A la hora de desarrollar proyectos inmobiliarios, la factibilidad es la fase que separa las ideas de los negocios reales. Es el punto exacto en el que el proyecto deja de justificarse por intuición o narrativa y comienza a responder preguntas fundamentales: ¿el proyecto es ejecutable? ¿El retorno esperado compensa el riesgo asumido?
La factibilidad no busca validar una convicción; busca proteger el capital del inversionista. Su objetivo no es confirmar expectativas, sino someter el proyecto a un análisis integral que permita decidir, con información suficiente, si avanzar, ajustar o detener la inversión antes de comprometer capital de manera irreversible.
Desde un enfoque metodológico basado en la metodología FEL (Front End Loading), que ordena el ciclo de vida del proyecto en fases de maduración y compuertas de decisión, en una primera etapa se identifica la oportunidad de inversión a partir de la formulación de un concepto preliminar de negocio. Una vez validada su coherencia inicial, se habilita la compuerta hacia la fase de factibilidad, donde se evalúa (i) el uso del suelo y el marco normativo, confirmando la ejecutabilidad regulatoria del proyecto; (ii) se realiza un análisis macro de demanda potencial y un benchmark competitivo; y (iii) se define un programa básico de áreas.
Con estos insumos se elaboran las proyecciones financieras preliminares a nivel de orden de magnitud —inversión, ingresos y estructura operativa— y se calculan indicadores como TIR y VPN que, aun con un rango alto de variación, permiten evaluar si el proyecto genera valor y justifica el avance a la siguiente compuerta de decisión.
En las fases iniciales, las oportunidades de inversión son amplias y el costo de cambiar decisiones es bajo. A medida que el proyecto avanza, las decisiones se vuelven más específicas, el margen de maniobra se reduce y el impacto de los errores se vuelve cada vez más costoso. La factibilidad corresponde a la compuerta en la que el proyecto cuenta con información suficiente para justificar su avance o descarte desde una perspectiva de inversión.
¿Qué se requiere en la fase de factibilidad?
Primero, una validación integral del mercado. No basta con confirmar que existe demanda; es necesario dimensionarla y entender su capacidad real de absorción. Aquí es donde se proyecta el área del proyecto (para desarrollos comerciales, el tenant mix) y se validan los supuestos comerciales que sostienen los ingresos proyectados.
Segundo, un análisis técnico suficiente para estimar con precisión razonable la inversión. La arquitectura e ingeniería básicas, los criterios de diseño, las restricciones normativas, las condiciones del sitio y los principales riesgos constructivos deben estar identificados y cuantificados. La factibilidad no busca planos ejecutivos, pero sí la mitigación de riesgos estructurales.
Tercero, una revisión legal y regulatoria integral que confirme la viabilidad normativa y jurídica del desarrollo. Este análisis abarca la verificación de usos de suelo, licencias, restricciones urbanísticas, ambientales y servidumbres, así como la confirmación de la titularidad del predio y la existencia de gravámenes. De manera complementaria, se evalúan los socios y las contrapartes, sus facultades legales, y se definen los esquemas de alianza óptimos para asegurar la validez jurídica, el compromiso institucional y la sostenibilidad del proyecto en el tiempo. La viabilidad legal no es un complemento del análisis financiero; es un prerrequisito para invertir.
Cuarto, un modelo financiero robusto que integre los estudios técnicos, la validación arquitectónica, el presupuesto de inversión, un flujo de ingresos debidamente sustentado y una estructura operativa sólida, permitiendo consolidar los economics del proyecto para determinar si se justifica o no avanzar a la siguiente etapa.
Todo este proceso converge en un ejercicio de Due Diligence o debida diligencia, entendido como una herramienta estratégica para la toma de decisiones. El resultado de la factibilidad es una hoja de ruta clara que define qué ajustar, qué mitigar, qué optimizar y bajo qué condiciones el proyecto crea valor.
Saltarse la factibilidad o subestimarla suele traducirse en sobrecostos, retrasos, rediseños forzados o activos que nunca alcanzan su desempeño esperado en operación. No todo proyecto que supera esta fase debe construirse, y esa es la verdadera incomodidad de la factibilidad: invertir tiempo y recursos para confirmar, con bases sólidas, que no todos los proyectos llegan a ejecutarse. Sin embargo, en ese escenario, el costo de la factibilidad resulta marginal frente a las pérdidas que evita y frente al valor de reasignar el capital hacia oportunidades con retornos óptimos para el inversionista.
En un contexto donde los recursos son limitados y el costo de oportunidad es alto, la disciplina en la toma de decisiones es clave para evitar malas inversiones, fortalecer una asignación eficiente del capital y mejorar el poder de negociación del inversionista. En mercados cada vez más competitivos, esa disciplina es la que diferencia a los desarrollos que se sostienen en el tiempo de aquellos que solo funcionan en el papel.
Fuente: Alejandra Rodríguez, socia estratégica de Mall & Retail.
