La reciente firma del acuerdo para la adquisición de ocho centros comerciales Gran Plaza por parte de Mallplaza abre numerosos interrogantes sobre el futuro de estos malls y la transformación que podría experimentar su mezcla comercial. Una de las preguntas más interesantes es si Falabella, la principal tienda por departamentos vinculada al grupo controlador de Mallplaza, podría llegar a alguno de los centros adquiridos, especialmente a Gran Plaza Soacha o Gran Plaza El Ensueño.
La operación, acordada con Pactia por cerca de $1,18 billones, comprende los centros comerciales Gran Plaza Alcaraván, Bosa, El Ensueño, Florencia, Ipiales, San Antonio, Soacha y Yopal. En conjunto, aportarán aproximadamente 180.000 m² de área arrendable y elevarán el portafolio colombiano de Mallplaza de cinco a trece activos y de cerca de 280.000 a más de 460.000 m² de GLA.
Sin embargo, antes de desarrollar esta hipótesis es necesario precisar que la compra todavía debe cumplir las condiciones previstas para su cierre definitivo. Asimismo, no existe información oficial de Mallplaza ni de Falabella sobre la instalación de una tienda por departamentos en alguno de los activos adquiridos.
Mallplaza no significa necesariamente Falabella
Aunque Falabella controla Mallplaza, esta última funciona como una compañía inmobiliaria independiente, con accionistas minoritarios y una estrategia basada en construir mezclas comerciales adaptadas a cada mercado. Por consiguiente, la propiedad de un centro comercial no obliga a que Falabella forme parte de sus anclas.
Esta conclusión se confirma al revisar el portafolio regional. Al cierre de 2025, Mallplaza operaba 37 activos distribuidos entre Chile, Perú y Colombia, con más de 2,3 millones de m² de área arrendable, 5.300 tiendas y 385 millones de visitas anuales.
En Chile, Falabella está presente en la gran mayoría de los 17 centros comerciales, pero no en todos. Las tiendas de Mallplaza Alameda y Mallplaza Sur cerraron en 2023, de manera que la cobertura actual se aproxima a 15 de los 17 activos, equivalentes al 88%.
En Perú, donde Mallplaza opera 15 activos después de integrar el antiguo portafolio de Open Plaza, la presencia es menor. Falabella funciona como tienda departamental convencional en aproximadamente siete centros: Trujillo, Bellavista, Arequipa, Comas, Angamos, Piura y Huancayo. Si se incluye el formato outlet de Atocongo, la cobertura se eleva a ocho activos, alrededor del 53% del portafolio.
Otros centros están anclados principalmente por Tottus, Sodimac, supermercados, entretenimiento y comercio especializado. Por ejemplo, Open Trujillo–Los Jardines tiene como anclas a Tottus y Sodimac, pero no una tienda departamental Falabella.
En Colombia, antes de la adquisición de Gran Plaza, Falabella estaba presente en tres de los cinco activos: Mallplaza Barranquilla, Cartagena y Manizales. No forma parte de Mallplaza NQS ni de Mallplaza Cali, pese a que estos son dos de los proyectos más grandes de la compañía en el país. Su cobertura era, por tanto, del 60%.
Las cifras demuestran que Falabella es un ancla recurrente, pero no indispensable para la estrategia de Mallplaza. La compañía también construye sus multidestinos alrededor de operadores como IKEA, Homecenter, Tottus, Ripley, supermercados, cines, gimnasios, restaurantes y grandes marcas internacionales.
¿Cabría una tienda en el sur de Bogotá?
Aclarado lo anterior, resulta válido desarrollar un ejercicio estrictamente hipotético: si Falabella quisiera fortalecer su cobertura en Bogotá y su área metropolitana, ¿podría alguno de los activos Gran Plaza convertirse en una alternativa?
Actualmente, la cadena cuenta con 26 tiendas en once ciudades colombianas. En Bogotá se encuentra en Titán Plaza, Galerías, Hayuelos, Plaza Imperial, Colina, Santafé y Multiplaza, pero no tiene presencia en Soacha ni en el extremo sur de la capital.
Gran Plaza El Ensueño y Gran Plaza Soacha permitirían atender una amplia zona conformada por Soacha, Bosa, Ciudad Bolívar, Tunjuelito y sectores del sur de Kennedy.
No obstante, entre los dos activos, Soacha ofrece una situación particular: ya funciona allí una tienda departamental Flamingo.
Gran Plaza Soacha fue concebido con Éxito, Flamingo, Cinemark, Bodytech y diferentes operadores de entretenimiento como sus principales anclas. La presencia histórica de una tienda departamental como Flamingo demuestra que el activo y su zona de influencia han admitido este formato comercial.
El área no sería el único factor
La disponibilidad de una gran superficie sería apenas la primera condición. La decisión de Falabella dependería principalmente de la viabilidad comercial de la tienda.
La compañía tendría que determinar si su posicionamiento resulta compatible con el perfil del consumidor de Soacha y el sur de Bogotá. También debería analizar el surtido apropiado, la participación de moda, belleza, tecnología, electrodomésticos y hogar; la capacidad de financiación; la frecuencia de compra; el nivel de competencia y, especialmente, la factura promedio necesaria para sostener una operación de gran formato.
Una zona con una población numerosa no garantiza por sí sola la rentabilidad. El volumen de clientes debe traducirse en ventas suficientes por metro cuadrado, rotación de inventarios y márgenes capaces de cubrir los costos de operación. También habría que estudiar la competencia de Éxito, Alkosto, Ktronix, Dollarcity, el comercio independiente y las plataformas digitales.
Incluso si Mallplaza dispusiera del área adecuada, Falabella podría concluir que una tienda departamental tradicional no forma parte de la mejor estrategia competitiva para este mercado. Las alternativas podrían ser un formato más pequeño, un outlet, un punto de retiro digital, Banco Falabella o, sencillamente, mantener el centro comercial con otras anclas más próximas al perfil de consumo de la zona.
Un caso hipotético para estudiar estrategia
La eventual llegada de Falabella a Gran Plaza Soacha no es una decisión anunciada ni un proyecto conocido. Se trata únicamente de una hipótesis construida a partir de la relación entre Mallplaza y Falabella, la ausencia de la cadena en el sur de Bogotá y la existencia de una superficie departamental dentro del activo.
Este podría ser, más bien, un interesante caso para un curso universitario de estrategia: ¿debería Falabella aprovechar la expansión inmobiliaria de Mallplaza para entrar en un mercado densamente poblado, pero sensible al precio? ¿Sería conveniente adaptar su posicionamiento y su surtido? ¿Debería operar una tienda departamental, desarrollar un formato compacto o permitir que Mallplaza fortalezca el activo con operadores diferentes?
No conocemos cuál sería la respuesta de las compañías. Por ahora, solo tenemos un escenario hipotético que permite discutir cómo se toman las decisiones de localización, posicionamiento y expansión en el retail moderno.
Y usted, amigo lector, ¿considera que Falabella tendría una oportunidad comercial en Gran Plaza Soacha o cree que su posicionamiento, surtido y factura promedio no corresponderían con las características de este mercado?
Escribenos en los comentarios.
Fuente: Mall & Retail.