El primer trimestre de 2026 dejó una lectura clara sobre el desempeño de los dos principales operadores chilenos de centros comerciales con presencia relevante en Colombia: Parque Arauco y Mallplaza crecen, pero lo hacen con fortalezas distintas. Mientras Mallplaza muestra una operación con mayor ocupación y un avance importante en ventas de sus locatarios, Parque Arauco evidencia una mayor capacidad para convertir su portafolio en ingresos inmobiliarios, productividad por metro cuadrado y generación de NOI.
La comparación es especialmente relevante porque ambos grupos administran portafolios de escala nacional, con activos ubicados en Bogotá, Barranquilla, Cali, Cartagena, Manizales, Pereira, Bucaramanga, Bello, Soacha y Sopó. Sin embargo, sus resultados muestran que el tamaño no siempre determina la eficiencia. Mallplaza cerró el trimestre con un GLA consolidado en Colombia de 280.525 m², superior al ABL de Parque Arauco, que llegó a 257.500 m². A pesar de tener una menor área arrendable, Parque Arauco reportó ventas de locatarios por $594.561 millones, frente a $556.373 millones de Mallplaza, e ingresos por $81.366 millones, por encima de los cerca de $68.000 millones reportados por Mallplaza en el país.
Este punto resume la principal diferencia entre los dos operadores: Mallplaza tiene una plataforma más grande en área y con mayor ocupación, pero Parque Arauco genera más ventas e ingresos con menos metros cuadrados.
En productividad comercial, Parque Arauco alcanzó ventas mensuales por m² de $997.790, con un crecimiento anual de 9,1 %, mientras Mallplaza registró $775.855, con un avance de 7,9 %. En ingresos mensuales por m², la brecha es todavía más evidente: Parque Arauco llegó a $118.485, creciendo 8,4 %, mientras Mallplaza se ubicó alrededor de $84.568, con una caída cercana al 1,0 %.
Mallplaza tuvo como principal fortaleza el dinamismo de las ventas de sus locatarios. Sus ventas totales en Colombia crecieron 12,9 %, al pasar de $492.979 millones a $556.373 millones. También aumentó su flujo de visitantes en 2,5 %, hasta 11,7 millones de personas, y mejoró su ocupación hasta 97,1 %, 50 puntos básicos por encima del año anterior. Estos indicadores muestran una operación comercial sana, con activos que siguen atrayendo consumidores y manteniendo altos niveles de utilización de área.
No obstante, su debilidad está en la captura de valor inmobiliario. Aunque los locatarios vendieron 12,9 % más, los ingresos crecieron apenas 3,6 % y el ingreso mensual por m² cayó. El EBITDA prácticamente se mantuvo estable, con un incremento de apenas 0,5 %, mientras el margen EBITDA bajó de 73,3 % a 71,1 %. Esto significa que el reto de Mallplaza no está únicamente en generar tráfico o ventas, sino en cerrar la brecha entre el dinamismo comercial de sus arrendatarios y la monetización inmobiliaria de sus activos.
Por activo, Mallplaza NQS se consolidó como el centro comercial más grande del portafolio colombiano, con 83.696 m² de GLA, 100 % de propiedad y una ocupación de 97,5 %. También fue el activo de mayores ingresos, con $21.395 millones, y un crecimiento de 11,1 %. En ventas, alcanzó $162.589 millones, con una variación de 13,9 %. Su desempeño muestra la importancia de Bogotá dentro de la plataforma de Mallplaza y confirma que NQS es su principal generador de escala.
Mallplaza Buenavista, en Barranquilla, fue el activo de mejor productividad comercial del portafolio, con ventas mensuales por m² de $1.034.988, el nivel más alto entre sus centros comerciales en Colombia. Además, tuvo la mayor ocupación del grupo, con 98,9 %. Sin embargo, su ingreso mensual por m² cayó levemente, hasta $81.784, lo que evidencia una oportunidad de ajuste en la captura de ingresos frente a un desempeño comercial sobresaliente.
Mallplaza Cartagena fue el activo con mayor ingreso mensual por m², con $109.059, pero también el que mostró las señales más débiles del trimestre. Sus ventas mensuales por m² cayeron 4,2 % y sus ingresos mensuales por m² retrocedieron 11,4 %. Aunque mantiene una ocupación de 97,0 %, su desempeño indica presión en productividad y rentas, especialmente si se compara con otros activos del portafolio que sí lograron crecer en ventas y estabilizar ingresos.
