Como ha sido tradición a comienzos de año, Mall & Retail presentó el Mapa Inmobiliario de Centros Comerciales 2026, un estudio que consolida y compara los principales indicadores de desempeño inmobiliario del sector, con énfasis en ocupación, niveles de renta y dinámica de demanda por espacios comerciales.
Su valor radica en que traduce el comportamiento comercial de los centros comerciales en métricas verificables y comparables, útiles para la toma de decisiones de propietarios, administraciones, agentes inmobiliarios y marcas que evalúan expansión o relocalización dentro del mercado.
El análisis se concentra en los 35 centros comerciales más importantes de Bogotá, incluyendo Chía y Soacha, y se consolida como un documento de referencia para directivos y profesionales del ecosistema por su capacidad de identificar mejores prácticas y alertas tempranas.
En términos de contexto sectorial, los resultados comerciales de 2025 aportan el marco de referencia para interpretar los hallazgos inmobiliarios del estudio. La industria de centros comerciales en Colombia cerró 2025 con su mejor registro de ventas de los últimos cinco años, solo superado por 2019, según el Observatorio de Centros Comerciales de Raddar.
El año culminó con ventas cercanas a $47,3 billones y un crecimiento anual de 3,5%, en una dinámica explicada por una mayor frecuencia de visita y compras de menor valor. En ese entorno, Bogotá lideró con $18,7 billones, equivalente al 39,6% de las ventas del país, confirmando su peso estructural en el desempeño de la industria.
Con ese marco, la vacancia se ratifica como el indicador inmobiliario más sensible para leer confianza comercial y tracción del mercado. Los 35 centros comerciales analizados registraron una tasa de vacancia de 8,0% (locales desocupados sobre locales totales), el nivel más bajo de los últimos ocho años, y una reducción de 5,1% frente al inventario disponible en 2025.
La cifra sugiere una demanda sostenida por espacios y una mayor presión de ocupación, aunque con diferencias relevantes según el nivel de madurez del activo. Los centros comerciales construidos antes de 2019 alcanzaron una vacancia de 5,6%, mientras que los inaugurados en los últimos seis años presentan una vacancia de 18,4%, evidenciando retos operativos y comerciales propios de etapas tempranas: consolidación de tráfico, ajuste de mezcla y construcción de posicionamiento frente a competidores establecidos.
La lectura por centros comerciales confirma esa brecha. Palatino, Mercurio, Titán Plaza, Multiplaza y El Retiro presentan los niveles más bajos de vacancia, con tasas inferiores al 1%, reflejando estabilidad de ocupación y una dinámica comercial que facilita retención y atracción de marcas. En contraste, Ventura Terreros, Metrópolis, Hacienda Santa Bárbara, Paseo Villa del Río y El Edén registran tasas superiores al 28%, lo que usualmente se asocia a mayor rotación, menor consolidación de demanda y necesidad de ajustes en propuesta comercial y estrategia de comercialización.
En estos casos, el desafío no se limita a ocupar locales, sino a elevar productividad por metro cuadrado para sostener permanencia de marcas y evitar ciclos repetidos de entradas y salidas.
En materia de rentas, el mercado mostró una trayectoria al alza. El canon promedio se situó en $178.210 por m²/mes, con un crecimiento de 5,2% frente a 2025.
La segmentación por corredores inmobiliarios evidencia una estructura de precios coherente con condiciones de demanda y capacidad de pago: la zona sur se ubicó en $127.880 por m²/mes, el corredor centro occidental en $168.749, y el norte en $208.731. A nivel de distribución, 31,4% de la muestra (11 centros comerciales) registra cánones superiores a $200.000 por m², 48,5% (17) se ubica entre $100.000 y $200.000, y 20% (7) se mantiene por debajo de $100.000, confirmando un mercado con subsegmentos claramente diferenciados.
El Top 3 de rentas está encabezado por Unicentro Bogotá con $460.061 por m²/mes (incremento de 10,6%), seguido por Andino con $448.958 (aumento de 11%) y Gran Estación con $382.902 (crecimiento de 2,2%). En el extremo inferior se ubican Ventura Terreros ($61.776), Metrópolis ($69.265) y Hacienda Santa Bárbara ($70.330).
Estas diferencias responden a variables estructurales: ubicación, tamaño, tráfico, mezcla de marcas, poder de compra del entorno, niveles de conversión y capacidad de negociación. Para el locatario, la métrica clave no es el canon aislado, sino su relación con las ventas: los costos de ocupación —canon, cuotas de sostenimiento y promoción— deben mantenerse, como referencia, por debajo del 15% de las ventas para preservar viabilidad financiera del punto.
Para Leopoldo Vargas Brand, CEO de Mall & Retail, el Mapa Inmobiliario 2026 muestra que Bogotá entra en una fase de mayor consolidación inmobiliaria: la vacancia en mínimos confirma que las marcas siguen presionando por espacio cuando el centro comercial sostiene ventas, tráfico útil y una mezcla coherente. Sin embargo, el contraste entre activos maduros y centros comerciales recientes evidencia que el desafío no es llenar locales, sino construir una propuesta de valor diferenciada que convierta visitas en compras y reduzca la rotación. La prioridad para propietarios y administraciones debe ser proteger productividad por metro cuadrado, estabilidad del locatario y costos de ocupación sostenibles frente al nivel de ventas, porque ahí se define la valorización del activo en el tiempo.
En conclusión, el Mapa Inmobiliario 2026 confirma un mercado bogotano donde la ocupación y las rentas se sostienen por desempeño real y no por inercia. La vacancia en mínimos sugiere presión de expansión, pero también expone con claridad que la madurez del activo marca la diferencia entre estabilidad y rotación.
Para administraciones y juntas de propiedad horizontal, la prioridad estratégica es proteger ocupación y productividad simultáneamente: consolidar una mezcla comercial que venda, retenga marcas y fortalezca la propuesta de valor del centro comercial como destino, especialmente en un entorno donde la competencia por el gasto del consumidor es cada vez más intensa.
Para obtener más información sobre el Mapa Nacional de Centros Comerciales Propiedad Única 2025, escríbenos a: gerentecomercial@mallyretail.com
Fuente: Mall & Retail.
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