El Mapa de Centros Comerciales Bogotá 2026 confirma que la operación de los malls de la capital se ha vuelto cada vez más costosa, sofisticada y exigente. Los 23 centros comerciales analizados registraron en 2025 gastos totales por $506.181,9 millones, con un crecimiento ponderado de 9,9% frente al año anterior. Esta cifra permite dimensionar el peso económico de una industria que ya no solo administra metros cuadrados, sino verdaderas plataformas urbanas de consumo, entretenimiento, servicios, movilidad y experiencia.
El gasto promedio por centro comercial fue de $22.007 millones, aunque la realidad del mercado muestra fuertes diferencias entre los activos de gran escala, los centros comerciales premium y los formatos de menor tamaño. Detrás de estos resultados se encuentran rubros como seguridad, aseo, servicios públicos, mantenimiento, mercadeo, administración de zonas comunes, tecnología, seguros, adecuaciones físicas y conservación de infraestructura.
En gastos totales, el liderazgo fue de Unicentro Bogotá, con $56.331,5 millones en 2025. Su posición no sorprende. Se trata de uno de los activos comerciales más emblemáticos del país, con alta afluencia, mezcla comercial consolidada y una operación de gran complejidad. Sus gastos crecieron 16,1% frente a 2024 y representaron el 11,1% del total de la muestra.
En el caso de Unicentro, el aumento corresponde a gastos específicos de adecuación y mantenimiento que ascendieron a $9.097 millones durante 2025. Entre las principales intervenciones se encuentran el cambio de cubierta, la impermeabilización de cubierta, la adecuación del muelle de descarga No. 6, la instalación de nuevas jardineras, el nuevo lobby en la entrada principal y la adecuación del local de la entrada 8 para Nike.
El segundo lugar en gastos totales lo ocupó Santafé, con $51.037,5 millones, equivalentes al 10,1% del total analizado. Su crecimiento fue de 10,6%. En este caso, la explicación está fuertemente asociada a la escala. Santafé opera bajo una lógica de gran formato, con altos requerimientos de mantenimiento, seguridad, servicios generales, administración de zonas comunes, operación de parqueaderos y gestión de altos flujos de visitantes. Su resultado confirma que los grandes malls funcionan como verdaderas organizaciones empresariales.
El tercer lugar fue para Andino, con $43.739,5 millones. Aunque no es el centro comercial de mayor tamaño físico, su ubicación, posicionamiento premium y nivel de servicio elevan de manera significativa su estructura de gastos. Su crecimiento fue de 50,5%, el mayor salto entre los principales jugadores de la muestra, y representó el 8,6% del gasto total de los 23 centros comerciales.
En Andino también es indispensable hacer una salvedad. El fuerte aumento de sus gastos está relacionado con la amortización de inversiones asociadas a su plan de modernización, que contempla la renovación de la plazoleta de comidas, la creación de la Calle de la Cultura y la adecuación de nuevos espacios comerciales. Este tipo de proyectos no solo incrementa el gasto del periodo, sino que transforma la propuesta de valor del activo: más gastronomía, más experiencia, más cultura y mayor capacidad de atraer marcas de alto perfil.
La concentración del gasto evidencia el peso de los grandes jugadores. Unicentro Bogotá, Santafé y Andino sumaron $151.108,5 millones, es decir, el 29,9% del total de la muestra. Si la mirada se amplía a los diez primeros centros comerciales, estos concentran cerca del 69,0% de los gastos totales. No obstante, la lectura cambia cuando la variable deja de ser el gasto absoluto y pasa a ser el gasto por metro cuadrado.
En gasto por m², el liderazgo correspondió a Andino, con $1.942.595 por m² en 2025. Este indicador lo ubica muy por encima del resto de la muestra y confirma que su modelo no se explica por tamaño, sino por intensidad. Cada metro cuadrado soporta una carga operativa de obras de remodelación amortizadas en un periodo contable, pero también a estándares premium, ubicación estratégica, mezcla de marcas, renovación física y una expectativa de servicio que exige altos niveles de inversión.
El segundo lugar en gasto por m² fue para Unicentro Bogotá, con $1.216.453 por m². Su caso es particularmente relevante porque combina las dos dimensiones del análisis: es primero en gastos totales y segundo en gasto por área. Esto significa que no solo tiene escala, sino también una alta intensidad operativa por cada metro administrado. Los $9.097 millones destinados a adecuaciones y mantenimiento explican parte de esa presión en el indicador.
El tercer lugar fue para El Retiro, con $1.187.022 por m². Este resultado demuestra que los centros comerciales de menor tamaño también pueden aparecer en posiciones de liderazgo cuando el análisis se ajusta por área. Aunque su gasto total fue de $10.303,4 millones, su indicador por m² lo ubica entre los activos más intensivos de Bogotá. La ubicación, el perfil del consumidor y el posicionamiento comercial pueden generar estructuras de gasto elevadas, incluso en centros comerciales que no compiten por tamaño con los grandes malls.
La conclusión es clara: el gasto total identifica a los pesos pesados de la operación comercial, mientras que el gasto por m² revela la intensidad real de cada modelo. Un centro comercial de gran formato puede tener altos gastos por su escala, pero un activo premium, especializado o con intervenciones físicas relevantes puede tener una carga mucho más alta por cada metro cuadrado.
Para Leopoldo Vargas Brand CEO de Mall & Retail “Los gastos totales reportados en el Mapa de Centros Comerciales Bogotá 2026 deja una enseñanza central: administrar un mall ya no es solo conservar un inmueble. Es gestionar una plataforma urbana donde confluyen consumo, entretenimiento, servicios, movilidad, gastronomía, cultura y comunidad. Los gastos no son simplemente una carga contable; son el reflejo del nivel de sofisticación que exige el mercado.”.
“Los centros comerciales hoy por hoy deberán seguir invirtiendo en conservación, actualización física, experiencia, accesibilidad y renovación de espacios para defender su relevancia en el gustos de los visitantes, señaló Vargas Brand.
Para obtener más información sobre el Mapa de Centros Comerciales de Bogotá, puede escribir a: gerentecomercial@mallyretail.com
Fuente: Mall & Retail.
