Continuando con el análisis del Mapa Nacional de Centros Comerciales 2026, Mall & Retail avanza en la lectura de los principales indicadores de los 42 centros comerciales de propiedad horizontal más relevantes del país. En esta edición, el foco se concentra en uno de los rubros más sensibles para la operación de los malls: los ingresos anuales por cuotas de administración y su expresión mensual por metro cuadrado de GLA. Este indicador permite entender no solo la capacidad financiera de las copropiedades, sino también el costo real que asumen los comerciantes para operar dentro de un centro comercial formal, seguro, mantenido y competitivo.
Las cuotas de administración son la columna vertebral de la operación diaria de un centro comercial en propiedad horizontal. Con estos recursos se financian gastos esenciales como vigilancia, aseo, mantenimiento, jardinería, seguros, administración, tecnología, servicios públicos, operación de baños, zonas comunes, escaleras eléctricas, ascensores, sistemas contra incendio, iluminación, climatización y mantenimiento de parqueaderos. En un entorno urbano donde cada vez hay menos espacio público de calidad, los centros comerciales han asumido un papel adicional como plataformas de interacción social, encuentro ciudadano y servicios para la comunidad. Esto significa que sus zonas comunes, baños, pasillos, parqueaderos y plazoletas no solo son usados por compradores, sino también por visitantes que encuentran en estos espacios seguridad, limpieza, comodidad y permanencia.
Ese rol urbano tiene un costo alto. La experiencia de compra que hoy exige el consumidor no se limita a la presencia de buenas marcas, sino a instalaciones impecables, seguras, iluminadas, frescas, accesibles y bien mantenidas. Allí aparecen diferencias relevantes entre ciudades. En Bogotá, por ejemplo, la menor dependencia de sistemas intensivos de aire acondicionado permite que algunos centros comerciales tengan costos por metro cuadrado más bajos frente a plazas de clima cálido como Cali, Cartagena, Barranquilla o incluso Medellín, donde la climatización, la ventilación y el consumo energético tienen mayor impacto en la estructura operativa. En otras palabras, la cuota de administración también refleja condiciones climáticas, intensidad de uso, tamaño de las zonas comunes, edad del activo, complejidad técnica del inmueble y nivel de servicio esperado por visitantes y marcas.
En ingresos anuales por cuotas de administración, el primer lugar del ranking nacional lo ocupa Unicentro Cali, con $34.261 millones en 2025. Este resultado confirma la potencia del activo caleño dentro del ecosistema de propiedad horizontal. Además, cuando se analiza el costo mensual por metro cuadrado de GLA, Unicentro Cali también aparece en los primeros lugares del país, con $41.619 por m² mes, ocupando la segunda posición nacional en este indicador. Esta doble lectura muestra que se trata de un centro comercial con alta capacidad de recaudo, pero también con una estructura operativa exigente, coherente con su escala, ubicación, tráfico y nivel de servicios.
El segundo lugar en ingresos anuales por cuotas de administración corresponde a El Tesoro Medellín, con $33.832 millones. El centro comercial antioqueño, que ya se había posicionado como el activo más potente del país por ingresos totales, también aparece como uno de los grandes generadores de recursos administrativos. En el indicador mensual por metro cuadrado, El Tesoro registra $39.708 por m² mes, ubicándose en el cuarto lugar nacional. Esto evidencia una operación de alto estándar, soportada en una propuesta que combina comercio, entretenimiento, gastronomía, cultura, turismo y experiencia. En este tipo de activos, la administración no solo financia la operación básica, sino también la conservación de un ecosistema urbano de alta exigencia.
El tercer puesto en ingresos anuales lo ocupa Santafé Bogotá, con $23.163 millones. Su desempeño ratifica el peso de los grandes centros comerciales de la capital dentro del sistema de propiedad horizontal. Sin embargo, al observar el indicador mensual por metro cuadrado, Santafé Bogotá registra $22.928 por m² mes, una cifra significativamente inferior a la de varios centros comerciales de Cali, Cartagena y Medellín. Esta diferencia muestra que Bogotá, a pesar de concentrar una alta proporción del consumo nacional, puede tener una estructura de costos operativos más eficiente en ciertos activos, especialmente por el menor peso de la climatización permanente frente a ciudades de clima cálido.
