Colombia terminó 2025 con 266 centros comerciales y un inventario de 6,64 millones de metros cuadrados de área arrendable —GLA—, según el Mapa Nacional de Centros Comerciales 2026 elaborado por Mall & Retail. De este inventario, el 36,3%, equivalente a 2,41 millones de m², corresponde a complejos de propiedad única, mientras que la propiedad horizontal concentra el 63,7%, con 4,23 millones de m². Aunque la primera modalidad todavía representa la menor porción del mercado, su importancia estratégica continúa aumentando: son desarrollos pertenecientes a compañías especializadas que conservan el control del activo, arriendan los espacios a marcas nacionales e internacionales y administran integralmente su mezcla comercial, sus servicios y su experiencia de visita.
Viva Malls, la plataforma inmobiliaria del Grupo Éxito, conserva el liderazgo por tamaño con 17 centros comerciales y 580.000 m² de GLA, equivalentes al 24% del inventario nacional de propiedad única. Durante 2025 registró ingresos por $497.181 millones, frente a $439.050 millones en 2024, lo que representó un crecimiento del 13,2%. Además de ser el operador con mayor superficie, concentró cerca del 27% de los ingresos reportados por las once plataformas con datos disponibles. Su escala le permite negociar con grandes marcas, distribuir inversiones de tecnología y mercadeo entre varios activos y construir una relación comercial que trasciende cada centro comercial individualmente.
Parque Arauco ocupó el segundo lugar por ingresos, con $325.038 millones, siete activos y 258.500 m² de GLA. Su crecimiento fue del 7,3%, mientras que Mallplaza, con cinco centros comerciales y 277.145 m², facturó $263.113 millones y avanzó 16%.
Pactia alcanzó ingresos por $187.205 millones en ocho activos que suman 180.236 m², con una variación del 10,4%. En conjunto, estos cuatro operadores —Viva Malls, Parque Arauco, Mallplaza y Pactia— reunieron ingresos por $1,27 billones, aproximadamente el 69% del valor informado por los operadores individualizados, confirmando el elevado nivel de concentración del negocio.
El análisis de los resultados de 2025 también debe leerse a la luz del principal movimiento empresarial ocurrido en la industria durante 2026. Mallplaza suscribió un acuerdo vinculante con Pactia para adquirir ocho centros comerciales Gran Plaza por $1,178 billones, la negociación más importante del año y una de las mayores realizadas en la historia del sector colombiano. Los activos aportan 180.000 m² de GLA, cerca de 57 millones de visitantes anuales y un ingreso operacional neto —NOI— aproximado de $111.000 millones. Una vez se materialice la transacción, sujeta al cumplimiento de las condiciones previas y a la autorización de las autoridades colombianas, Mallplaza pasará de cinco a 13 centros comerciales en el país y superará los 460.000 m² de superficie arrendable. La operación modificará sustancialmente el mapa competitivo: Mallplaza se aproximará a Viva Malls en escala, mientras Pactia dejará de participar directamente en el segmento de centros comerciales Gran Plaza. Por ello, las cifras de 2025 constituyen la fotografía previa a la mayor reorganización reciente de la propiedad única en Colombia.
El mayor crecimiento del año correspondió a Jardín Plaza, cuyos dos activos, con 131.325 m² de GLA, generaron $164.633 millones, un aumento del 43,3% frente a 2024. Único también tuvo un resultado favorable: sus ocho centros comerciales, con 117.440 m², alcanzaron ingresos por $135.939 millones y crecieron 10,1%. Multiplaza reportó $66.148 millones y una expansión del 8,9%, mientras que Ideo llegó a $16.806 millones, con un avance igualmente cercano al 8,9%. Nuestro, por su parte, obtuvo $38.599 millones y creció 6,9%.
Cenco Malls presentó una reducción contable de sus ingresos, al pasar de $53.602 millones en 2024 a $26.142 millones en 2025. Sin embargo, esta variación no debe interpretarse como una caída equivalente en la actividad operacional de sus centros comerciales. Durante 2024 la compañía reconoció mayores ingresos asociados con la valoración de sus activos inmobiliarios, lo que elevó extraordinariamente el componente de otros ingresos de ese ejercicio. Al desaparecer ese efecto extraordinario en 2025, la comparación anual arroja una disminución del 51,2%. Se trata, por tanto, de una diferencia en la base contable y no necesariamente de un deterioro en los ingresos recurrentes provenientes de arrendamientos, concesiones y servicios.
