Durante las últimas décadas, la industria de centros comerciales en Colombia ha estado profundamente influenciada por la estructura demográfica del país, la cual evidencia una organización urbana cada vez más policéntrica.
Al cierre de 2025, Colombia alcanzó una población cercana a los 53,1 millones de habitantes, distribuida en tres grandes categorías: cinco ciudades con más de un millón de habitantes que concentran aproximadamente 15,27 millones de personas; un segundo grupo de 13 municipios con poblaciones entre 400.000 y 1 millón que reúnen cerca de 7,7 millones de habitantes; y un tercer segmento compuesto por 57 municipios entre 100.000 y 399.000 habitantes que suman más de 10,27 millones de personas. En conjunto, estos tres niveles concentran más del 62% de la población nacional, lo que confirma que el crecimiento del país ya no depende exclusivamente de las grandes capitales, sino de una red de ciudades intermedias que están ganando protagonismo económico, comercial y urbano.
En este contexto, la industria de centros comerciales cerró 2025 con un inventario de 266 activos y aproximadamente 6,88 millones de m² de área arrendable (GLA), lo que representa una saturación promedio nacional de 12,95 m² por cada 100 habitantes, posicionando a Colombia como el tercer mercado más desarrollado de Latinoamérica en este indicador, después de Chile y México.
Sin embargo, este promedio oculta una alta concentración geográfica: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y Cartagena concentran cerca del 70% del GLA comercial, pese a representar solo el 37% de la población y el 47% del PIB. Este modelo evidencia mercados maduros y altamente competidos, con niveles de saturación elevados como Medellín (26,4) y Bogotá (23,08), mientras que ciudades como Cali (17,6) y Barranquilla (19,4) aún presentan espacio de crecimiento, aunque bajo alta presión competitiva.
En contraste, en ciudades intermedias y pequeñas se observan mercados subatendidos como Buenaventura (4,8), Florencia (8,9), Cúcuta (10,1) y Santa Marta (12,5), así como casos puntuales de sobreoferta como Neiva (41,8), Tunja (26,1) y Yopal (25,5), lo que confirma que el análisis del retail debe ir más allá de la métrica y entender la vocación económica de cada territorio.
Este panorama abre una oportunidad estructural en las ciudades intermedias, particularmente en aquellas entre 100.000 y 400.000 habitantes, que hoy representan el verdadero frente de crecimiento del retail en Colombia.
A pesar de concentrar una base poblacional significativa, estas ciudades apenas capturan cerca del 20% del GLA comercial del país, lo que evidencia un desfase entre oferta y demanda. En estos mercados, el potencial no depende únicamente de la población residente, sino de su capacidad de articular consumo regional, conectividad vial, vocación productiva y su rol como centro de servicios para municipios vecinos. Incluso las ciudades por debajo de 100.000 habitantes comienzan a perfilarse como nodos emergentes, donde modelos comerciales más eficientes y escalables pueden generar impactos relevantes en el consumo y la formalización.
Para las marcas de retail, este cambio representa una oportunidad estratégica de expansión. Mientras las grandes capitales ofrecen visibilidad, también presentan altos niveles de competencia y costos operativos elevados. En contraste, las ciudades intermedias y pequeñas se configuran como verdaderos “océanos azules”, donde es posible construir posicionamiento desde etapas tempranas.
Marcas como Decathlon, Dollarcity, Miniso, Ísimo, D1, Ara y Popsy han entendido esta lógica y han venido consolidando su crecimiento a través de la penetración en mercados secundarios, donde el consumidor valora la cercanía, el precio y la experiencia. Este movimiento confirma que el futuro del retail en Colombia no está únicamente en las grandes ciudades, sino en la capacidad de anticiparse a mercados con menor saturación y alto potencial de desarrollo.
De cara a una nueva etapa institucional a partir del 7 de agosto por el cambio de gobierno como el país espera, Colombia podría entrar en un ciclo de mayor dinamismo para la inversión y el desarrollo inmobiliario, particularmente en la industria de centros comerciales. Este nuevo entorno abriría la puerta a un renovado impulso en la construcción de proyectos, especialmente en ciudades intermedias y municipios pequeños, donde existe una demanda insatisfecha y un alto potencial de crecimiento. Estos desarrollos no solo fortalecerían la infraestructura comercial del país, sino que también tendrían un impacto directo en la generación de empleo, la formalización del comercio y la dinamización del consumo de los hogares, elevando así la calidad de vida en múltiples regiones y consolidando un modelo de desarrollo más equilibrado, descentralizado y con mayor capacidad de transformación territorial.
En este contexto, Sogamoso emerge como uno de los casos más representativos del potencial de las ciudades intermedias en Colombia. Con una población cercana a los 135.000 habitantes, pero con un área de influencia regional mucho más amplia, la ciudad se posiciona como un nodo estratégico del oriente boyacense. Su ubicación en el corredor Bogotá–Tunja–Sogamoso, su rol como puerto seco natural y su base industrial en sectores como acero, cemento y metalmecánica le otorgan una dinámica económica sólida, con capacidad de generar demanda constante.
La integración con municipios como Duitama, Nobsa, Paipa y el Alto Chicamocha refuerza su papel como centro de abastecimiento, servicios y comercio regional, consolidándola como una plaza con condiciones superiores a las que su tamaño demográfico podría sugerir.
Sobre esta base se desarrolla Mall Sogamoso Park, un proyecto que representa el inicio del retail moderno en la ciudad y un punto de inflexión en su evolución urbana. Con un complejo de aproximadamente 54.000 m², 51 locales comerciales, áreas entre 15 y 715 m², una terraza gastronómica superior a 1.000 m², 88 parqueaderos y cerca de 3.900 m² de zonas comunes, el proyecto introduce un formato abierto, eficiente y alineado con las nuevas tendencias del retail en ciudades intermedias.
Su ubicación estratégica, frente a la Universidad de Boyacá y sobre la Troncal Central del Norte, le permitirá captar flujos permanentes de consumidores regionales.
Más allá de su componente comercial, Mall Sogamoso Park se proyecta como una nueva centralidad urbana, capaz de articular comercio, servicios y experiencia, posicionándose como el principal catalizador del desarrollo económico y comercial de Sogamoso y su región. El interés del mercado ya es evidente.
Diversas marcas nacionales ya han iniciado procesos de negociación para asegurar su presencia en Mall Sogamoso Park, reconociendo las oportunidades que ciudades intermedias y pequeñas como Sogamoso pueden ofrecer al retail en Colombia. Las marcas interesadas en conocer más y evaluar su participación en el proyecto pueden solicitar información escribiendo a: gerentecomercial@mallyretail.com.
Fuente: Mall & Retail.
