El terremoto del pasado 10 de agosto volvió a recordar que la continuidad de un centro comercial puede cambiar en pocos segundos. El movimiento fue sentido en buena parte del país, incluidas varias ciudades que concentran una proporción importante de la oferta comercial.
Más allá de la emergencia humanitaria, el episodio plantea una pregunta inaplazable para propietarios, consejos de administración y gerentes: ¿están realmente protegidos los centros comerciales frente a un evento de gran severidad? El seguro no puede seguir viéndose como un simple requisito administrativo ni como un gasto que debe reducirse en cada renovación. Es un instrumento financiero que permite preservar el patrimonio, recuperar la operación y evitar que una interrupción prolongada comprometa la sostenibilidad económica del activo, de sus comerciantes y de miles de empleos.
Una inversión de $16.825 millones
El análisis del Mapa Nacional de Centros Comerciales 2026, elaborado por Mall & Retail a partir de la información financiera de 42 centros comerciales de propiedad horizontal, muestra que el costo agregado de sus programas de seguros ascendió en 2025 a $16.824 millones, con un promedio cercano a $400 millones por centro comercial.
Las mayores inversiones en este rubro se registraron en Chipichape, con $1.146 millones; Santafé Bogotá, con $1.124 millones, y Plaza de las Américas, con $1.000 millones. Les siguen El Tesoro, con $930,8 millones, y Unicentro Bogotá, con $878,4 millones.
Estas cifras no significan necesariamente que se trate de los programas con las mejores coberturas. Una prima elevada puede explicarse por una mayor área construida, un valor asegurable más alto, la exposición sísmica, el historial de siniestros, los deducibles, las coberturas contratadas o las condiciones del reaseguro. Por esta razón, la calidad de un programa solo puede determinarse mediante la revisión conjunta de sus límites, sublímites, exclusiones, deducibles y valores declarados.
En promedio, el programa de seguros representa el 1,86% de los gastos totales de los centros comerciales. Las participaciones más altas corresponden a Ventura Terreros, con 3,70%; Mayorca, con 3,13%, y Chipichape, con 3,07%.
Este indicador permite dimensionar el esfuerzo presupuestal de cada activo, pero no debe interpretarse de manera aislada. Pagar menos puede ser el resultado de una buena negociación o, por el contrario, puede significar límites insuficientes, deducibles excesivos o riesgos importantes que no se encuentran cubiertos.
El costo promedio del programa de seguros se ubica en $3.636 por metro cuadrado de área construida. Los registros más altos corresponden a Unicentro Bogotá, con $9.012 por m²; Chipichape, con $7.642, y Unicentro Cali, con $6.258.
La diferencia frente al promedio confirma que no existe una tarifa homogénea y que cada activo es evaluado de acuerdo con su ubicación, características constructivas, sistemas de protección, mezcla comercial, exposición a eventos catastróficos y experiencia de pérdidas.
La base analizada no contiene los valores asegurados, por lo que estos no pueden deducirse directamente del precio de la póliza. Sin embargo, considerando un área construida promedio cercana a 104.000 m² y utilizando, únicamente como referencia, costos de reconstrucción de entre $3 millones y $5 millones por m², el valor material asegurable podría situarse entre $312.000 millones y $520.000 millones por centro comercial.
El cálculo definitivo debe surgir de un avalúo técnico de reconstrucción que incluya la estructura, las instalaciones, los equipos, las zonas comunes, las adecuaciones, la remoción de escombros, los honorarios profesionales y los mayores costos derivados del cumplimiento de las normas de construcción vigentes.
Mucho más que asegurar el edificio
Un programa robusto debe tener como eje la póliza de todo riesgo daño material, con protección frente a terremotos, incendios, explosiones, inundaciones, daños por agua, movimientos en masa, terrorismo y otros eventos de alto impacto. También debe incorporar coberturas para rotura de maquinaria, equipos electrónicos, responsabilidad civil, manejo, transporte de valores, responsabilidad de directores y administradores, riesgos cibernéticos y, especialmente, lucro cesante.
Esta última cobertura es determinante. Un centro comercial puede conservar parte de su infraestructura y, aun así, permanecer cerrado durante varios meses debido a daños estructurales, restricciones de acceso, interrupciones de los servicios públicos o trabajos de reparación.
El seguro de lucro cesante protege los ingresos y los gastos permanentes durante el periodo de interrupción. Fasecolda advierte que asegurar únicamente las instalaciones no es suficiente, pues un siniestro también puede detener la generación de ingresos y comprometer la continuidad del negocio.
El mercado asegurador colombiano cuenta con experiencia y capacidad técnica para atender estos riesgos. Sin embargo, depende ampliamente del mercado internacional de reaseguros cuando se trata de eventos catastróficos. En 2024, la industria alcanzó $56,1 billones en primas, de los cuales $14,4 billones correspondieron a seguros de daños. Durante el primer trimestre de 2026, los ramos de incendio, lucro cesante y terremoto crecieron conjuntamente un 14%, como resultado de una mayor demanda de protección y de tarifas que incorporan una percepción creciente del riesgo.
La recomendación de Leopoldo Vargas Brand, CEO de Mall & Retail, es clara: “Los centros comerciales deben someter anualmente sus programas de seguros a una auditoría independiente, actualizar los avalúos de reconstrucción, verificar la suficiencia de la cobertura de lucro cesante y realizar simulaciones de pérdidas. El verdadero ahorro no consiste en pagar la prima más baja, sino en garantizar que, cuando ocurra una emergencia, el activo pueda recuperarse, reabrir sus puertas y proteger a toda la comunidad que depende de él”.
Fuente: Mall & Retail