El Mapa de Centros Comerciales Bogotá 2026 permite mirar el negocio de los centros comerciales más allá de las ventas, el tráfico y la ocupación. La verdadera lectura de largo plazo está en la gestión financiera: la capacidad de generar excedentes, sostener activos, manejar pasivos, fortalecer el patrimonio y conservar razones financieras saludables. En los 23 centros comerciales analizados, las cifras muestran un sector sólido, pero con grandes diferencias entre malls. Mientras algunos activos concentran una fortaleza patrimonial muy superior al promedio, otros evidencian presiones de liquidez, endeudamiento elevado o resultados negativos que obligan a revisar su estructura financiera.
El primer indicador es el de excedentes, que refleja la capacidad de cada centro comercial para cerrar el ejercicio con recursos disponibles después de cubrir sus gastos operacionales. En conjunto, los 23 centros comerciales generaron excedentes por $22.732 millones, con un promedio de $988 millones por centro comercial. Sin embargo, el liderazgo está altamente concentrado. Unicentro Bogotá ocupa el primer lugar con excedentes por $5.976 millones, seguido por Andino con $4.537 millones y Bulevar con $2.191 millones. Estos tres centros comerciales suman $12.705 millones, es decir, cerca del 55,9 % del total de excedentes del grupo analizado. La lectura es clara: la rentabilidad administrativa no depende únicamente del tamaño, sino de la eficiencia en el control de gastos, la capacidad de monetizar zonas comunes, parqueaderos, cuotas de administración y otros ingresos complementarios.
El segundo componente es el de activos totales, que permite identificar el tamaño financiero de cada propiedad. En los 23 centros comerciales, los activos suman $521.571 millones, con un promedio de $22.677 millones.
Aquí el liderazgo es contundente: Andino registra activos por $218.357 millones, una cifra muy superior al resto del mercado y equivalente a cerca del 41,9 % del total analizado. En segundo lugar aparece Unicentro Bogotá, con $53.965 millones, y en tercer lugar Bulevar, con $44.471 millones. Entre los tres concentran $316.793 millones, es decir, el 60,7 % de los activos totales de la muestra. Esta concentración revela que Bogotá tiene centros comerciales con escalas patrimoniales muy distintas, donde unos pocos activos explican buena parte de la solidez financiera del sector.
Los activos son importantes porque representan la base sobre la cual se construye la capacidad de inversión, modernización y mantenimiento. Un centro comercial con una estructura robusta puede ejecutar proyectos de renovación, adecuaciones, tecnología, sostenibilidad, seguridad y experiencia del cliente con mayor margen financiero. En este sentido, Andino, Unicentro Bogotá y Bulevar no solo lideran por volumen, sino que poseen una plataforma económica que les permite responder con mayor fortaleza a los cambios del consumo, la presión competitiva y las nuevas exigencias de las marcas.
El tercer aspecto corresponde a los pasivos totales, que muestran el nivel de obligaciones de cada centro comercial. En conjunto, los 23 activos registran pasivos por $176.161 millones, con un promedio de $7.659 millones. El primer lugar lo ocupa Andino, con $38.812 millones, seguido por Santafé, con $22.206 millones, y Unicentro Bogotá, con $18.293 millones. Estos tres centros comerciales concentran $79.310 millones, equivalentes al 45,0 % del total de pasivos del grupo. El pasivo, por sí solo, no debe interpretarse como una señal negativa, pues puede estar asociado a inversiones, obras, obligaciones de corto plazo o financiación de proyectos. El punto clave es analizarlo frente al activo, el patrimonio y la liquidez.
En esa lectura comparada, algunos casos exigen especial atención. Santafé, por ejemplo, aparece como el segundo centro comercial con mayor pasivo, pero no está entre los líderes en patrimonio y presenta presión en su capital de trabajo. Esto sugiere que su estructura financiera requiere una mirada más cuidadosa, especialmente en la capacidad de atender obligaciones corrientes. Por el contrario, Andino combina el mayor pasivo con el mayor activo y patrimonio, lo que reduce la presión relativa de su endeudamiento.
El cuarto indicador es el patrimonio, que mide la base financiera propia de cada centro comercial. En los 23 activos, el patrimonio total asciende a $345.366 millones, con un promedio de $15.016 millones. Nuevamente, Andino lidera ampliamente con $179.545 millones, seguido por Unicentro Bogotá con $35.673 millones y Bulevar con $29.797 millones. Los tres suman $245.015 millones, equivalentes al 70,9 % del patrimonio total de la muestra. Esta concentración patrimonial confirma que el mercado bogotano tiene una élite financiera claramente diferenciada, con activos que no solo son relevantes comercialmente, sino también patrimonialmente.
El quinto aspecto corresponde a las razones financieras, que permiten medir la salud de corto y mediano plazo. En capital de trabajo, los 23 centros comerciales registran un promedio positivo de $481 millones, aunque con fuertes contrastes. Los mejores resultados los tienen Centro Mayor, con $6.895 millones; Andino, con $4.731 millones; y Plaza de las Américas, con $3.549 millones. Estos activos muestran mayor capacidad para cubrir obligaciones de corto plazo con recursos corrientes. Sin embargo, diez centros comerciales presentan capital de trabajo negativo, lo que indica presión de liquidez. Los casos más relevantes son Santafé, con -$6.658 millones; Gran Estación, con -$3.721 millones; y Bulevar, con -$2.544 millones.
En solvencia, el promedio de los 23 centros comerciales es de 1,34 veces, lo que significa que, en promedio, existe una cobertura razonable de los activos corrientes frente a las obligaciones corrientes. Los tres mejores indicadores los registran Palatino, con 3,33 veces; Tintal CC, con 3,00 veces; y El Retiro, con 2,58 veces. Este resultado es interesante porque demuestra que no siempre los centros comerciales de mayor tamaño son los que tienen mejores razones de liquidez o solvencia. Algunos activos medianos o pequeños pueden tener estructuras más conservadoras, menor presión de obligaciones inmediatas y una operación financiera más liviana.
Finalmente, en endeudamiento, el promedio de la muestra es de 53,2 %. Los tres centros comerciales con mayor nivel de endeudamiento son El Tunal, con 107,4 %; Iserra 100, con 107,2 %; y Santafé, con 88,5 %. Estos indicadores muestran que en algunos casos las obligaciones superan o se acercan de manera significativa a la estructura de activos, lo que reduce la flexibilidad financiera y obliga a una administración más rigurosa. En contraste, centros como Andino, con un endeudamiento de 17,8 %, Ventura Terreros, con 19,7 %, y Av. Chile, con 25,2 %, muestran una posición mucho más conservadora.
En conclusión, El Mapa de Centros Comerciales Bogotá 2026, confirma que el sector cuenta con activos financieramente sólidos, pero también con desafíos relevantes en liquidez, excedentes y endeudamiento.
Andino, Unicentro Bogotá y Bulevar se consolidan como los grandes referentes en activos, patrimonio y generación de valor financiero, mientras que centros como Centro Mayor, Palatino, Tintal CC y El Retiro sobresalen en indicadores específicos de liquidez y solvencia.
La gestión financiera se convierte así en un factor tan estratégico como la mezcla comercial, el tráfico o las ventas. En un mercado cada vez más competitivo, los centros comerciales que logren combinar eficiencia operativa, patrimonio sólido, bajo endeudamiento y capacidad de generar excedentes serán los que tendrán mayores posibilidades de invertir, renovarse y seguir siendo relevantes para las marcas y los consumidores.
Fuente: Mall & Retail