Un centro comercial no comienza cuando inicia la obra. Comienza cuando se decide invertir. La estructuración de proyectos es el resultado de un proceso que reduce incertidumbre antes de comprometer capital y que disminuye en un 42 % los resultados adversos en costo, plazo o desempeño.
A medida que el proyecto avanza, el compromiso financiero se incrementa y la capacidad de corrección disminuye. Por eso la estructuración opera por compuertas: cada fase debe resolverse plenamente antes de habilitar la siguiente.
Un proyecto puede detenerse durante la estructuración. En ocasiones, el mayor valor del proceso radica precisamente en evitar una inversión improductiva y reasignar el capital hacia oportunidades con retornos más coherentes y sostenibles frente al costo de oportunidad del inversionista.
A continuación se detallan las etapas de una estructuración sólida de proyectos de centros comerciales greenfield, es decir, desarrollados desde cero en un terreno sin intervención previa.
Concepto y prefactibilidad
En esta etapa se evalúa la coherencia estratégica del proyecto. Se analiza la demanda potencial, el entorno competitivo y la viabilidad normativa. Se desarrolla una breve aproximación del concepto comercial y del tipo de activo (mall cerrado, abierto, regional, vecinal, lifestyle, power center); cabidas preliminares y estimaciones financieras de orden de magnitud. No se trata de exactitud técnica, sino de consistencia entre mercado, producto y tamaño de inversión.
La compuerta que se abre en esta fase es conceptual pero determinante: el proyecto tiene fundamentos para profundizar su análisis.
Factibilidad
La factibilidad es donde se consolida la información crítica y se toma la decisión de inversión.
En esta etapa se solicita un estudio de mercado el cual define el programa óptimo de áreas (tenant mix) y proyecta la venta estimada del desarrollo comercial. A partir de este estudio la normativa se profundiza y la arquitectura se valida técnicamente.
Una vez consolidado el programa arquitectónico, se elabora un presupuesto de costos de construcción y habilitación del proyecto (equipamientos, mobiliario, paisajismo, tótems) incluyendo los costos indirectos, que, para proyectos de hasta 10.000 m² se estiman como un 12% de los costos de construcción, mientras que para proyectos de mayor escala tienden a ubicarse en torno al 10%.
Con esta información consolidada, el modelo financiero integra todas las variables bajo escenarios y sensibilidades y determina si el proyecto cumple con las condiciones de rentabilidad esperadas.
Finalmente, y no menos importante, se desarrolla la debida diligencia jurídica del proyecto: estudio de socios, revisión de títulos, definición de los vehículos de transferencia y de alianza, y análisis de las facultades de las partes involucradas, con el fin de asegurar la solidez del compromiso institucional y la validez jurídica de las decisiones en el largo plazo.
Una vez consolidados los componentes técnicos, financieros y jurídicos, y confirmada la coherencia integral del proyecto, se toma la decisión de avanzar. En este punto, la estructuración ha cumplido su función: reducir la incertidumbre y respaldar el compromiso de capital con información suficiente y consistente. Con esa definición, se abre la fase de ejecución, donde el foco deja de estar en evaluar la conveniencia de invertir y pasa a centrarse en materializar el proyecto con eficiencia y control.
Uno de cada tres proyectos inmobiliarios falla en sus etapas iniciales cuando no se aborda la estructuración con la rigurosidad que merece. La estructuración de proyectos con método protege la inversión, no elimina el riesgo; lo dimensiona y permite entender si el desarrollo realmente justifica el capital que exige y si el retorno compensa la exposición asumida.
Fuente: Alejandra Rodriguez Socia Estrategíca de Mall & Retail