Más allá del tamaño, uno de los resultados más relevantes del estudio corresponde a Fontanar, el activo más importante de Cimento y el centro comercial con los mayores ingresos mensuales por metro cuadrado entre las firmas analizadas. El complejo, con 56.000 m² de GLA, generó $117.246 millones durante 2025, frente a $105.187 millones en 2024, para un crecimiento del 11,5%. Su productividad mensual convencional se aproxima a $174.473 por m², superando a Parque Arauco y Jardín Plaza, ambos alrededor de $104.000 por m², y a Único, cercano a $96.500.
Esta comparación, sin embargo, requiere una precisión fundamental. El resultado de Fontanar corresponde a un solo activo consolidado, maduro y altamente productivo, mientras que los indicadores de Viva Malls, Parque Arauco, Mallplaza, Pactia y otros operadores representan el promedio de portafolios conformados por varios centros comerciales.
Dentro de esas plataformas conviven activos maduros con desarrollos recientes, ampliaciones y centros que todavía atraviesan sus curvas de estabilización comercial, ocupación y tráfico. Estos últimos reducen temporalmente el promedio de ingresos por metro cuadrado del operador.
Por esta razón, el liderazgo de Fontanar en productividad no significa necesariamente que Cimento sea más eficiente que todos los operadores como organización. Lo que demuestra es que su principal activo ha alcanzado un nivel excepcional de monetización por unidad de superficie. Una comparación homogénea requeriría enfrentar Fontanar con los activos maduros más importantes de cada portafolio y no únicamente con el promedio consolidado de plataformas que administran entre cuatro y 17 centros comerciales en diferentes etapas de desarrollo.
El desempeño de Fontanar se explica por la calidad de su localización, la capacidad adquisitiva de su área de influencia, la ocupación, la mezcla de marcas y la monetización de la experiencia. El centro comercial se beneficia del corredor Chía–Cajicá y de una propuesta que combina moda, gastronomía, entretenimiento y servicios para un mercado regional de alto poder adquisitivo. Su modelo de propiedad única facilita ajustar la mezcla comercial, administrar los contratos y coordinar ampliaciones sin la fragmentación de decisiones propia de la propiedad horizontal.
Fontanar pertenece a Cimento, compañía creada en 2011 mediante la alianza entre la colombiana Amarilo y Spectrum, firma guatemalteca vinculada al Grupo Pantaleón. Cimento integra desarrollo y operación inmobiliaria, mientras Amarilo aporta su conocimiento del mercado colombiano y de la transformación urbana, y Spectrum incorpora experiencia regional en centros comerciales y proyectos de uso mixto. Después de Fontanar, inaugurado en 2015, la sociedad desarrolló Arkadia en Medellín, abierto en 2019 y concebido también bajo el modelo de propiedad única.
La ausencia de información financiera individual de Arkadia impide consolidar en el Mapa Nacional de Centros Comerciales 2026 el desempeño completo de Cimento. Esta limitación es relevante porque Arkadia cuenta con cerca de 50.000 m² comerciales y complementa la exposición de la compañía en Medellín. En consecuencia, los resultados de Fontanar no representan la totalidad del negocio de Cimento, sino el desempeño de su activo más importante y del único para el cual se dispone de información financiera comparable dentro del estudio.
Los ingresos de los centros comerciales de propiedad única provienen principalmente de los cobros por arrendamiento y concesión de locales, kioscos e islas. A ellos se agregan los servicios de estacionamiento, las cuotas de administración, la publicidad de marcas, las activaciones comerciales, el alquiler temporal de zonas comunes y la explotación de amenidades y espacios de entretenimiento.
Esta diversidad permite que el propietario capture valor tanto de la ocupación permanente como del tráfico, el tiempo de permanencia y la actividad promocional del centro comercial.
Para Leopoldo Vargas Brand CEO de Mall & Retail “La propiedad única cerró 2025 con una participación todavía minoritaria en el inventario nacional, pero con operadores cada vez más profesionalizados y una notable capacidad para convertir el GLA en ingresos recurrentes. Viva Malls domina por escala; Parque Arauco, Mallplaza y Pactia consolidan la concentración sectorial; Jardín Plaza lidera el crecimiento; y Fontanar constituye el principal referente individual de productividad”.
Para obtener más información sobre el Mapa Nacional de Centros Comerciales, escríbenos a: gerentecomercial@mallyretail.com
Fuente: Mall & Retail.