En medio de un entorno donde los grandes desarrollos inmobiliarios en Bogotá buscan consolidarse como activos clave para el desarrollo urbano comercial y de oficinas, el caso de Américas 7/100 —también conocido como América Centro de Negocios— vuelve a posicionarse en el centro del debate público, no por sus atributos de diseño o escala, sino por un nuevo capítulo de cuestionamientos institucionales, retrasos estructurales y posibles responsabilidades fiscales que comprometen tanto a entidades públicas como a actores privados.
El proyecto, concebido como un complejo de uso mixto en una de las esquinas más estratégicas del norte de la capital —la intersección de la calle 100 con carrera séptima—, partía de una propuesta ambiciosa: dos torres de oficinas de 20 y 30 pisos, junto a un centro comercial de gran escala con más de 58.000 m² de área arrendable. En términos urbanos, su ejecución representaba una pieza clave para fortalecer el corredor corporativo de la calle 100 y dinamizar la oferta de retail en esta zona de alta valorización. Sin embargo, más de una década después, la realidad del proyecto dista significativamente de esa promesa inicial.
El origen del problema se remonta a 2015, cuando la Caja de Retiro de las Fuerzas Militares entregó más de 14 predios, equivalentes a cerca de 14.575 m², a través de un esquema fiduciario administrado inicialmente por Helm —hoy Itaú— y con la participación de Aldea Proyectos como promotora y gerente del desarrollo. El acuerdo contemplaba que, a cambio de estos activos estratégicos, Cremil recibiría la torre dos del proyecto y cerca de 300 parqueaderos en un plazo de 48 meses.
Ese plazo se venció en 2019 sin que el proyecto alcanzara avances significativos. Hoy, 11 años después del inicio de la operación, la obra presenta únicamente etapas preliminares como excavaciones y cimentación, lo que evidencia un incumplimiento estructural del negocio.
Esta situación llevó a la Contraloría General de la República a avanzar en un proceso de imputación de responsabilidad fiscal contra miembros de la junta directiva y exdirectivos de Cremil, así como contra los actores privados involucrados.
El hallazgo más crítico radica en la ausencia de mecanismos de protección del patrimonio público. Según la auditoría, no se exigieron pólizas de cumplimiento ni garantías suficientes al momento de transferir los predios, lo que dejó a la entidad expuesta frente al incumplimiento del proyecto. A esto se suma un elemento aún más complejo: los terrenos fueron englobados, intervenidos y utilizados como respaldo de operaciones financieras, lo que hoy dificulta su recuperación por parte de la entidad pública.
Desde la perspectiva inmobiliaria, este caso expone uno de los mayores riesgos en el desarrollo de proyectos de gran escala en Colombia: la desalineación entre estructuración financiera, gestión fiduciaria y ejecución técnica. La figura de fiducia, ampliamente utilizada para viabilizar desarrollos, depende de una gobernanza rigurosa y de controles efectivos que, en este caso, no se materializaron.
A pesar de este contexto, el proyecto ha intentado reactivarse recientemente tras la resolución del Instituto de Desarrollo Urbano que ordena el pago de más de $100.000 millones por concepto de cargas urbanísticas. Este pago, lejos de ser una sanción, corresponde al cumplimiento de obligaciones asociadas a plusvalía e infraestructura, y ha permitido destrabar parcialmente el proyecto. De hecho, el componente de oficinas reporta niveles de comercialización cercanos al 40 %, lo que sugiere que el activo, en sí mismo, mantiene atractivo en el mercado corporativo.
No obstante, el reto trasciende la reactivación comercial. El verdadero desafío está en restablecer la confianza institucional y financiera sobre un proyecto que se ha convertido en un caso emblemático de gestión deficiente de activos públicos. Para el sector retail e inmobiliario, Américas 7/100 deja varias lecciones: la importancia de la debida diligencia en la estructuración de alianzas público-privadas, la necesidad de garantías reales en la transferencia de activos y la relevancia de una supervisión constante en proyectos de largo plazo.
En un momento donde Bogotá busca atraer inversión y consolidar nuevos polos de desarrollo urbano, este caso actúa como una alerta sobre los riesgos de ejecución y gobernanza. Más allá del potencial del proyecto, lo ocurrido evidencia que el valor de un activo inmobiliario no solo depende de su ubicación o diseño, sino de la solidez institucional que respalda su desarrollo.
Fuente: Mall & Retail.