El cuarto lugar en ingresos anuales corresponde a Chipichape Cali, con $19.395 millones. Este centro comercial es uno de los referentes históricos del Valle del Cauca y su posición confirma la importancia de Cali dentro del mapa nacional de centros comerciales.
En términos de cuota mensual por metro cuadrado, Chipichape registra $23.090 por m² mes, ubicándose en un rango medio dentro del ranking nacional. Su caso es interesante porque, aunque no está en el top cinco por costo mensual por m², sí aparece entre los cinco mayores generadores de ingresos anuales por administración, lo que refleja el peso de su escala, ocupación y operación consolidada.
El quinto lugar en ingresos anuales lo ocupa Santafé Medellín, con $18.896 millones. Su presencia en el top cinco confirma la fortaleza de Medellín como una de las ciudades más relevantes para la industria de centros comerciales en propiedad horizontal. En el indicador mensual por metro cuadrado, Santafé Medellín registra $24.481 por m² mes, por encima de Santafé Bogotá y Chipichape Cali, aunque lejos de los valores más altos del país. La lectura sugiere un activo con una operación robusta, una escala relevante y un costo administrativo que refleja las exigencias de una plaza competitiva y de alto tráfico.
Cuando el análisis se desplaza al costo mensual por metro cuadrado, el ranking cambia de manera importante. El primer lugar lo ocupa Cosmocentro Cali, con $44.875 por m² mes. Le siguen Unicentro Cali, con $41.619; Bocagrande Cartagena, con $39.782; El Tesoro Medellín, con $39.708; y Unicentro Medellín, con $34.099. Esta clasificación revela una realidad clave: los mayores costos administrativos por metro cuadrado no necesariamente corresponden a los centros comerciales con mayores ingresos totales, sino a aquellos donde la operación, el clima, la escala, los servicios y la intensidad de mantenimiento generan una mayor carga por área.
Esta lectura es especialmente relevante para las marcas. En el negocio inmobiliario comercial, el costo de ocupación de una tienda no está compuesto únicamente por el canon de arrendamiento. A este se suma la cuota de administración y otros costos asociados a la operación del local. En conjunto, estos rubros conforman lo que la industria conoce como costos locatarios, una variable crítica para la sostenibilidad de cualquier punto de venta. En términos generales, estos costos deberían ubicarse entre el 10% y el 15% de los ingresos de operación de una tienda, dependiendo de la categoría, el margen bruto, el formato y la productividad por metro cuadrado.
Cuando los costos locatarios superan ese umbral, la rentabilidad del comerciante empieza a deteriorarse. Una tienda puede vender bien, pero si el alquiler y la administración consumen una proporción excesiva de sus ingresos, el punto deja de ser sostenible. Esto afecta especialmente a categorías de márgenes ajustados, formatos de gran área, marcas emergentes y operadores que aún no han alcanzado una productividad suficiente. En esos casos, el aumento de las cuotas de administración puede convertirse en un factor de presión que limita la expansión, reduce la permanencia de marcas y aumenta el riesgo de vacancia.
Para las copropiedades, el reto está en encontrar un equilibrio. Por un lado, necesitan recursos suficientes para garantizar seguridad, mantenimiento, limpieza, tecnología, confort y experiencia. Por otro, deben cuidar la competitividad económica de sus comerciantes.
Un centro comercial puede tener instalaciones impecables, pero si sus costos de ocupación se alejan de la capacidad real de venta de las marcas, el modelo empieza a tensionarse. La sostenibilidad del activo depende entonces de una ecuación delicada: mantener altos estándares de operación sin deteriorar la rentabilidad del locatario.
Para Leopoldo Vargas Brand CEO de Mall & Retail, “El análisis del Mapa Nacional de Centros Comerciales 2026 demuestra que las cuotas de administración son mucho más que un rubro contable. Son un termómetro de la complejidad operativa de los malls, de su nivel de servicio, de su intensidad de uso y de su capacidad para sostener una experiencia competitiva. También son una señal de alerta para las marcas, que deben evaluar cada ubicación no solo por el tráfico o el prestigio del centro comercial, sino por el costo total de operar allí. En una industria cada vez más exigente, el verdadero desafío será construir activos financieramente sólidos, operativamente impecables y comercialmente sostenibles para quienes les dan vida: sus comerciantes”.
Para obtener más información sobre el Mapa Nacional de Centros Comerciales 2026, escríbenos a: gerentecomercial@mallyretail.com
Fuente: Mall & Retail.