En la última década, la industria de centros comerciales en Colombia ha vivido una transformación estructural sin precedentes. Un cambio de paradigma que pasó del tradicional régimen de propiedad horizontal —donde cada local pertenece a un inversionista distinto— al modelo internacionalmente reconocido de único propietario, que permite operar bajo una visión estratégica unificada. Esta evolución ha sido impulsada por la llegada de fondos de inversión más sofisticados con estándares internacionales.
Uno de los actores clave en esta transformación ha sido Pei, alternativa de inversión inmobiliaria listada en la Bolsa de Valores, respaldada en más de un 50% por fondos de pensiones, lo que refleja la confianza de inversionistas institucionales en su modelo de negocio. Esto implica un compromiso profundo con el buen manejo de los recursos de millones de colombianos, exigencia que se traduce en una operación con estándares internacionales y altos niveles de transparencia, eficiencia y responsabilidad.
Pero uno de los aportes más importantes de Pei ha sido la democratización de la inversión inmobiliaria, permitiendo que pequeños inversionistas —que tradicionalmente no podían acceder al mercado por los altos costos de entrada— participen desde montos bajos en un portafolio AAA. Con alrededor de $70.000 se puede adquirir un título de PEI y ser parte de un portafolio diversificado y profesionalmente administrado, con exposición a centros comerciales de alto desempeño y menor riesgo por atomización.
Actualmente, Pei gestiona un portafolio valorado en cerca de $10 billones, con más de 1,1 millones de m² de GLA, y portafolio diversificado por categorías.
En el sector retail, tiene participación en 14 centros comerciales, incluyendo Atlantis Plaza, Plaza Central, Nuestro Bogotá, y los centros Jardín Plaza en Cali y Cúcuta. Pei, también incluye dentro de su portafolio centros en ciudades intermedias como Nuestro Cartago y Nuestro Montería, generando impacto económico y social en zonas donde antes no existían complejos comerciales de este nivel. A esto se suman los centros comerciales ÚNICO, especializados en formato outlet, donde Pei tiene una participación mayoritaria, y los centros IDEO, dedicados a remodelación y construcción en Cali e Itagüí.
Mall & Retail ha invitado a Andrés Mauricio Esquivel gerente comercial de Pei Asset Management, para conocer detalles del desempeño que le han permitido a esta alternativa de inversión convertirse en el primer actor de la industria. Andrés actualmente es el responsable de dirigir la totalidad del portafolio incluido los 14 activos de centros comerciales, rol en el que integra presupuestos, operación, contratos y comercialización.
Mall & Retail: ¿Cómo definen y ejecutan la propuesta de valor y el tenant mix en sus centros comerciales para mantenerse competitivos y relevantes?
Andrés Esquivel: En Pei Asset Management definimos la propuesta de valor de los centros comerciales del portafolio de Pei con base en las dinámicas de cada ciudad, las expectativas del consumidor y la vocación de cada activo. A partir de esto, diseñamos un tenant mix equilibrado y complementario que permita generar tráfico constante y experiencias diferenciadas para los visitantes.
Nuestro enfoque se centra en categorías de alta atracción como gastronomía, entretenimiento, moda y servicios esenciales, que se adaptan a las nuevas formas de consumo.
M&R: ¿Qué mecanismos utilizan para asegurar a los arrendatarios ingresos sostenidos que faciliten contratos saludables y de largo plazo?
AE: Desde la gestión activa del portafolio, acompañamos a los arrendatarios con información de mercado, estrategias de posicionamiento y flexibilidad en modelos contractuales que favorezcan su sostenibilidad.
Implementamos acciones como planes de renovación que mejoran la experiencia del cliente, campañas conjuntas de activación comercial y un monitoreo permanente del desempeño, lo que nos permite construir relaciones de largo plazo basadas en el desempeño y la confianza. Prueba de ello es que en 2024 renovamos el 97% de los contratos del portafolio comercial.
M&R: ¿Qué iniciativas de transformación digital están priorizando para optimizar la eficiencia operativa y la experiencia del visitante?
