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EL GOBIERNO CORPORATIVO COMO BASE EN LA RECONSTRUCCIóN DE LOS CENTROS COMERCIALES

Completamos 156 días de cuarentena. Estamos en un periodo de incertidumbre en donde nadie tiene la certeza sobre cuál va a ser el impacto de la nueva realidad en el ámbito económico, social  y cultural para los centros comerciales, ni tampoco cómo lo va afectar en el inmediato futuro, y en el largo plazo este nuevo contexto global. Una cosa es clara, estamos ante una nueva realidad que, de una u otra forma, afectará a todo el sistema empresarial del retail.

Los centros comerciales, están atravesando el momento más retador de su historia,  los tráficos han presentado una  disminución de cerca del  70%. Los ingresos de parqueaderos, zonas comunes y cuotas de administración han disminuido ostensiblemente, adicional a las altas tasas de vacancias que se tienen, cartera morosa de propietarios, todos este hecho hace que la situación, requiera un nuevo liderazgo  por parte  de quienes formulan  la estrategia y las decisiones en los malls como son los Consejos de Administración. Analistas hablan que ya el 2020,  será un año de supervivencia, 2021 de recuperación y 2022  de crecimiento. 

Para analizar este tema Mall & Retail en alianza con América Retail, organizó el webinar  "EL GOBIERNO CORPORATIVO COMO BASE EN LA  RECONSTRUCCIÓN DE LOS CENTROS COMERCIALES", con el experto en Gobierno Corporativo Sergio Serna Hernandez, profesor de estrategia y gobierno corporativo de la universidad de los Andes y Co-autor del Libro "Juntas directivas, Eje del Gobierno Corporativo".

En primer término el experto define el Gobierno Corporativo, es un  sistema mediante el cual, un centro comercial define los mecanismos para gestionar y controlar el mall, en función de los intereses de los propietarios, en congruencia con los intereses de los grupos de interés, para asegurar su crecimiento y sostenibilidad en el largo plazo.

Colombia ha vivido una transición en la evolución jurídica y de propiedad  de los centros comerciales, pasando de un régimen de propiedad horizontal o de condominio a un régimen de un único propietario,  este último el  utilizado a nivel mundial. El modelo colombiano era tan sui generis, que para algunos era un “Milagro de Dios pues no era fácil administrar, donde todos son dueños de una misma propiedad". Los centros comerciales de propiedad única, llegaron al país y han traído buenas prácticas de gobierno corporativo desde hace 10 años, y se han convertido en los aliados preferidos de los comerciantes en la medida en que pueden equilibrar su tenant mix, incluido la reconfiguración de áreas que se adapten a las necesidades del mercado, las rentas inmobiliarias se dan por porcentaje de ventas, son rápidos en la toma de decisiones y su rentabilidad se establece por el alquiler de la totalidad de las áreas del mall, entre otras muchas ventajas. 

Por su parte los centros comerciales de propiedad horizontal desafortunadamente nacieron como una organización enmarcada con entidades sin ánimo de lucro, que administran un negocio de propiedad horizontal de metros cuadrados. 

Los órganos de gobierno de un centro comercial PH, coexisten dos grupos de interés con propósitos y perfiles diferentes: los inversionistas y los comerciantes. Esta dualidad de mandos, hace que tanto las asambleas de propietarios como los consejos de administración, defiendan intereses particulares sobre los de conjunto. La administración, suele quedar a merced de ese juego de poderes y no siempre tiene la posibilidad de actuar con eficiencia en su tarea. Muchas veces el conflicto por intereses contrapuestos, paraliza la toma de decisiones. 

Por otro lado el adagio de los que es de todos no es de nadie, hace que el interior de los centros comerciales adolezca de indicadores de gestión, orientados a la rentabilidad y crecimiento, por lo que muchos de ellos privilegian el statu quo, como forma de su actual diario.

Para Serna, parecieran que los dos formatos (P.H y Unipropiedad tuvieran modelos de negocios diferentes. "Los centros comerciales nacieron como un negocios de finca raíz, sin embargo a evolucionado a un negocio empresarial, que tiene que generar valor a todos los grupos de interés donde el tema va más  allá de alquilar unos metros cuadrados, es uno negocio que requiere estar alineados con las marcas, para ayudarle a hacer crecer el negocio con estrategia".

Cada día es más frecuente que los comerciantes y en especial las grandes marcas, evadan la responsabilidad de pertenecer al consejo de administración y si lo hacen no le dedican el tiempo necesario, por cuanto tienen que combinarlos con sus labores diarias que son muy exigentes. Para otros miembros el llegar al Consejo de Administración, es un aspecto de egos para que puedan acreditar tal distinción en sus círculos sociales.  Por otro lado, los grandes inversores no tienen el tiempo necesario para esta importantísima labor, lo cual deja que sean los propietarios pequeños que asuman esta responsabilidad. 

 

Para Sergio, este es tal vez el problema que enfrentan las copropiedades, puesto que para esos mandos de direccion se requiere de verdaderos expertos que tengan la visión del estratega, transformación digital, sostenibilidad, aspectos que determinan el diseño de un excelente plan organizacional.

Otro aspecto que deben emprender los centros comerciales de propiedad horizontal, es cambiar su estructura jurídica, la cual les permita competir de igual manera con los operadores de propiedad única, que dicho sea de paso, están siendo los preferidos por los retailers por tener estructuras mucho más flexibles, donde operadores y retailers, trabajan hacia una misma direccion compartiendo el riego. 

Hay que pasar del modelo de negocio donde están inmersos las propiedades horizontales, donde cada copropietario buscar la rentabilidad individual de su predio a un modelo de valor compartido donde la suma de los esfuerzos de todos, sea más que el interés individual, para eso hay que cambiar metros cuadrados y coeficientes,  por porcentaje de propiedad de una empresa que es la propietaria del centro comercial y en la cual las utilidades y la rentabilidad se obtengan, por la explotación total del mall.  

Te invitamos a sintonizar el conversatorio en nuestro canal de Youtube https://bit.ly/2Yn0x3Y

Fuente: Leopoldo Vargas Brand- Gerente Mall & Retail.