De acuerdo con el Mapa Nacional de Centros Comerciales 2026, realizado por Mall & Retail, Santafé Bogotá y Santafé Medellín se consolidan como dos de los principales centros comerciales del país. Aunque fueron promovidos por el mismo desarrollador y comparten una misma marca, cada uno ha construido un liderazgo diferente, de acuerdo con las características de su mercado, su tamaño, su oferta comercial y su estrategia de mercadeo.
Los resultados de 2025 muestran dos modelos de gestión con fortalezas distintas. Santafé Bogotá se destacó por su mayor tamaño, una mejor fortaleza financiera y una gestión de mercadeo más eficiente en términos de costo por visitante. Por su parte, Santafé Medellín consolidó un modelo de alta afluencia, con mayor tráfico peatonal, una fuerte inversión en marketing y una conexión emocional más profunda con la ciudad y sus principales celebraciones.
En términos de tamaño, Santafé Bogotá tiene una ventaja importante. Su GLA alcanza los 84.188 m², mientras que Santafé Medellín cuenta con 64.321 m². Esta diferencia de casi 20.000 m² ayuda a explicar por qué el centro comercial bogotano generó mayores ingresos durante 2025. Santafé Bogotá cerró el año con ingresos por $55.570 millones, frente a $41.049 millones de Santafé Medellín.
Sin embargo, ambos centros comerciales tuvieron un buen desempeño: Bogotá creció 10,8% en ingresos y Medellín 9,7%, lo que demuestra la fortaleza de la marca Santafé en las dos principales ciudades del país.
Al revisar los ingresos por metro cuadrado de GLA, la diferencia entre los dos centros comerciales se reduce. Santafé Bogotá generó cerca de $660.000 anuales por m², mientras que Santafé Medellín alcanzó aproximadamente $638.000 por m². Esto significa que, aunque Bogotá tiene mayor tamaño y genera más ingresos totales, Medellín logra una productividad relevante sobre su área comercial.
La estructura de ingresos también permite ver diferencias importantes. En Santafé Bogotá, las cuotas de administración aportaron $23.163 millones, la explotación de zonas comunes $17.321 millones y el parqueadero $15.234 millones. En Santafé Medellín, las cuotas de administración sumaron $18.896 millones, las zonas comunes $10.944 millones y el parqueadero $9.326 millones. Esto muestra que Bogotá tiene mayor capacidad de generar ingresos absolutos en todas las líneas principales del negocio.
En el caso de Santafé Medellín, es importante destacar que los ingresos diferentes a las cuotas de administración llegaron a $22.153 millones, con un crecimiento de 12,6% frente a 2024. Estos ingresos representaron el 54,2% del total, lo que refleja una menor dependencia de la cuota de administración y una gestión más activa de fuentes alternativas como zonas comunes, parqueaderos y eventos.
En materia de gastos, Santafé Bogotá registró $51.038 millones, mientras que Santafé Medellín llegó a $40.718 millones. La diferencia entre ingresos y gastos fue más favorable para Bogotá, con un resultado cercano a $4.533 millones. En Medellín, esta diferencia fue de aproximadamente $331 millones. Esto indica que Bogotá tuvo un mejor margen financiero durante 2025, mientras que Medellín destinó mayores esfuerzos a experiencias, transformación del activo y mercadeo, especialmente por la celebración de sus 15 años.
El tráfico peatonal fue una de las principales fortalezas de Santafé Medellín. En 2025 recibió 16.477.909 visitantes, con un crecimiento de 1,3% frente a 2024. Santafé Bogotá, por su parte, alcanzó 16.080.903 visitantes, con un crecimiento de 7%, lo que representó cerca de un millón de visitantes adicionales frente al año anterior. Aunque Bogotá tuvo un mayor crecimiento porcentual, Medellín recibió más visitantes en términos absolutos.
Cuando se compara el tráfico con el tamaño del centro comercial, Santafé Medellín muestra una operación más intensa. Medellín registró cerca de 256 visitas por cada m² de GLA, mientras Bogotá alcanzó aproximadamente 191 visitas por m². Esto quiere decir que Santafé Medellín recibe más visitantes en relación con su área comercial, lo que evidencia una alta capacidad de atracción y una fuerte conexión con sus públicos.
