La irrupción del modelo de renta residencial institucional está comenzando a cambiar el mapa estratégico de los desarrolladores de centros comerciales en América Latina. Lo que durante décadas fue un negocio concentrado en comercio, entretenimiento y servicios, hoy evoluciona hacia plataformas urbanas de uso mixto, donde la vivienda en arriendo aparece como una nueva capa de monetización, tráfico y valorización del suelo.
En otras palabras, el centro comercial deja de ser un activo aislado y empieza a consolidarse como una centralidad urbana capaz de combinar consumo, trabajo, servicios y residencia en un mismo ecosistema. Esa es la lógica que explica por qué grupos con ADN comercial como Parque Arauco, Mallplaza e incluso operadores locales como Diverplaza están dando pasos concretos hacia este formato.
El multifamily, o renta residencial institucional, consiste en edificios concebidos desde su origen para ser operados en arriendo por un solo propietario o por un administrador profesional. A diferencia del esquema tradicional de propiedad horizontal, aquí no hay una atomización de dueños ni una administración fragmentada, sino una operación centralizada que permite estandarizar la experiencia del residente, profesionalizar la gestión, elevar la ocupación y capturar ingresos más previsibles.
En Colombia, Camacol ha destacado que en 2024 el 40% de los hogares vivía en arriendo, pero solo el 42% contaba con un contrato formal, lo que abre una oportunidad para formatos especializados que ordenen y formalicen el mercado. Además, el atractivo del modelo no es solo operativo: para los inversionistas ofrece flujos recurrentes, una relación más estable con la demanda y una menor exposición a la volatilidad propia de otros segmentos inmobiliarios. Por eso el multifamily no debe leerse únicamente como una tendencia habitacional, sino como una nueva clase de activo que dialoga muy bien con terrenos urbanos bien ubicados, conectividad y oferta de servicios, tres atributos que justamente ya poseen muchos centros comerciales consolidados.
En Colombia, Parque Arauco fue el jugador que primero entendió esa convergencia entre retail y vivienda en renta. Su proyecto LiveSpace Calle 72, ya en operación en Bogotá, se presenta como un edificio que busca transformar la forma de arrendar en la ciudad, con contratos flexibles, servicios centralizados, aplicación para reservas y solicitudes, internet incluido y una batería de zonas comunes que incluye coworking, gimnasio, áreas sociales, terraza, BBQ y espacios para mascotas.
Paralelamente, la compañía ha venido consolidando una plataforma de mayor escala: su segundo proyecto, LiveSpace+ Calle 94, fue lanzado en enero de 2026 en Bogotá, mientras que el siguiente paso está proyectado en Ciudad del Río, Medellín, bajo la misma lógica de renta residencial institucional.
La relevancia de Parque Arauco no radica solo en haber sido pionera, sino en haber convertido esta apuesta en una extensión natural de su negocio inmobiliario: un operador con experiencia en centros comerciales, hoteles, oficinas y torres médicas ahora incorpora vivienda en renta para profundizar la captura de valor sobre ubicaciones estratégicas. En el fondo, lo que hace es pasar de administrar destinos comerciales a administrar ecosistemas urbanos completos.
Detrás de esa decisión también hay un aprendizaje previo en Chile. Parque Arauco ya había desarrollado este formato junto a su activo icónico de Santiago, donde optó por vivienda en renta luego de evaluar otros usos posibles para el suelo, como hotelería u oficinas. Esa experiencia le permitió validar que la cercanía al transporte, la relación con una oferta comercial consolidada y la existencia de amenidades compartidas elevan el atractivo del proyecto y refuerzan la ocupación.
Ese antecedente es clave porque muestra que el multifamily no surge como un negocio improvisado ni oportunista, sino como una derivación de la lógica de densificación que hoy domina a los grandes desarrolladores urbanos.
En el caso colombiano, Parque Arauco encontró además un terreno fértil: activos bien ubicados, ciudades con creciente demanda de arriendo, consumidores que valoran flexibilidad y una oferta inmobiliaria que todavía tiene amplio margen para profesionalizarse. Por eso su ingreso temprano al segmento le da una ventaja competitiva importante, no solo por ser primero, sino por construir curva de aprendizaje antes que sus competidores directos.
