior. Esto representa un promedio anual de $6.960 millones por centro comercial y confirma que estos espacios dejaron de ser una fuente marginal para convertirse en una de las columnas financieras del negocio.
La magnitud de esta participación es contundente: los ingresos por explotación de zonas comunes representan el 29,1 % del total de los ingresos de los centros comerciales analizados. En otras palabras, casi tres de cada diez pesos que ingresan a estos activos provienen de espacios que, en muchos casos, no hacen parte del GLA tradicional, pero que tienen una altísima capacidad de monetización.
El escalafón de ingresos lo lidera Unicentro Bogotá, con $19.677 millones, seguido por Andino, con $18.965 millones, y Santafé Bogotá, con $17.321 millones. Estos resultados evidencian que los centros comerciales con mayor posicionamiento, tráfico, prestigio de marca y capacidad de gestión comercial son también los que mejor capitalizan sus zonas comunes.
No obstante, el análisis de productividad muestra una lectura aún más interesante. Andino alcanza ingresos por zonas comunes de $842.309 por m2, seguido por El Retiro con $ 469.439 y en tercer lugar Unicentro, con $ 424.906. Esta diferencia confirma que la rentabilidad de las zonas comunes no depende únicamente del tamaño del centro comercial, sino de la calidad del activo, la ubicación de los espacios, el perfil del visitante, la capacidad de negociación y la estrategia comercial aplicada.
El negocio, sin embargo, no está exento de complejidades. La asignación de una isla, un kiosco o una burbuja suele involucrar varios niveles de decisión: equipo comercial, gerencia, comité de zonas comunes y consejos de administración. A esto se suma que no existe una estructura homogénea de precios. El canon puede variar según el prestigio del centro comercial, la ubicación física dentro del corredor, el tipo de operación, la duración del contrato, la categoría comercial, el flujo peatonal y la posible afectación a los locales existentes.
Además, los contratos suelen manejarse en periodos cortos, generalmente inferiores a un año, para evitar situaciones que puedan interpretarse como apropiación o generación de derechos adquiridos sobre áreas comunes. También existen restricciones relevantes por categoría, especialmente cuando los comerciantes de locales consideran que ciertos formatos temporales pueden generar competencia directa o desleal.
En Bogotá, la mezcla comercial de las zonas comunes está liderada por Alimentos y Bebidas, con una participación del 28,6 %, seguida por la categoría Otros, con el 24,2 %. En tercer lugar se ubican los artículos de tecnología, con el 17,5 %, mientras que aseo personal y belleza participan con el 11,7 %. Finalmente, los accesorios de moda representan el 10,4 % de los negocios instalados en estos espacios.
Es importante analizar el costo de alquiler de una zona común y el de un local comercial tradicional. En Bogotá, esta relación puede llegar a ser de 9 a 1. Es decir, alquilar un kiosco o una isla puede ser hasta nueve veces más costoso por metro cuadrado que arrendar un local. Esta brecha demuestra el valor estratégico de la ubicación, la exposición directa al flujo peatonal y la flexibilidad comercial de estos formatos.
Las zonas comunes se han convertido en una vitrina de alta rotación, bajo metraje y alto impacto. Para las marcas, representan una oportunidad de probar mercados, lanzar productos, hacer activaciones, ganar visibilidad y acercarse al consumidor sin asumir los compromisos de largo plazo de un local tradicional. Para los centros comerciales, son una fuente de ingresos recurrente, flexible y estratégica.
El reto hacia adelante será profesionalizar aún más esta unidad de negocio. Medir productividad, ordenar categorías, evitar saturación visual, proteger la experiencia del visitante y equilibrar los intereses de los comerciantes permanentes con los operadores temporales será clave para mantener el valor del activo.
Para Leopoldo Vargas Brand CEO de Mall & Retail “En la nueva realidad de los centros comerciales, las zonas comunes ya no pueden ser entendidas como espacios residuales. Son territorio comercial, experiencia de marca, fuente de ingresos y herramienta de competitividad”.
“El centro comercial que gestione mejor sus áreas comunes no solamente tendrá corredores más activos: tendrá un negocio más rentable, más equilibrado y más preparado para responder a un consumidor que exige experiencias, conveniencia y valor en cada visita. Señaló Vargas Brand.
Para obtener más información sobre el Mapa de Centros Comerciales de Bogotá, puede escribir a: gerentecomercial@mallyretail.com
Fuente: Mall & Retail
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