La gestión de marketing también marcó diferencias. Santafé Bogotá invirtió $4.104 millones en mercadeo, mientras que Santafé Medellín destinó $6.306 millones. Esto significa que Bogotá tuvo un costo aproximado de $255 por visitante, frente a $383 por visitante en Medellín. Desde una mirada de eficiencia, Bogotá logró atraer tráfico con una menor inversión por persona. Medellín, en cambio, apostó por una estrategia de mayor impacto emocional y experiencial.
En Bogotá, el mercadeo estuvo apoyado en una estrategia integral que combinó publicidad exterior, presencia en medios, pauta digital, contenido orgánico e influenciadores. Durante 2025, el centro comercial cerró con 701.000 seguidores en sus plataformas digitales, impactó orgánicamente a más de 9,4 millones de personas y logró más de 22 millones de visualizaciones en TikTok. Estos resultados muestran una estrategia digital sólida y una comunicación constante con sus audiencias.
El desempeño comercial de Santafé Bogotá también estuvo impulsado por hechos relevantes como la remodelación de Plaza Ecuador, la apertura de Santafé Underground, un espacio de más de 7.800 m² dedicado al entretenimiento, la llegada de Home Sentry y la incorporación de 64 nuevas marcas. Estas acciones fortalecieron la mezcla comercial y ayudaron a posicionar al centro comercial como un destino que se renueva permanentemente.
Las campañas de Santafé Bogotá también jugaron un papel importante. Actividades como “Santafé, donde siempre es bueno volver”, “Santafé está de Moda”, “Santafé con Amor” y “Una Navidad con Nieves” combinaron entretenimiento, experiencias familiares, sorteos, música, moda, mascotas y actividades navideñas.
Santafé Medellín, por su parte, desarrolló una estrategia de marketing más cultural y emocional. La celebración de sus 15 años fue el eje de una agenda de eventos que reforzó su vínculo con la ciudad. El tradicional Tapete de Flores tuvo su versión más grande, con 200.000 flores instaladas en 1.000 m² de la Plazoleta Medellín y un globo aerostático suspendido a 14 metros de altura. Esta experiencia se convirtió en uno de los grandes símbolos del año. La temporada Mundo Flores, realizada entre el 15 de julio y el 31 de agosto, alcanzó 2.834.390 visitas, con un crecimiento de 6% frente a 2024.
La evolución física de Santafé Medellín también fue importante. El centro comercial mantuvo una ocupación del 100%, recibió nuevas marcas estratégicas y avanzó en proyectos como la primera etapa de Mundo Gastronómico y el desarrollo de Mundo Café, un espacio de cuatro pisos ubicado junto a la Plazoleta Medellín.
Estas iniciativas fortalecen la permanencia de los visitantes y responden a las nuevas tendencias de consumo, donde la gastronomía, el entretenimiento y la experiencia son cada vez más importantes.
En conclusión, el año 2025 dejó dos lecturas complementarias. Santafé Bogotá fue el centro comercial de mayor escala, mayores ingresos y mejor eficiencia en el costo de atracción por visitante. Santafé Medellín fue el activo con mayor tráfico, mayor intensidad de uso por metro cuadrado y una estrategia de marketing más emocional y conectada con la ciudad.
Bogotá representa la fortaleza de un gran centro comercial metropolitano, con capacidad financiera, renovación comercial y eficiencia en mercadeo. Medellín, en cambio, demuestra el poder de un centro comercial que se convierte en punto de encuentro, símbolo urbano y escenario de experiencias memorables. En conjunto, ambos casos confirman que el futuro de los centros comerciales en Colombia dependerá de la capacidad de combinar buenos resultados financieros, mezcla comercial atractiva, entretenimiento, cultura ciudadana y experiencias que inviten a volver.
Para obtener más información sobre el Mapa Nacional de Centros Comerciales 2026, escríbenos a: gerentecomercial@mallyretail.com
Fuente: Mall & Retail.