Bogotá está entrando en una nueva etapa de desarrollo urbano. Grandes extensiones de suelo industrial, corredores alrededor del transporte masivo y sectores tradicionales de la ciudad comienzan a transformarse en proyectos de usos mixtos donde vivienda, oficinas, comercio, servicios y espacio público convivirán en un mismo territorio.
Para el retail, el cambio será significativo. Durante las últimas décadas buena parte de la expansión comercial de Bogotá estuvo determinada por la construcción de centros comerciales. Hacia adelante, una proporción creciente de los nuevos metros cuadrados comerciales podría localizarse dentro de grandes proyectos urbanos integrados.
Mall & Retail identificó siete desarrollos que tendrán especial incidencia en esta transformación: Quora, Lagos de Torca, Calle 72, Bavaria Fábrica–Techo, San Victorino, Estación Metro 26, anteriormente conocida como Estación Central y Triángulo de Bavaria NQS como los grandes proyectos de renovación urbana y nuevas centralidades comerciales de Bogotá 2026–2040.
Quora, la renovación premium del norte de Bogotá
Uno de los proyectos que ya comenzó a materializar esa nueva ciudad es Quora, desarrollado en el entorno de la carrera 15 con calle 85 y el parque El Virrey. El proyecto, evolución del antiguo Plan Parcial Proscenio, interviene cerca de cinco hectáreas y contempla más de 300.000 m² entre vivienda, oficinas y espacios comerciales, además de más de 18.000 m² de nuevo espacio público, 5.500 m² de zonas verdes y un equipamiento cultural de 2.700 m². También incorporará dos torres de oficinas y dos residenciales. El proyecto es operado por Cimento Inmuebles Comerciales los mismos desarrolladores de los centros comerciales Fontanar en Chia y Arkadia en Medellin.
La magnitud de Quora también se refleja en su inversión y en la apuesta comercial. El proyecto demandará alrededor de $2,2 billones y su apertura está prevista a partir del segundo semestre de 2028. En materia de retail, Cimento proyecta aproximadamente 40.200 m² de área comercial y más de 210 locales, dentro de un concepto abierto y de usos mixtos que busca funcionar más como una extensión de la ciudad que como un centro comercial cerrado convencional.
La mezcla combinará moda, gastronomía, entretenimiento, servicios y cultura, con plazoleta gastronómica y espacios tipo bulevar integrados al espacio público; adicionalmente, el proyecto contempla oficinas, vivienda, hotel boutique, teatro y salas de cine. Esta combinación podría convertir a Quora en un nuevo polo de consumo de la Zona Rosa, complementando la oferta existente de Andino, El Retiro, Atlantis y los corredores comerciales de las carreras 11 y 15, pero bajo un concepto más cercano al lifestyle center urbano, donde comprar será apenas una parte de una experiencia que combinará trabajar, vivir, comer, entretenerse y permanecer en el lugar.
Lagos de Torca: un mercado equivalente a una nueva ciudad
Si Quora sobresale por su densidad económica, Lagos de Torca lo hace por su escala. El proyecto comprende cerca de 1.803 hectáreas entre las calles 183 y 245 y contempla alrededor de 135.000 viviendas, con capacidad para albergar a más de 400.000 habitantes. Su desarrollo ya empieza a materializarse en infraestructura: a marzo de 2026 se habían construido 3,52 kilómetros de nuevas vías, 55.474 m² de espacio público y 7,26 kilómetros de ciclorrutas, mientras la avenida Guaymaral alcanzaba un avance cercano al 95% y la prolongación de la avenida Boyacá entre las calles 183 y 200 llegaba al 67%.
Desde la perspectiva comercial, su impacto puede ser extraordinario. Incorporar una población comparable con la de una ciudad intermedia colombiana exigirá una nueva oferta de supermercados, restaurantes, droguerías, gimnasios, salud, educación, entretenimiento, servicios y comercio especializado.
Por ello, Lagos de Torca no debe entenderse únicamente como un megaproyecto residencial: representa probablemente el mayor nuevo mercado de consumidores que tendrá Bogotá durante las próximas dos décadas y abrirá espacio tanto para nuevos centros comerciales como para formatos de proximidad, proyectos de usos mixtos y comercio urbano integrado a los desarrollos residenciales.
Pero su efecto irá mucho más allá de la nueva oferta que se construya dentro del proyecto. Lagos de Torca puede convertirse en el gran acelerador de maduración del corredor comercial Bogotá–Sabana Norte, ampliando de manera sustancial la masa crítica de consumidores y fortaleciendo los malls existentes como Santafé, Bima, Centro Chía y Fontanar. Santafé podrá extender su área de influencia hacia los nuevos residentes del norte; Bima podría beneficiarse especialmente a medida que la expansión urbana reduzca su actual condición periférica; Centro Chía ganará profundidad de mercado con una mayor integración entre Bogotá y Chía; y Fontanar podrá captar una mayor proporción de hogares de ingresos medios y altos que se desplazan hacia la Sabana.
