Continuando con el análisis del Mapa Nacional de Centros Comerciales 2026 realizado por Mall & Retail, en esta edición se aborda uno de los modelos que viene ganando mayor protagonismo dentro de la industria: los centros comerciales de propiedad única. Este formato, en el cual un solo propietario, vehículo inmobiliario u operador controla la totalidad o la mayoría del activo, ha demostrado una ventaja competitiva relevante frente a los esquemas tradicionales de propiedad horizontal: mayor capacidad de decisión, velocidad para ejecutar inversiones, control sobre la mezcla comercial y una administración más alineada con los objetivos estratégicos del negocio.
El 2025 confirmó que la propiedad única dejó de ser una categoría secundaria para convertirse en uno de los ejes más importantes del mercado colombiano de centros comerciales. De acuerdo con el cuadro analizado por Mall & Retail, los principales operadores de este segmento alcanzaron ingresos agregados por $1,97 billones, frente a $1,78 billones en 2024, lo que representó un crecimiento del 11,0 %. Esta dinámica evidencia que el modelo no solo gana escala, sino que también se consolida como una plataforma cada vez más atractiva para marcas nacionales e internacionales que buscan ubicaciones con alto tráfico, operación profesional y capacidad de adaptación frente a los cambios del consumidor.
El liderazgo lo mantuvo Viva Malls, con ingresos por $497.181 millones y un crecimiento del 13,2 %. Su participación dentro del grupo analizado fue del 25,2 %, lo que la ubica como la principal plataforma de propiedad única del país.
Su estrategia competitiva combina escala nacional, anclas de alto reconocimiento y una fuerte conexión con el ecosistema del Grupo Éxito. Viva no solo opera centros comerciales; administra una red de activos con capacidad para atraer marcas, servicios financieros, entretenimiento, gastronomía y comercio de conveniencia. Su fortaleza está en la cobertura, en el conocimiento del consumidor y en la posibilidad de articular el tráfico de sus centros comerciales con una de las cadenas de retail más importantes del país.
En segundo lugar se ubicó Parque Arauco, con ingresos por $325.038 millones y un crecimiento del 7,3 %. Su estrategia en Colombia ha sido distinta: no se apoya en una red de anclas propias, sino en la construcción y operación de activos de gran formato, alto posicionamiento urbano y vocación regional. Parque Arauco compite desde la calidad del activo, la arquitectura, la ubicación y la mezcla comercial. Su propuesta está orientada a centros comerciales con capacidad de convertirse en referentes de ciudad, como ocurre con activos que integran moda, gastronomía, entretenimiento, servicios y espacios de permanencia. Su reto competitivo está en seguir elevando la productividad de sus metros cuadrados en un mercado donde la experiencia pesa tanto como la compra.
El tercer bloque corresponde a otros operadores, que sumaron $319.973 millones y crecieron 7,9 %. Esta categoría muestra que, además de los grandes jugadores institucionales, existe una bolsa relevante de activos individuales o grupos menores que siguen capturando ingresos importantes. Sin embargo, su principal desafío está en la escala. En un mercado donde las marcas buscan cobertura, datos, capacidad promocional y eficiencia operativa, los operadores pequeños deben competir con una propuesta muy clara de ubicación, cercanía, especialización o dominio de su mercado local.
Mallplaza ocupó la cuarta posición, con ingresos por $263.113 millones y un crecimiento del 16,0 %, uno de los mejores desempeños entre los grandes operadores. Su estrategia competitiva se basa en el concepto de centros urbanos: activos de gran tamaño que integran comercio, gastronomía, entretenimiento, servicios y espacios de encuentro. Mallplaza ha entendido que el centro comercial ya no puede depender únicamente de la compra, sino que debe convertirse en un punto de permanencia y vida urbana. Su avance en Colombia muestra una apuesta por renovación de marca, experiencia, fortalecimiento gastronómico y atracción de operadores capaces de generar tráfico recurrente.
En quinto lugar aparece Pactia, operador de la marca Gran Plaza, con ingresos por $187.205 millones y crecimiento del 10,4 %. Su estrategia se diferencia por la lectura territorial.