La decisión reciente de Mallplaza confirma que ya no se trata de una apuesta aislada, sino de un giro estructural en la estrategia de los grandes desarrolladores de centros urbanos.
En marzo de 2026, la compañía informó que tiene en marcha un plan de crecimiento y transformación por US$600 millones y, dentro de esa hoja de ruta, explicitó su estrategia de densificación de vivienda en sus centros urbanos mediante proyectos multifamiliares en arrendamiento, venta de terrenos para desarrollo residencial y construcción de vivienda para venta.
Más allá del anuncio puntual, el mensaje estratégico es muy potente: Mallplaza reconoce que el futuro de sus activos no depende exclusivamente de sumar más tiendas, sino de exprimir con mayor inteligencia el potencial inmobiliario de su portafolio. Esto supone una redefinición del centro comercial como una pieza de ciudad, donde el valor ya no proviene únicamente del arriendo comercial, sino también de nuevos usos capaces de estabilizar ingresos y aumentar la valorización del suelo.
Desde una perspectiva financiera, el multifamily encaja muy bien en esa ecuación porque entrega recurrencia, resiliencia y una mayor profundidad en el aprovechamiento del terreno. Desde una perspectiva urbana, permite densificar zonas consolidadas y conectar vivienda con comercio, movilidad y servicios. Y desde la óptica competitiva, marca una señal de madurez del sector: los operadores más sofisticados ya no están pensando solo en tráfico de visitantes, sino en permanencia, comunidad y captura integral de demanda.
El caso de Diverplaza en Colombia, resulta especialmente interesante porque demuestra que esta lógica ya no pertenece solo a los grandes grupos regionales, sino que empieza a permear operadores colombianos con vocación de transformación local.
El centro comercial, ubicado en el occidente de Bogotá, anunció en marzo de 2026 un plan maestro hacia 2030 por cerca de $100.000 millones, dentro del cual contempla desarrollar dos edificios de alrededor de 16 pisos: uno de vivienda y otro de uso mixto, con posibilidades como coworking, IPS y operaciones empresariales.
Esta decisión no parte de la debilidad, sino de un activo que sigue mostrando tracción comercial: en 2025 Diverplaza recibió 18,3 millones de visitantes, un crecimiento de 3,7%, y elevó las ventas de sus establecimientos de $220.000 millones a $242.800 millones, equivalente a un aumento anual de 9,18%. Es decir, no está migrando hacia la vivienda porque el retail haya dejado de funcionar, sino porque entiende que el siguiente salto de valor está en complementar el comercio con otros usos urbanos.
Diverplaza no abandona su esencia comercial; la amplía. Busca fortalecer mezcla, modernizar infraestructura, atraer nuevas marcas y, al mismo tiempo, incorporar vivienda y servicios que prolonguen la vida útil del activo, generen empleo en su entorno y diversifiquen ingresos. En clave Mall & Retail, esta es quizá la señal más poderosa: el multifamily ya no es solo una innovación de portafolios internacionales, sino una ruta real para la reconversión competitiva de centros comerciales colombianos con visión de largo plazo.
Para Leopoldo Vargas Brand, “El negocio de los centros comerciales está entrando en una nueva etapa. Durante años, la expansión se midió en metros cuadrados comerciales, número de marcas y crecimiento del tráfico. Hoy, en cambio, la discusión se mueve hacia la capacidad de los desarrolladores para convertir sus activos en plataformas urbanas integradas.”
“Parque Arauco abrió la ruta en Colombia con una apuesta concreta y operativa; Mallplaza acaba de validar que ese camino también hace parte de la agenda estratégica de los grandes jugadores regionales; y Diverplaza muestra que el fenómeno puede escalar al mercado local con proyectos de uso mixto diseñados para capturar nuevas dinámicas de ciudad”,
“Todo indica que el multifamily dejará de ser un negocio complementario para convertirse en una de las principales palancas de valorización de los centros comerciales del futuro. No reemplaza al retail, pero sí lo reorganiza dentro de una visión más amplia, más resiliente y mucho más urbana del desarrollo inmobiliario”, señalo Vargas Brand.
Fuente: Mall & Retail
