Unicentro, Andino y Titán Plaza encabezan el listado de centros comerciales con mayor valorización en Bogotá según el Mapa Inmobiliario de Centros Comerciales 2026 presentado por Mall & Retail. El estudio consolida indicadores de ocupación, precios de venta, costos de administración y tasas de capitalización, con el propósito de ofrecer una lectura estructurada del comportamiento inmobiliario del sector y facilitar decisiones de inversión, expansión y relocalización.
El análisis comprende 35 centros comerciales de Bogotá, incluyendo Chía y Soacha, y se apoya en el desempeño comercial de los malls en 2025 que de acuerdo con el Observatorio de Centros Comerciales de Raddar, el cerró el año con ventas de $47,3 billones y un crecimiento de 3,5%. Bogotá concentró $18,7 billones, equivalentes al 39,6% del total nacional. Este entorno de recuperación comercial sirve de base para interpretar la evolución de los indicadores inmobiliarios.
En materia de ocupación, la tasa de vacancia promedio fue de 8,0%, el nivel más bajo de los últimos ocho años, con una reducción de 5,1% frente al inventario disponible en 2025. Este comportamiento indica una mayor absorción de espacios y una utilización más eficiente del área comercial existente, factores que inciden en la estabilidad de ingresos de los activos.
En cuanto a precios, es importante precisar que el indicador utilizado corresponde al precio ponderado de venta, entendido como el “Bid Price” o precio de primera oferta sobre los activos que se encontraban en proceso de venta al momento de la investigación.
Esta metodología permite capturar referencias reales de mercado en escenarios activos de negociación. Los centros comerciales de propiedad única no están considerados en este análisis, dado que sus activos no se encuentran disponibles para la venta y, por tanto, no generan referencias comparables bajo la misma lógica de mercado.
El promedio de precio ponderado de venta de locales comerciales en Bogotá se ubicó en $29.209.549 por m2, con un crecimiento cercano al 2%. Por corredores inmobiliarios, la Zona Norte registró $34.783.316/m², Centro/Occidente $32.755.849/m² y Zona Sur $20.249.178/m². La variación anual fue moderada y homogénea, en un rango cercano al 0,6%, lo que refleja un comportamiento estable en la formación de precios.
A nivel de activos, los valores más altos del mercado corresponden a Unicentro con $69.469.364/m², Andino con $64.812.834/m² y Titán Plaza con $49.630.094/m². Estas referencias se asocian con activos de alta consolidación, trayectoria comercial y posicionamiento, condiciones que influyen en la expectativa de valorización y en la percepción de riesgo del inversionista.
En el entorno macro inmobiliario, el Censo Inmobiliario de Bogotá realizado por Catastro reportó para 2025 un Índice de Valoración Inmobiliaria para uso comercial de 5,61%. Este dato permite contextualizar los resultados del estudio, evidenciando que la dinámica de precios observada en centros comerciales se da en un escenario general de valorización del suelo comercial en la ciudad.
En costos de administración 2025, se identifican diferencias relevantes entre corredores: Centro/Occidente $37.504/m², total Bogotá $34.549/m², Zona Norte $34.164/m² y Zona Sur $28.615/m².
Estas cifras inciden directamente en el costo total de ocupación del locatario, que integra canon, administración y promoción. La estructura de costos operativos constituye un factor determinante en la competitividad del activo y en la sostenibilidad de los puntos de venta.
Finalmente, el Cap Rate o tasa de capitalización se calcula como la relación entre el ingreso operativo y el valor del activo (Cap Rate = Alquiler / Valor). En centros comerciales, este indicador integra ocupación, estabilidad de rentas, mezcla comercial y riesgo operativo. En el estudio, Mercurio (0,87%), Gran Estación Alfiles (0,85%) y Hayuelos (0,70%) presentan las tasas más altas.
No obstante, su interpretación debe realizarse entre activos comparables y bajo la misma metodología, teniendo en cuenta que en centros comerciales de propiedad única no aplica en los mismos términos por ausencia de referencias de mercado abiertas.
Para Leopoldo Vargas Brand, CEO de Mall & Retail, los resultados del Mapa Inmobiliario 2026 muestran que aun en un entorno de incertidumbre económica, la inversión inmobiliaria en centros comerciales mantiene fundamentos atractivos, en la medida en que la reducción sostenida de la vacancia confirma una demanda activa de los comerciantes por abrir y consolidar nuevos puntos de venta. Este comportamiento contribuye a sostener la valorización de los activos al respaldar la estabilidad de la ocupación y de los ingresos operativos. En esa línea, la tasa de capitalización (Cap Rate) promedio se mantiene en 0,62% y registra un crecimiento cercano al 3% frente a 2025, lo que evidencia que el mercado conserva una relación estable entre renta y valor en los activos comparables.
Para obtener más información sobre el Mapa Nacional de Centros Comerciales Propiedad Única 2025, escríbenos a: gerentecomercial@mallyretail.com
Fuente: Mall & Retail.
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