El inicio de 2026 estará marcado por una de las decisiones económicas más controvertidas de los últimos años: el incremento del salario mínimo en 23%, una medida de claro tinte populista que contrasta de forma abrupta con un IPC de 5,1% en 2025. Esta brecha entre inflación y ajuste salarial rompe los equilibrios básicos de costos en el comercio formal y anticipa efectos no deseados sobre el empleo y los precios finales.
En sectores intensivos en mano de obra, como la operación de centros comerciales, el aumento desproporcionado de los costos laborales obligará a muchos malls a recortar personal, renegociar contratos y trasladar parte del impacto a los locatarios que a su vez lo trasladaran al consumidor final, generando presión al alza sobre los precios de los principales productos y servicios que se venden en estos activos. El incremento del salario mínimo ha encendido las alarmas que tendrá efectos inmediatos en la estructura de costos y, en consecuencia, en las cuotas de administración que pagan miles de locatarios en el país.
Se trata de una decisión que trasciende el debate laboral y se convierte en un asunto de sostenibilidad financiera para el comercio organizado. Los centros comerciales funcionan bajo un esquema de costos compartidos, en el cual la cuota de administración cubre gastos de expensas comunes como seguridad, aseo, mantenimiento de zonas comunes, servicios públicos de áreas generales, mercadeo y gestión administrativa. En este modelo, cualquier incremento relevante en uno de los componentes tiene un efecto directo y multiplicador sobre la cuota.
El problema central para 2026 es que una parte sustancial del gasto está indexada al salario mínimo, mientras que los ingresos crecen a un ritmo considerablemente menor.
De acuerdo con el Mapa Nacional de Centros Comerciales elaborado por Mall & Retail, los rubros de personal, vigilancia y aseo representan cerca del 40% del gasto de los principales centros comerciales de propiedad horizontal. Estos ítems se ajustan de manera directa al salario mínimo, por lo que un aumento del 23% genera un impacto inmediato y desproporcionado en los gastos operacionales. En contraste, rubros como mercadeo, mantenimiento, servicios públicos, pólizas y gastos generales se incrementan por IPC, que cerró en 5,1%.
Al aplicar esta doble indexación a los montos promedio de ingresos y gastos el resultado es un incremento de las cuotas de administración cercana al 12%. Es decir, aunque no todos los costos crecen al 23%, la ponderación de los rubros laborales eleva el gasto muy por encima del IPC. El efecto es estructural, responde a la composición del presupuesto y no a una coyuntura puntual.
El desbalance se profundiza al analizar los ingresos. Tanto las cuotas de administración, como los ingresos por zonas comunes y parqueaderos, suelen ajustarse con base en el IPC. Bajo este supuesto, los ingresos crecerían alrededor del 5,1%, muy por debajo del aumento real de los gastos. En un esquema de presupuesto base cero, donde los ingresos deben ser iguales a los egresos, este descalce genera un déficit que solo puede corregirse aumentando las cuotas o recortando servicios esenciales.
El impacto sobre los costos locatarios es directo. En un contexto de ventas ajustadas y márgenes estrechos, un incremento elevado en la cuota de administración reduce la rentabilidad y limita la capacidad de reinversión.
Para los propietarios de locales, el panorama tampoco es alentador: aunque muchos contratos trasladan la cuota al arrendatario, el encarecimiento de esta obligación puede derivar en no renovaciones, mayor rotación y desocupación, presionando uno de los indicadores clave de sostenibilidad del activo.
Desde la operación, los administradores deberán ajustar esquemas contables y de facturación, asumiendo mayores costos de gestión. Sin embargo, el riesgo más relevante es que estos incrementos terminen trasladándose al consumidor final vía precios más altos, afectando tráfico y consumo en un momento en el que el sector aún consolida su recuperación. El impacto no será homogéneo: los centros con marcas ancla y operadores de gran escala tendrán mayor capacidad de absorción, mientras que los activos medianos y pequeños, dependientes de comercio local y emprendedores, enfrentarán mayores riesgos de vacancia.
Para Leopoldo Vargas Brand CEO de Mall & Retail “Los centros comerciales deberán adoptar decisiones de contención, oportunas y poco populares para neutralizar el impacto del alza del 23% sin comprometer la sostenibilidad del mall. Entre las primeras medidas se encuentra el congelamiento salarial para brechas por encima del salario mínimo, evitando un efecto cascada en la nómina”.
“A ello se suma la revisión de los esquemas de vigilancia, con reducción selectiva de puestos físicos y mayor uso de tecnología en seguridad (analítica de video, control de accesos y monitoreo centralizado), la renegociación de contratos con proveedores, la optimización de turnos, la automatización de procesos administrativos, el ajuste de planes de mercadeo a resultados medibles y la priorización del mantenimiento preventivo. Estas acciones, acompañadas de una comunicación clara con copropietarios y locatarios, serán determinantes para preservar el empleo formal, la ocupación y la competitividad de los centros comerciales en un entorno económico cada vez más restrictivo” señalo Vargas Brand.
Fuente: Mall & Retail