AE: Hemos priorizado la implementación de tecnologías que mejoren la experiencia del visitante y la operación de los activos. Por ejemplo, en centros como Nuestro Bogotá, Plaza Central y Atlantis se han instalado sistemas de parqueo con lectura inteligente de placas, reduciendo tiempos de acceso y aumentando la seguridad.
También estamos avanzando en el uso de analítica para monitorear tráfico, ventas y comportamiento del consumidor, lo que nos permite tomar decisiones de comercialización más informadas. Además, trabajamos en la digitalización de la gestión de activos para mejorar la trazabilidad de los procesos y la eficiencia operativa.
M&R: ¿Cuáles son los objetivos y proyectos clave de su política de sostenibilidad ambiental, social y económica en el portafolio comercial?
AE: En Pei Asset Management, administradora inmobiliaria de Pei, la sostenibilidad es un eje transversal de nuestra estrategia corporativa. Con el propósito de contribuir a los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) y guiados por estándares internacionales, hemos estructurado un Modelo de Corporativo de Sostenibilidad (MCS) que permite mitigar riesgos financieros, fortalecer nuestra ventaja competitiva y optar por un modelo de negocio sostenible en el largo plazo para el portafolio.
En lo ambiental, destacan proyectos como la modernización de cubiertas para instalación de paneles solares en activos como Ideo Medellín, así como la obtención de la certificación LEED Platino en Plaza Central, siendo el primer centro comercial en Colombia en alcanzarla en el nivel más alto.
En lo social, trabajamos en generar espacios inclusivos y seguros, además de impulsar el desarrollo económico local en las comunidades donde operan los activos del portafolio. Y desde lo económico, buscamos maximizar el desempeño operativo y la ocupación, lo que ha permitido mantener altos márgenes y ocupación del 95% en la categoría.
M&R: ¿Qué oportunidades de expansión visualizan para 2025-2027 y cómo planean capitalizarlas frente a las nuevas tendencias de consumo?
AE: Pei, como el mayor propietario de centros comerciales en Colombia, tiene una posición estratégica en la que podemos identificar y capitalizar oportunidades de expansión en el país. Vemos gran potencial en fortalecer modelos como centros comerciales regionales, especializados o con vocaciones mixtas.
Seguiremos impulsando conceptos que integren entretenimiento, gastronomía y servicios complementarios, ya que estas categorías han sido determinantes en el crecimiento del tráfico y la experiencia del visitante.
También, la optimización del portafolio actual, mediante remodelaciones y ajustes de oferta comercial que respondan a las tendencias del consumidor. Nuestro foco para los próximos años está en fortalecer los activos actuales, explorar expansiones estratégicas y mantenernos a la vanguardia del consumo experiencial.
M&R: ¿Cómo esperan que las mejoras operativas y de sostenibilidad impacten la rentabilidad para los inversionistas en el mediano plazo?
AE: Las mejoras operativas, la alta ocupación y la eficiencia de los activos se pueden traducir en mayor flujo de caja para los inversionistas de Pei. Por ejemplo, activos con certificaciones como LEED Platino y estrategias de ahorro energético contribuyen a la reducción de gastos operacionales. A esto se suma la reputación positiva que los activos sostenibles generan, lo que facilita su comercialización y aumenta su valor en el mercado.
Nuestro objetivo es que cada iniciativa de sostenibilidad y eficiencia responda a un compromiso ambiental o social, y genere valor financiero tangible para los inversionistas y arrendatarios del portafolio.
En síntesis, Pei no es solo un administrador de activos, sino un verdadero generador de valor para todos los grupos de interés que orbitan en torno a su modelo de negocio. Impacta positivamente a las comunidades donde opera, al dinamizar la economía local y facilitar el acceso a bienes y servicios; a los clientes, al ofrecerles espacios comerciales con propuestas de valor integrales; a los comerciantes, al brindarles entornos que favorecen la conversión y sostenibilidad de sus ventas; y a los inversionistas, al garantizarles rendimientos consistentes en un modelo sólido, rentable y con impacto.
Fuente: Mall & Retail.
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