Continuando con el análisis del Mapa de Centros Comerciales de Bogotá, realizado por Mall & Retail, en esta edición se revisa uno de los componentes más relevantes, pero menos analizados, dentro de la gestión comercial de los malls como son los parqueaderos.
Durante años, los estacionamientos fueron entendidos principalmente como un servicio complementario para facilitar la visita. Sin embargo, en la actualidad representan una variable estratégica en tres dimensiones centrales del negocio: la experiencia del visitante, la generación de ingresos recurrentes y la eficiencia operativa de los activos comerciales.
La operación de parqueaderos incide directamente en la percepción del cliente. Un ingreso congestionado, la falta de disponibilidad, los tiempos de espera, los sistemas de pago obsoletos o una mala señalización pueden deteriorar la experiencia incluso antes de que el consumidor entre al mall. Por el contrario, un parqueadero ágil, seguro, bien iluminado, con buena circulación y medios de pago modernos puede convertirse en un factor de preferencia frente a otros centros comerciales.
Desde la perspectiva del visitante, el parqueadero hace parte del viaje completo de compra. No es un elemento aislado.
Es el primer y último punto de contacto físico con el centro comercial. Por eso, su desempeño puede afectar indicadores como satisfacción, recomendación, permanencia, frecuencia de visita y disposición de consumo.
Desde el punto de vista financiero, los parqueaderos se consolidan como una de las principales fuentes de ingresos de los centros comerciales, junto con las cuotas de administración y la explotación de zonas comunes. Estos recursos generan liquidez permanente y pueden apoyar inversiones en mantenimiento, tecnología, seguridad, marketing, reposición de equipos, modernización de accesos y automatización de sistemas de cobro.
De acuerdo con la información analizada por Mall & Retail, los 23 principales centros comerciales de Bogotá incluidos en el estudio registraron ingresos por parqueaderos de $152.416 millones en 2025, con un crecimiento de 16,6 % frente al periodo anterior. Esta fuente representó el 26,6 % del total de los ingresos de los centros comerciales analizados, lo que confirma su peso dentro de la estructura financiera del sector.
En materia de tráfico vehicular, los centros comerciales evaluados recibieron 23,7 millones de vehículos durante 2025, incluyendo motos, con un crecimiento de 2,2 % frente a 2024. En promedio, cada centro comercial recibió cerca de 1,03 millones de vehículos al año, una cifra que evidencia la importancia de los parqueaderos como termómetro de afluencia, accesibilidad y capacidad de atracción.
El liderazgo en tráfico lo obtuvo Unicentro Bogotá, con 2,7 millones de vehículos durante 2025. En segundo lugar se ubicó Centro Mayor, con 2,31 millones, mientras que el tercer lugar fue ocupado por Santafé, con 1,79 millones de entradas vehiculares.
Estos resultados muestran que los grandes centros comerciales de escala metropolitana siguen concentrando una parte significativa de la movilidad hacia el retail organizado. Unicentro, Centro Mayor y Santafé combinan ubicación, mezcla comercial, tradición, oferta gastronómica, entretenimiento y capacidad de convocatoria, elementos que se traducen en altos niveles de tráfico tanto peatonal como vehicular.
No obstante, el análisis de parqueaderos no debe limitarse únicamente al volumen de vehículos. Un alto tráfico no siempre implica mayor eficiencia económica por celda, ni necesariamente una mejor monetización del activo. Por eso, el Mapa de Centros Comerciales incorpora indicadores complementarios que permiten observar la productividad del estacionamiento desde una perspectiva más gerencial.
Los 23 centros comerciales analizados cuentan con 34.919 celdas de parqueo. En promedio, la rotación de las celdas se ubicó alrededor de 2,1 veces por día, mientras que el ingreso diario promedio por celda fue de $11.990. Estos indicadores permiten medir no solo cuántos vehículos ingresan, sino qué tan productiva resulta la infraestructura disponible.
En ingresos anuales por parqueaderos, Unicentro Bogotá también lideró el ranking, con $24.467 millones en 2025. Le siguieron Santafé, con $15.234 millones, y Centro Mayor, con $12.345 millones. Estos tres activos confirman que la escala, el tráfico y la capacidad de monetización siguen siendo determinantes para explicar el peso financiero de los estacionamientos.
Sin embargo, al revisar los ingresos diarios por celda de parqueo, el ranking cambia. En este indicador de productividad, Andino se ubicó en el primer lugar, con $34.836 diarios por celda; seguido por El Retiro, con $33.171, y Unicentro Bogotá, con $20.947. Este resultado evidencia que los centros comerciales con menor número relativo de celdas, pero con alta demanda, ubicación premium y tarifas superiores, pueden alcanzar niveles de productividad más altos que activos de mayor escala.
Este punto es clave para entender la operación inmobiliaria comercial. La rentabilidad de un parqueadero no depende únicamente del tamaño de la infraestructura, sino de la relación entre ubicación, tarifa, ocupación, rotación, perfil del visitante, permanencia y mezcla comercial. En zonas de alto valor urbano, donde la disponibilidad de estacionamiento es limitada y la demanda es constante, cada celda se convierte en un activo de alta productividad.
En rotación de celdas, se destacan referencias como Unicentro Bogotá, con 2,33 rotaciones diarias por celda; Gran Estación, con 2,04; y Santafé, con 1,47. Este indicador permite aproximarse al nivel de uso efectivo de la infraestructura y resulta fundamental para evaluar decisiones de capacidad, tarifas, tecnología, señalización y gestión de flujos.
La lectura integral del Mapa de Centros Comerciales permite concluir que los parqueaderos cumplen hoy una doble función. Por un lado, son un facilitador de tráfico y experiencia. Por otro, son una unidad de negocio con impacto directo en los resultados financieros del activo. En un contexto de mayores costos operativos, inversiones tecnológicas y presión por mejorar la experiencia del consumidor, la administración eficiente de los estacionamientos se vuelve cada vez más relevante.
La modernización de equipos, la lectura automática de placas, los pagos digitales, la integración con aplicaciones, los sistemas de guiado, la información en tiempo real sobre disponibilidad y la reducción de fricciones en entradas y salidas serán determinantes para elevar la competitividad de los centros comerciales. Los parqueaderos ya no pueden gestionarse como una operación secundaria. Son parte del modelo de valor del activo.
En ese sentido, el análisis de Mall & Retail muestra que los estacionamientos son uno de los grandes laboratorios de eficiencia de la industria. Allí se cruzan experiencia, movilidad, tecnología, seguridad, ingresos y percepción de servicio. Un parqueadero bien gestionado no solo recibe vehículos: aumenta la probabilidad de visita, mejora la permanencia, fortalece la recomendación y contribuye a la sostenibilidad financiera del centro comercial.
Para obtener más información sobre el Mapa de Centros Comerciales de Bogotá, puede escribir a: gerentecomercial@mallyretail.com
Fuente: Mall & Retail
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