Lagos de Torca no tendrá una única fecha de “terminación”, porque se desarrolla por etapas y planes parciales. La Secretaría Distrital del Hábitat señala un horizonte de desarrollo de aproximadamente 25 años para el conjunto del proyecto; por eso, más que pensar en una entrega total cercana, debe entenderse como una nueva pieza de ciudad que seguirá consolidándose durante las décadas de 2030 y 2040. En inversión, la cifra oficial de referencia es de aproximadamente $22,9 billones, asociados al desarrollo de las 135.000 viviendas y la infraestructura urbana requerida.
Calle 72: comercio alrededor del transporte
Otra transformación estratégica se producirá en el corredor de la Calle 72. En julio de 2026 el Distrito adoptó mediante el Decreto 242 la Actuación Estratégica Calle 72, que comprende aproximadamente 140 hectáreas entre la avenida Caracas y la carrera 68, desde la calle 68 hasta la 74, con un horizonte de ejecución de 25 años.
Allí convergerán infraestructuras como las líneas 1 y 2 del Metro y las troncales de TransMilenio de Caracas, NQS y avenida 68. La actuación prevé cerca de 12.485 nuevas viviendas, 39.400 nuevos empleos y más de 64.000 m² de espacio público.
Su importancia para el retail estará relacionada con la transformación de un corredor actualmente fragmentado en una gran centralidad metropolitana donde vivienda, oficinas, transporte y comercio generarán flujos prácticamente durante todo el día.
La transformación de la Calle 72 será gradual y tendrá un horizonte de largo plazo el decreto que dió vida tiene una vigencia normativa de 20 años, aproximadamente hasta 2046, aunque el Distrito ha señalado que la consolidación integral del corredor puede extenderse hasta 25 años. A diferencia de un megaproyecto inmobiliario desarrollado por un solo inversionista, no existe una inversión total única definida: su financiación combinará recursos públicos, inversión privada, obligaciones urbanísticas y mecanismos de captura de valor generados por la mayor edificabilidad.
Bavaria Fábrica: una nueva centralidad sobre suelo industrial
En Kennedy se encuentra otra de las mayores oportunidades de transformación territorial de Bogotá: Bavaria Fábrica, sobre los terrenos del antiguo complejo industrial. La modificación propuesta del plan parcial distribuye el desarrollo en 22 manzanas: 13 principalmente residenciales, cinco de usos múltiples, tres comerciales y una dotacional. La normativa permite incluso comercio de escala metropolitana, incluidos grandes almacenes, hipermercados y centros comerciales de más de 6.000 m² de área de ventas en determinadas manzanas.
La capacidad edificatoria contemplada históricamente para el plan parcial supera 1,19 millones de m², lo que permite dimensionar la magnitud de esta pieza urbana. Para el retail podría constituir uno de los grandes mercados del occidente de Bogotá. Sin embargo, el modelo probablemente será diferente al de un mall aislado: supermercados, gastronomía, servicios, comercio en primeros pisos, entretenimiento y formatos de proximidad podrán distribuirse dentro del nuevo tejido urbano.
Bavaria Fábrica aún se encuentra en fase preconstructiva. Aunque su plan parcial fue adoptado y posteriormente modificado en 2023, a comienzos de 2026 el proyecto continuaba adelantando trámites de cabida y linderos previos al licenciamiento. El desarrollo contempla cerca de 14.800 viviendas y una transformación urbana de gran escala en Kennedy, por lo que su construcción se ejecutará por etapas durante varios años. Hasta ahora no existe una fecha oficial definitiva de inicio ni una cifra pública consolidada de inversión total, por lo que su avance debe entenderse todavía como normativo, predial y de estructuración, más que constructivo
Triángulo de Bavaria: de la planeación a las obras
Distinto de Bavaria Fábrica es el Triángulo de Bavaria, desarrollado sobre los terrenos de la antigua Cervecería Andina, localizado en un punto estratégico del centro-occidente de Bogotá, próximo a la NQS, la avenida de las Américas y la Calle 13. En octubre de 2025 comenzaron oficialmente sus obras de urbanismo, marcando el paso de la planeación a la ejecución, y el Distrito proyectó que esta infraestructura será plenamente visible hacia mayo de 2027.
Su localización, conectividad y mezcla de vivienda, comercio, servicios y otros usos le permitirán consolidarse como una nueva centralidad urbana. La llegada de nuevos residentes, trabajadores y visitantes generará oportunidades para comercio de proximidad, gastronomía, supermercados, servicios y otros formatos orientados tanto a la población permanente como a la importante población flotante que ya caracteriza este sector de la ciudad.
