Una de las reflexiones que muchos empresarios del retail hacen de manera permanente es si conviene comprar o alquilar los locales donde operan sus marcas. Esta discusión hoy adquiere una relevancia particular en un entorno donde el capital es cada vez más escaso y estratégico. En términos sencillos, el debate gira en torno a una decisión clave: ¿es mejor destinar recursos a adquirir activos inmobiliarios que se valorizan con el tiempo, o utilizar ese capital para abrir más tiendas, crecer más rápido y fortalecer la operación comercial? Esta disyuntiva no es menor, porque define no solo la estructura financiera de las compañías, sino también su capacidad para competir en mercados cada vez más dinámicos.
En Colombia, esta discusión tiene un contexto histórico muy particular. Durante años, múltiples empresarios del retail encontraron en la compra de locales una oportunidad doble: asegurar ubicaciones estratégicas y capturar valorización inmobiliaria. En muchos casos, esta decisión terminó generando retornos incluso superiores a los del propio negocio comercial. Este fenómeno explica en gran medida por qué el modelo de propiedad horizontal se consolidó como el dominante en el país, representando hoy cerca del 70% de los 264 centros comerciales existentes. Así, el crecimiento del retail estuvo profundamente ligado al desarrollo inmobiliario, convirtiendo a los comerciantes en inversionistas de largo plazo.
Sin embargo, este modelo también tiene implicaciones relevantes. Comprar locales significa inmovilizar capital en activos que, aunque pueden valorizarse, no siempre aportan liquidez ni velocidad de expansión.
En un sector donde la capacidad de abrir tiendas, adaptarse al consumidor y evolucionar en formatos es crítica, destinar grandes recursos a propiedad puede limitar el crecimiento operativo. Por esta razón, en muchos mercados internacionales se ha consolidado una tendencia hacia modelos más livianos en activos, donde el arriendo permite a las marcas concentrarse en su core de negocio y escalar con mayor rapidez.
En este contexto, el caso de Amancio Ortega introduce una perspectiva distinta que rompe con la lógica tradicional de elegir entre una opción u otra. El fundador de Inditex no solo construyó uno de los mayores imperios de retail del mundo, sino que desarrolló en paralelo una de las plataformas inmobiliarias más sólidas a nivel global. A través de su holding Pontegadea, ha logrado convertir el gasto en arriendo en una fuente de ingresos, adquiriendo activos estratégicos que luego arrienda a compañías de primer nivel como Amazon, Meta, Apple o Spotify .
Su estrategia no responde a una visión tradicional del inmobiliario, sino a una lógica financiera de largo plazo. Ortega invierte en activos ubicados en zonas prime, con inquilinos de alta calidad y contratos estables, generando flujos de caja recurrentes y protegiendo el valor del capital. Desde la salida a bolsa de Inditex en 2001, ha invertido cerca de 24.000 millones de dólares en más de 200 propiedades en distintos mercados, consolidando un portafolio inmobiliario que supera los 25.000 millones de dólares . Lo relevante no es solo la magnitud de la inversión, sino la manera en que integra el negocio inmobiliario con su operación retail.
Este enfoque plantea una enseñanza clara para el sector: el inmobiliario no necesariamente compite con el retail, puede complementarlo. Al adquirir los locales donde operan sus propias tiendas, Ortega transforma un costo en un ingreso. Al arrendar a terceros, diversifica sus fuentes de flujo y reduce su exposición a los ciclos del consumo. Se trata de una visión donde el activo inmobiliario es una herramienta estratégica y no simplemente una decisión patrimonial.
En contraste, muchos retailers que optan por el arriendo lo hacen con una lógica distinta: maximizar el retorno sobre el capital operativo. Este modelo permite mayor flexibilidad, menor exposición a riesgos inmobiliarios y, sobre todo, una expansión más acelerada. Es especialmente relevante en formatos de alto crecimiento, donde la rapidez en la apertura de puntos de venta es determinante para ganar participación de mercado.
En la práctica, no existe una única respuesta válida. La decisión entre comprar o alquilar depende de múltiples variables: la etapa de crecimiento de la compañía, su acceso a financiamiento, su apetito de riesgo y su visión estratégica. En mercados como el colombiano, donde la valorización ha sido históricamente un factor relevante, la compra sigue teniendo sentido en ubicaciones clave. Pero al mismo tiempo, las nuevas dinámicas del retail están empujando a las compañías a ser más eficientes en el uso del capital.
Al cierre, la discusión de fondo para el retail no pasa únicamente por comprar o arrendar locales, sino por entender qué modelo permite crecer con mayor solidez, rentabilidad y visión de largo plazo. En un entorno donde cada decisión de inversión cuenta, el desafío para las marcas está en no confundir patrimonio con estrategia. Como ha señalado Leopoldo Vargas Brand, CEO de Mall & Retail, en retail tan importante como vender bien es saber asignar el capital, porque ahí también se define la verdadera competitividad del negocio.