Mientras otros operadores compiten en grandes capitales o corredores de alto ingreso, Gran Plaza ha construido una plataforma enfocada en ciudades intermedias, municipios de alta densidad y mercados populares con déficit de oferta comercial moderna. Esta apuesta le permite capturar consumidores que buscan conveniencia, precios accesibles, entretenimiento familiar y oferta institucional en zonas donde el centro comercial cumple una función urbana más amplia que la simple compra.
El mayor crecimiento porcentual del grupo lo registró Jardín Plaza, con ingresos por $164.633 millones y una variación del 43,3 %. Este resultado refleja el buen momento de una marca que ha sabido capitalizar el formato abierto, la experiencia paisajística y una mezcla comercial regionalmente potente. Jardín Plaza compite menos desde la masividad y más desde la calidad de permanencia. Su propuesta combina comercio, gastronomía, zonas verdes, entretenimiento y una arquitectura que dialoga mejor con ciudades cálidas como Cali y Cúcuta. En un mercado donde el consumidor valora cada vez más la experiencia, este formato tiene una ventaja clara.
Único Outlet alcanzó ingresos por $135.939 millones, con un crecimiento del 10,1 %. Su estrategia competitiva se apoya en el precio y en el formato outlet, una propuesta especialmente relevante en un contexto de consumidores más sensibles al valor. Único no compite necesariamente por tener las marcas más aspiracionales en su formato tradicional, sino por ofrecer descuentos, rotación de inventario y acceso a marcas reconocidas con tickets más convenientes. En un país donde el ingreso disponible sigue presionado, el modelo outlet se convierte en una respuesta directa a la búsqueda de ahorro sin abandonar el consumo de moda, calzado y hogar.
La marca Nuestro registró ingresos por $38.599 millones y crecimiento del 6,9 %. Su rol competitivo está en atender mercados específicos con centros comerciales de escala media, donde la cercanía y la solución cotidiana pesan más que el lujo o la gran experiencia metropolitana. Estos activos responden a una lógica de comercio práctico: compras del día a día, servicios, entretenimiento familiar y oferta complementaria para zonas con alta demanda local. Su principal oportunidad está en fortalecer la mezcla comercial y mejorar la productividad por metro cuadrado.
El caso de Cenco Malls fue el más atípico del ranking. Sus ingresos pasaron de $53.602 millones en 2024 a $26.142 millones en 2025, una disminución del 51,2 %. Esta caída contrasta con el comportamiento positivo del resto de operadores y muestra que el negocio de propiedad única también depende de la escala, la ocupación, la mezcla y la capacidad de reposicionar activos. Para Cenco, el desafío está en convertir su plataforma comercial en Colombia en un jugador de mayor relevancia, con una propuesta más visible frente a operadores que ya tienen portafolios consolidados.
Finalmente, Ideo cerró con ingresos por $16.806 millones y crecimiento del 8,9 %. Aunque su escala es menor, su caso muestra que en el negocio de centros comerciales también hay espacio para formatos especializados, proyectos de menor tamaño y activos con vocación local. No todos los operadores compiten por volumen; algunos lo hacen por ubicación, eficiencia operativa y cercanía con comunidades específicas.
Para Leopoldo Vargas Brand, “El Mapa Nacional de Centros Comerciales 2026 evidencia que la propiedad única se está convirtiendo en una de las formas más competitivas de operación del retail inmobiliario en Colombia. Viva Malls lidera por escala; Parque Arauco compite por calidad de activos; Mallplaza avanza con centros urbanos de alta experiencia; Pactia fortalece su posición en ciudades intermedias y mercados populares; Jardín Plaza crece con un formato experiencial; Único captura la demanda de valor; Nuestro atiende mercados de cercanía; y Cenco Malls enfrenta el reto de recuperar protagonismo”.
“El mapa competitivo de los centros comerciales en Colombia ya no se define únicamente por el tamaño del activo, sino por la capacidad del operador para leer el territorio, atraer marcas, generar tráfico, administrar datos, renovar la experiencia y convertir el metro cuadrado arrendable en una plataforma de consumo, servicios y comunidad.” Señalo Vargas Brand.
Fuente: Mall & Retail