Desde la perspectiva comercial, el proyecto puede convertirse en un catalizador para la consolidación del corredor NQS–Calle 13. La incorporación de nueva vivienda, oficinas, servicios y espacio público ampliará el mercado potencial de Mallplaza NQS, fortaleciendo su capacidad de atracción, frecuencia de visita y productividad comercial. Al mismo tiempo, puede beneficiar al comercio tradicional de San Andresito de San José y del corredor de la Carrera 38, que podría capturar una mayor demanda en categorías como tecnología, hogar, autopartes, moda, gastronomía y servicios.
Más que sustituir estos formatos, Triángulo de Bavaria tiene la posibilidad de integrarlos dentro de una centralidad comercial más amplia, donde el retail moderno y los clústeres especializados de comercio tradicional se complementen, elevando la actividad económica, el tráfico de visitantes y el valor inmobiliario de todo el entorno. Las obras de urbanismo estarán culminadas hacia mayo de 2027, dando paso al desarrollo progresivo de las más de 5.000 viviendas y demás usos que conformarán la nueva centralidad.
San Victorino: el gigante comercial pendiente
San Victorino representa un caso completamente diferente frente a los demás grandes proyectos de renovación urbana de Bogotá. Allí no es necesario esperar la llegada de nuevos consumidores: el mercado ya existe y tiene una escala extraordinaria. El sector constituye uno de los principales clústeres mayoristas, populares y especializados del país, con una dinámica comercial consolidada que atrae compradores de Bogotá y de diferentes regiones de Colombia. Por ello, su renovación tiene un potencial difícil de comparar con otros desarrollos, pues no busca crear una nueva centralidad desde cero, sino modernizar y potenciar una de las más importantes que ya posee la ciudad.
El principal desafío sigue siendo su ejecución. En enero de 2026, RenoBo declaró desierto el proceso mediante el cual buscaba vincular un inversionista privado para financiar, comercializar y desarrollar el Centro Comercial Mayorista San Victorino, después de que el proponente no lograra acreditar integralmente la disponibilidad de los recursos exigidos. Como consecuencia, el cronograma inicialmente previsto —que contemplaba iniciar obras en julio de 2026 y culminarlas hacia julio de 2027— perdió vigencia. A agosto de 2026 no se ha anunciado una nueva fecha definitiva de adjudicación, por lo que el proyecto deberá pasar por una nueva estructuración y convocatoria que permita vincular un desarrollador con suficiente capacidad financiera.
Pese al retraso, el potencial comercial permanece intacto. El proyecto contempla más de 92.000 m² de desarrollo inmobiliario y tiene la posibilidad de consolidar una nueva generación de comercio mayorista, mediante espacios modernos para venta, bodegaje, servicios empresariales, logística y formatos especializados, articulados con los centros comerciales y establecimientos tradicionales que ya operan en San Victorino. Si logra materializarse, podría convertirse en uno de los proyectos de modernización del comercio popular más relevantes de América Latina y reforzar el papel del centro de Bogotá como gran plataforma nacional de abastecimiento y distribución.
Estación Metro 26: una nueva puerta de entrada al centro
En Estación Metro 26 conviene distinguir el cronograma del Metro del cronograma inmobiliario del plan parcial. La Primera Línea del Metro tiene previsto terminar su fase de construcción en septiembre de 2027, entrar después en pruebas integrales y comenzar operación comercial en marzo de 2028. De hecho, a junio de 2026 la Línea 1 ya alcanzaba un avance general de 80,37%, y la estación de TransMilenio Calle 26–Atrio quedó completamente habilitada el 20 de junio de 2026.
El gran punto de inflexión llegará entre 2027 y 2028: la infraestructura de la Primera Línea del Metro estará terminada en septiembre de 2027 y su operación comercial comenzará en marzo de 2028. A partir de allí, Estación Metro 26 entrará en una etapa de consolidación inmobiliaria más prolongada, en la que vivienda, oficinas, comercio, equipamientos y espacio público se desarrollarán progresivamente alrededor del nodo de transporte. No existe todavía una fecha oficial para la terminación integral del plan parcial, por lo que su transformación debe entenderse como un proceso de varios años, cuyo efecto sobre Parque Central Bavaria, el Centro Internacional y el barrio Santa Fe comenzará a sentirse con mayor fuerza desde 2028.”
De acuerdo con Leopoldo Vargas Brand, CEO de Mall & Retail, “Bogotá está construyendo una nueva geografía del consumo. El próximo gran negocio del retail no será únicamente encontrar dónde construir un nuevo centro comercial, sino anticipar dónde vivirán, trabajarán, se movilizarán y consumirán los futuros habitantes de la ciudad. Estos grandes proyectos demuestran que vivienda, movilidad, espacio público y comercio estarán cada vez más integrados y que las marcas que logren leer anticipadamente esas nuevas centralidades tendrán una ventaja estratégica. El retail no llegará después de que se construya la nueva Bogotá: será parte fundamental de su construcción”.
Fuente: Mall & Retail