Mallplaza Cali y Mallplaza Manizales tuvieron crecimientos positivos, pero con niveles de productividad más moderados. Cali vendió $100.727 millones, con un crecimiento de 14,2 %, aunque sus ventas mensuales por m² fueron de $548.236, las más bajas del portafolio. Manizales, por su parte, creció 11,9 % en ventas y 2,4 % en ingresos, con una ocupación de 95,9 %. Ambos activos tienen espacio para mejorar eficiencia comercial por metro cuadrado.
En el caso de Parque Arauco, la principal fortaleza está en la productividad. Su portafolio colombiano creció 11,2 % en ventas de locatarios, 10,6 % en ingresos y 15,1 % en NOI. Además, mejoró su margen NOI de 83,3 % a 86,7 %, lo que evidencia no solo mayor crecimiento, sino también mejor eficiencia operativa. Su debilidad relativa está en la ocupación, que llegó a 94,3 %, inferior al 97,1 % de Mallplaza. Es decir, Parque Arauco genera más valor por m², pero todavía tiene oportunidades de ocupación en algunos activos.
Parque La Colina fue el activo más importante del portafolio. Con 63.000 m² de ABL, es el de mayor tamaño, mayores ventas, mayores ingresos y mayor NOI. Sus ventas alcanzaron $223.706 millones, sus ingresos $30.021 millones y su NOI $29.768 millones. Además, registró una ocupación de 99,7 % y un margen NOI de 99,2 %. La Colina no solo es el principal activo de Parque Arauco en Colombia, sino uno de los centros comerciales más productivos del mercado bogotano.
Titán Plaza, aunque tiene solo 13.500 m² dentro del portafolio reportado por Parque Arauco, sobresale por su intensidad económica. Fue el activo con mayor ingreso mensual por m², con $210.378, y alcanzó una ocupación de 100 %. También registró ventas por $42.176 millones, con un crecimiento de 25,1 %. La debilidad está en que su ingreso mensual por m² cayó 5,0 %, lo que muestra que incluso los activos más fuertes enfrentan retos para sostener crecimiento de renta por metro cuadrado.
Parque Alegra fue el activo de mayor crecimiento relativo. Sus ventas aumentaron 20,7 %, sus ingresos 20,9 % y su NOI 57,1 %. Sin embargo, su ocupación fue de 84,9 %, la más baja del portafolio, lo que muestra una doble lectura: es un activo con fuerte recuperación operativa, pero todavía con un reto importante de estabilización comercial.
Parque Arboleda, en Pereira, mantuvo un comportamiento sólido, con ventas por $97.232 millones, ingresos por $11.085 millones y ocupación de 95,8 %.
Parque Caracolí, en Bucaramanga, registró una ocupación de 99,4 %, pero su margen NOI de 64,3 % fue el más bajo del portafolio, lo que sugiere menor eficiencia operativa frente a otros activos. Parque Fabricato mejoró su ocupación a 90,9 % y creció 7,9 % en ingresos, mientras Arauco Outlet Sopó mostró menor dinamismo en ventas por m², con una caída de 0,3 %, y una ocupación de 86,9 %.
En conclusión, el 1T 2026 confirma que Parque Arauco y Mallplaza avanzan en Colombia, pero con desafíos distintos. Mallplaza tiene escala, alta ocupación y crecimiento relevante en ventas, pero debe mejorar la conversión de ese dinamismo en ingresos inmobiliarios y EBITDA. Parque Arauco, en cambio, muestra mayor productividad, mejor crecimiento en ingresos y una operación más eficiente en NOI, aunque con retos de ocupación en activos específicos.
La competencia entre ambos operadores ya no se mide únicamente por metros cuadrados administrados o por niveles de ocupación. El verdadero diferencial está en la capacidad de convertir tráfico, ventas y mezcla comercial en ingresos sostenibles por metro cuadrado. En esa carrera, Parque Arauco llega al 1T 2026 con ventaja en productividad; Mallplaza, con una plataforma robusta que necesita capturar mejor el valor que ya están generando sus locatarios.
Fuente: Mall & Retail
