Los centros comerciales viven una transformación que supera la apertura de tiendas, restaurantes y cines. Lo que nació como un lugar para comprar se convierte en un espacio donde las personas estudian, trabajan, cuidan su salud, practican deporte, realizan trámites y participan en actividades culturales. El cambio redefine la función de estos inmuebles y transforma sus estrategias inmobiliarias.
El desafío ya no consiste únicamente en atraer nuevas marcas, sino en incorporar actividades y servicios que respondan a las necesidades cotidianas de las personas y fortalezcan su papel como espacio de encuentro y bienestar. Se trata de sumar razones para visitar y comprar.
De acuerdo con Mall & Retail, las tiendas por departamentos y las grandes superficies, históricamente las principales anclas de los centros comerciales, vienen perdiendo participación en el área comercial y ya no son las únicas capaces de atraer visitantes. Cobra protagonismo una oferta de salud, bienestar, gimnasios, gastronomía y servicios de uso frecuente, que interesa a los operadores por su frecuencia de visita y potencial inmobiliario.
La salud es uno de los usos con mayor potencial de recurrencia. Consultorios, laboratorios, odontología, centros de diagnóstico y rehabilitación encuentran ventajas en ubicaciones con parqueaderos, transporte y servicios complementarios.
Sus pacientes acuden entre semana, incluso en horarios de baja demanda comercial. Exigen accesibilidad, privacidad y redes técnicas.
La educación ofrece otra oportunidad. Universidades, institutos técnicos, academias de idiomas y centros de formación digital pueden ocupar áreas antes destinadas al comercio. Estudiantes y docentes pueden visitar cafeterías y restaurantes. En Medellín, la presencia de Esumer en Premium Plaza ilustra la integración entre educación superior y actividad comercial. Importan los horarios y accesos.
Las oficinas flexibles, el coworking y los centros de servicios empresariales aprovechan la conectividad y la cercanía de restaurantes, bancos y comercio. A su vez, gimnasios, pilates, academias deportivas y canchas de pádel o pickleball atraen usuarios recurrentes, incluso a primeras horas del día. Su efecto es mayor cuando los visitantes recorren el centro comercial y no se limitan a ingresar y salir de una sede independiente.
El entretenimiento evoluciona hacia experiencias que no se trasladan a una pantalla: boleras, simuladores, salas inmersivas y parques interiores. Se suman librerías con programación cultural, bibliotecas, escuelas de música, galerías y auditorios. Estas propuestas amplían el tiempo de permanencia y acercan el centro comercial a la comunidad. La gastronomía se convierte en un complemento de las actividades educativas, deportivas y culturales.
También ganan espacio los servicios ciudadanos, la atención para mascotas, las actividades infantiles y los programas para adultos mayores. Los hoteles y proyectos residenciales integrados extienden la actividad a distintas horas, mientras los puntos de recogida, devolución y casilleros inteligentes conectan el inmueble con el comercio electrónico. Cada uso implica una escala diferente: desde pequeños locales hasta transformaciones estructurales de grandes superficies.
Para los propietarios, la diversificación puede ayudar a ocupar antiguas tiendas ancla, activar pisos con poca circulación y reducir la dependencia de determinadas categorías. Pero no garantiza mejores resultados. Un centro médico puede atender numerosos pacientes sin generar compras en negocios vecinos; una oficina puede ocupar miles de metros cuadrados sin aportar tráfico comercial. Por eso importan los accesos y recorridos.
Dentro de esta transformación, las cajas de compensación familiar comienzan a consolidarse como una nueva generación de operadores de servicios en los centros comerciales colombianos. Su amplio portafolio, que incluye salud, educación, recreación, deporte, capacitación laboral, turismo y bienestar familiar, representa una oportunidad para diversificar los usos inmobiliarios y atraer visitantes que encuentran en estos espacios una solución a sus necesidades cotidianas. A diferencia de los establecimientos comerciales tradicionales, las cajas tienen la capacidad de generar visitas frecuentes mediante actividades programadas, cursos, consultas médicas y servicios dirigidos a trabajadores y sus familias.
Uno de los ejemplos más representativos es Compensar, que en mayo de 2022 inauguró en el Centro Comercial Centro Mayor de Bogotá un Centro de Bienestar Integral de aproximadamente 12.450 metros cuadrados, con una inversión anunciada de $92.000 millones. Sus instalaciones incluyen piscinas, gimnasios, espacios deportivos, servicios de salud y programas de formación, convirtiéndose en una nueva ancla de servicios que complementa la oferta comercial del establecimiento. Esta experiencia demuestra que las cajas de compensación pueden ocupar superficies de gran tamaño y desarrollar actividades con una capacidad de atracción comparable a la de los operadores comerciales tradicionales.
La estrategia de Compensar continúa ampliándose. La entidad desarrolla un nuevo proyecto en el Centro Comercial Plaza de las Américas, donde se anunció un complejo acuático de más de 2.500 metros cuadrados, con cinco piscinas destinadas principalmente a actividades recreativas y enseñanza de natación. Su director general, Carlos Mauricio Vásquez Páez, ha señalado que la organización identifica nuevas oportunidades para seguir creciendo dentro de los centros comerciales y que mantiene una cartera habitual de proyectos cercana a los $200.000 millones, cuya ejecución dependerá de las licencias y negociaciones correspondientes. Esta cifra comprende su portafolio general de inversiones y no exclusivamente los desarrollos comerciales.
La tendencia también se observa en otras cajas de compensación. Comfenalco Antioquia, por ejemplo, cuenta con un centro de servicios en Viva Envigado, donde ofrece orientación sobre afiliaciones, subsidios, créditos, formación, turismo y otros beneficios. A diferencia de los complejos de gran formato, estos puntos de atención permiten acercar los servicios sociales a los afiliados aprovechando la ubicación, accesibilidad y concentración de visitantes de los centros comerciales.
Desde la perspectiva inmobiliaria, la llegada de estos operadores representa una alternativa para ocupar grandes superficies, revitalizar zonas de menor circulación y fortalecer el tráfico durante los días laborales. Sin embargo, su verdadero aporte económico dependerá de la capacidad para transformar esas visitas en mayores oportunidades de consumo para restaurantes, cafeterías, farmacias, establecimientos de servicios y demás comerciantes.
Para ello, resulta fundamental evaluar la frecuencia de asistencia, el tiempo de permanencia, las ventas adicionales y los ingresos derivados de los contratos inmobiliarios.
Para Leopoldo Vargas Brand CEO de Mall & Retail, el crecimiento de las cajas de compensación dentro de los centros comerciales evidencia que la evolución de estos activos no se limita a incorporar nuevas marcas, sino a integrar organizaciones capaces de satisfacer necesidades esenciales de las comunidades.
Su presencia abre una oportunidad para analizar, dentro del Mapa Nacional de Centros Comerciales, la participación de los servicios sociales en la ocupación inmobiliaria, la generación de tráfico y el desempeño comercial. En esta nueva etapa, las cajas de compensación podrían consolidarse como importantes anclas de bienestar, contribuyendo a transformar los centros comerciales de lugares destinados principalmente al consumo en espacios cada vez más integrados a la vida cotidiana de los colombianos.
Fuente: Mall & Retail.
