Mallplaza ha comenzado a evaluar su eventual ingreso al mercado de México, en una movida estratégica que podría marcar un nuevo paso en la expansión regional del Grupo Falabella. De acuerdo con fuentes conocedoras del proceso, la iniciativa surgió tras conversaciones internas dentro del holding, en las que se planteó la posibilidad de replicar en ese país la estrategia aplicada previamente en los mercados de Perú y Colombia.
Más que una expansión geográfica, esta evaluación anticipa una decisión de alto impacto, pues supone medir la viabilidad de entrar a una de las industrias de centros comerciales más grandes, complejas y sofisticadas de América Latina.
México no es simplemente un mercado más grande que Colombia o Perú. Es un escenario con mayor escala, profundidad, institucionalización y competencia, donde la operación de los centros comerciales responde a lógicas financieras y empresariales más estructuradas. Por eso, el eventual desembarco de Mallplaza no debe interpretarse como un paso rutinario dentro de su crecimiento regional, sino como una jugada estratégica que pondría a prueba la capacidad del operador para competir en una liga distinta, marcada por grandes portafolios, actores altamente profesionalizados y una dinámica de mercado mucho más exigente.
Para dimensionar el alcance de esta decisión, es necesario entender primero la estructura de la industria de centros comerciales en México. Actualmente, el país cuenta con más de 900 centros comerciales, con niveles de ocupación superiores al 90%, lo que evidencia un mercado maduro y con una demanda consolidada. Este crecimiento ha sido acelerado: en el año 2000 existían cerca de 280 centros comerciales, lo que implica una expansión sostenida en poco más de dos décadas. A esto se suma un factor estructural determinante: la existencia de 45 ciudades con más de 500 mil habitantes, lo que configura un mapa de consumo amplio, diverso y difícil de igualar en la región.
Sin embargo, el verdadero diferencial del mercado mexicano no está únicamente en su tamaño, sino en su nivel de institucionalización. A diferencia de otros países de América Latina, México ha desarrollado una industria de centros comerciales fuertemente apalancada en vehículos financieros conocidos como FIBRAs —fideicomisos de inversión en bienes raíces—. Estas estructuras permiten agrupar múltiples activos inmobiliarios bajo una misma estrategia, captar recursos del mercado de capitales y operar portafolios completos con criterios de eficiencia, escala y rentabilidad. En la práctica, las FIBRAs han transformado el negocio: el valor ya no se construye únicamente desde un centro comercial individual, sino desde la capacidad de gestionar de manera integrada grandes conjuntos de activos.
Este modelo ha facilitado la consolidación del mercado en pocos actores que concentran una porción relevante de los metros cuadrados comerciales del país. Compañías como Fibra Uno, Fibra Danhos y Fibra Shop no solo administran activos, sino que estructuran el mercado desde una lógica financiera que privilegia la eficiencia operativa, la optimización de ingresos y la toma de decisiones centralizada. En consecuencia, aunque para el consumidor la oferta pueda parecer diversa, en la práctica el control de los espacios comerciales está en manos de un número limitado de operadores con alta capacidad de inversión y ejecución.
Cuando se compara este escenario con Colombia, las diferencias son evidentes. El mercado colombiano no desarrolló un instrumento equivalente a las FIBRAs con la misma profundidad. Si bien existen actores institucionales como Parque Arauco, Cencosud o PEI, gran parte de la industria ha crecido bajo el modelo de propiedad horizontal. Este esquema distribuye la propiedad entre múltiples inversionistas, pero no necesariamente el control, ya que la operación y las decisiones estratégicas suelen concentrarse en pocos actores.
En otras palabras, aunque los caminos han sido distintos, ambos mercados convergen en una misma realidad: el poder en el negocio de centros comerciales está en quien controla los metros cuadrados, no en quien posee individualmente cada local.
No obstante, también existen diferencias en la cultura operativa. En México, la industria ha evolucionado hacia una gestión más financiera y portafolizada, donde el foco está en la rentabilidad agregada del conjunto de activos. En Colombia, por su parte, la operación ha estado más vinculada al desarrollo del activo individual, a la construcción de experiencias y al relacionamiento con las dinámicas locales. Esto ha permitido desarrollar centros comerciales con identidad propia, pero con menor nivel de integración financiera frente a los modelos mexicanos.
En este contexto, la eventual entrada de Mallplaza a México, mediante la adquisición de centros comerciales en operación, aparece como una estrategia coherente con su trayectoria reciente. La compañía ha demostrado capacidad para integrar activos, optimizar su desempeño y elevar los estándares comerciales en mercados como Perú y Colombia, alcanzando niveles de ocupación superiores al 95%. Sin embargo, el entorno mexicano introduce un nivel adicional de complejidad: competir con operadores que no solo tienen escala, sino también estructuras diseñadas para maximizar la eficiencia de portafolios completos.
Entre los criterios que se analizan para un eventual ingreso a México está la selección de ciudades con entornos más estables y favorables para la inversión, es decir, mercados que ofrezcan mejores condiciones urbanas, económicas y operativas para desarrollar o adquirir activos comerciales con menor nivel de incertidumbre. La lógica es clara: priorizar urbes con buenas perspectivas de crecimiento, marcos regulatorios más predecibles, capacidad de consumo consolidada y condiciones adecuadas para atraer marcas, garantizar ocupación y construir una operación sostenible en el tiempo.
Adicionalmente, el respaldo del Grupo Falabella y la presencia previa de Sodimac en ciudades como Ciudad de México, Guadalajara y Veracruz podrían facilitar el proceso de entrada, generando sinergias y acelerando el reconocimiento de la marca en el país. No obstante, el desafío no será simplemente ingresar, sino lograr una diferenciación clara en un mercado donde la competencia ya opera con altos niveles de sofisticación.
En perspectiva, México representa para Mallplaza una oportunidad de crecimiento relevante, pero también una prueba de escala. No se trata únicamente de replicar un modelo exitoso en otros países, sino de adaptarlo a una industria donde la institucionalización, la concentración y la disciplina financiera definen las reglas del juego. Las FIBRAs son la mejor expresión de esa lógica: estructuras que han elevado el estándar competitivo y que obligan a cualquier nuevo actor a operar con una visión más integral del negocio.
El ingreso de Mallplaza, de concretarse, no solo ampliaría su presencia regional, sino que pondría a prueba su capacidad para competir en uno de los mercados más exigentes del retail inmobiliario en América Latina. México no es un destino más en su hoja de ruta; es, probablemente, el escenario donde su modelo deberá demostrar si está preparado para jugar en una liga de mayor complejidad y escala.
Fuente: Mall & Retail
